Ставка доходности проекта Данный показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и потоками доходов.
Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:
.
(9.3)
Возможен и другой вариант расчета этого показателя - как отношение суммарной текущей стоимости будущих периодов к текущей стоимости расходов:
.
(7.4)
По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максимальной ставкой доходности инвестиционного капитала.
Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтирования, т.е. испытывает субъективное влияние.
Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.
Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.
Схема расчета модифицированной ставке доходности:
1) определяется величина безопасной ликвидности ставки доходности;
2) затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке;
3) составляется модифицированный денежный поток;
4) рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.
Модифицированная ставка доходности рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие периоды можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования.
Ставка доходности финансового менеджмента
Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ):
1) определяется безрисковая ликвидная ставка доходности;
2) рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисквитированных по безопасной ликвидной ставке;
3) определяется круговая ставка доходности;
4) рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности;
5) составляется модифицированный денежный поток;
6) рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока.
Ставка доходности финансового менеджмента предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю, или круговую, ставку доходности и на её основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов. Для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности.
44. Сделки с жилой недвижимостью.
Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Заключение сделки - подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковских документов, ценных бумаг, денег от одного лица к другому.
Самый распространенный вид - договор (двусторонняя или многосторонняя сделка). Односторонняя сделка - выражает волю одного лица (например, завещание, акцепт и т.п.).
Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:
законность содержания;
правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
соблюдение формы сделки.
Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.
Сделка называется консенсуальной, если для признания ее совершенной достаточно лишь достижения соглашения между участниками (например, договор купли-продажи).
Для признания сделки состоявшейся необходимо, кроме волеизъявления, совершение определенного действия (например, передачи денег), она называется реальной (например, договор займа).
Сделка может быть возмездной, когда имущественному предоставлению одной стороны (передаче вещей, оказанию услуг, производству работ) соответствует встречное удовлетворение другой стороны, и безвозмездной (например, дарение).
На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок по распоряжению жильем:
приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; купля-продажа жилья;
купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца; купля-продажа жилья в рассрочку;
расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;
обмен, в том числе с доплатой;
сдача жилья в аренду; имущественный наем;
сдача жилого помещения в поднаем;
дарение жилья;
наследование жилья; кредитование под залог жилья (ипотека);
участие в долевом строительстве жилья;
уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда;
расторжение договора (купли-продажи, о приватизации и др.).
Сделки могут совершаться в двух формах:
а) устной (ст. 159 ГК РФ);
б) письменной (ст. 160 ГК РФ).
В устной форме сделка возможна:
если законом или соглашением не установлена письменная форма;
для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);
для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).
Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.
Договоры в письменной форме могут также заключаться путем обмена документами, посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи,
Сделки бывают одно-, дву- или многосторонними. Односторонние сделки - это такие сделки, для совершения которых достаточно воли одной стороны. Такого вида сделки могут создать обязанности для других лиц только в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами. Дву- или многосторонние сделки (договоры) - это соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав.
Ниже рассматривается содержание наиболее распространенных видов сделок с недвижимостью.
45. Методы оценки земельных участков.
Земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов:
§ массовую; § единичных объектов земельной собственности.
Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.
Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает в себя: а) целевое назначение; б) форму собственности; в) разрешённое использование. единичная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трёх подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли). Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами.