Ипотечно-инвестиционный анализ

Решение о привлечение ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов, как: • процентная ставка по кредиту;

• срок займа;

• порядок погашения;

• сумма ипотечного кредита;

• финансовый левередж;

• особые условия кредитования.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной

Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслужи­ванию долга является денежными поступлениями, отражающими величину до­хода, получаемого инвестором:

ДП = ЧОД - РОД (8.3)

где ДП - денежные поступления на собственный капитал инвестора;

ЧОД- чистый операционный доход;

РОД- годовые расходы по обслуживанию долга.

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соот­ветствовать стоимости недвижимости:

СН = ИК + СК, (8.4)

где СН - стоимость недвижимости;

ИК- ипотечный кредит;

СК - собственный капитал инвестора.

Показатели доходности

Ставка доходности недвижимости рассчитывается как отношение чисто­го операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:

(8.5)

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инве­стором в недвижимость:

(8.6)

Финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходности не­движимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора: R_H=R_CK. Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если R_H> R_CK. Финансовый левередж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если R_H<R_CK .

41.  Сделки с нежилыми помещениями.

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

по распоряжению земельными участками:

• купля-продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; дарение земельного участка и земельной доли; обмен земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив;

• наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование;

• передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

• предоставление сервитута - права ограниченного пользования соседним земельным участком;

• предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;

• выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями:

• купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов;

• сдача в аренду имущественного комплекса;

• передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный капитал;

• кредитование под залог недвижимости (ипотека);

• признание права собственности или других прав по решению суда;

• расторжение договора (купли-продажи, аренды и др.), в том числе по решению суда.

Сделки могут совершаться в двух формах:

а) устной (ст. 159 ГК РФ);

б) письменной (ст. 160 ГК РФ).

В устной форме сделка возможна:

• если законом или соглашением не установлена письменная форма;

• для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

• для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки бывают одно-, дву- или многосторонними. Односторонние сделки - это такие сделки, для совершения которых достаточно воли одной стороны. Такого вида сделки могут создать обязанности для других лиц только в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами. Дву- или многосторонние сделки (договоры) - это соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав.

Ниже рассматривается содержание наиболее распространенных видов сделок с недвижимостью.

Аренда и продажа объектов коммерческой недвижимости

Аренды - это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре­менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

Виды и формы арендной деятельности во многом определяются также местом объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. В зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач.

Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход. Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество