Предмет ипотеки

Ипотека может быть установлена на:

• земельные участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, ис­пользуемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гараж и другие строения потребительского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объек­ты.

Допускается ипотека незавершенного строительством недвижимого иму­щества вместе с заготовленными материалами и оборудованием.

Часть имущества, раздел которого невозможен (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит за­логодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (КИЗ) показывает долю ипотеч­ного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственно­сти. Он рассчитывается по формуле

(8.1)

где ИК - расходы по обслуживаниюдолга, у.е.;

С - общая стоимость недвижимости, у.е.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов, более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной не­движимости.

Ипотечная постоянная (ИП) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

(8.2)

где РОД - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, у.е.;

ИК - основная сумма ипотечного кредита, у.е.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная по­стоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превы­шение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита про­изойдет «шаровым» платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невы­плаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Виды ипотечных кредитов

Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменны­ми платежами.

Кредиты с постоянными платежами - самоамортизирующиеся кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных фак­торов (периодического изменения процентной ставки, характера списания ос­новного долга, порядка уплаты процентов, способа участия кредитора в дохо­дах инвестора):

1. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают погашение всего или боль­шей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими плате­жами. К ним относят кредиты:

• по которым предусмотрено в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;

• с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаровый» пла­теж;

• по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накоплен­ных за период кредитования процентов.

2. Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга:

• с постоянным пропорциональным погашением долга;

• в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих про­центов.

3. Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:

• в текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашаемой час­ти кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;

• в выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реаги­ровать на изменение рыночной ставки доходности. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

• индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;

• пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).