- •Вопросы к итоговому междисциплинарному экзамену по специальности 080502 «Экономика и управление на предприятии (строительство)» (группа 852)
- •Основные функции саморегулируемой организации
- •Современные методы и основные этапы организации и проведения конкурсов
- •Виды календарных графиков
- •Расчет показателей экономической эффективности инвестиционного проекта (npv, pi, irr, mirr, pp).
- •Метод расчета чистой приведенной стоимости (npv)
- •Метод расчета индекса рентабельности инвестиции
- •Метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиции
- •Mirr - модифицированная внутренняя норма доходности (рентабельности)
- •Метод определения срока окупаемости инвестиций (рр)
- •Ставка дисконтирования
- •Прямые затраты
- •Накладные расходы
- •Состав себестоимости по калькуляционным статьям в промышленности
- •Производственная себестоимость
- •Полная себестоимость
- •Состав себестоимости по экономическим элементам
- •Классификация основных производственных фондов
- •Оценка основных фондов
- •Формы оплаты труда на предприятии
- •Состав, группировка сметной стоимости строительства и строительно-монтажных работ
- •Договорные цены в строительстве
- •Издержки.
- •Цены и товары конкурентов.
- •Методы ценообразования
- •Стратегия и тактика ценообразования
- •Основные принципы сегментирования рынка
- •1. Сегментирование по географическому принципу
- •2. Сегментирование по демографическому принципу
- •3. Сегментирование по психографическому принципу.
- •4. Сегментирование по поведенческому принципу.
- •Концепция совершенствования производства.
- •Концепция совершенствования товара.
- •Концепция интенсификации коммерческих усилий.
- •Концепция чистого маркетинга.
- •Концепция социально-этического маркетинга.
- •3. Функциональная стратегия:
- •Товарная политика.
- •Учетная политика для целей бухгалтерского учёта
- •Учетная политика для целей налогового учёта
- •Бухгалтерский баланс и его строение
- •Внеоборотные активы
- •Оборотные активы
- •Виды налогов
- •Функции налогов
- •Ндфл (налог на доходы физических лиц)
- •2. Искусственные объекты (постройки):
- •Особенности недвижимости как товара
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Определение чистого операционного дохода
- •Метод Эллвуда - Это модернизированный метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала.
- •Предмет ипотеки
- •Виды ипотечных кредитов
- •Ипотечно-инвестиционный анализ
- •Показатели доходности
- •Ипотека коммерческой недвижимости
- •Лизинг коммерческой недвижимости
- •Преимущества лизинга недвижимости перед арендой:
- •Преимущества лизинга недвижимости перед кредитом и покупкой за счет собственных средств:
- •Опцион на недвижимость
- •Ставка доходности проекта Данный показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и потоками доходов.
- •Ставка доходности финансового менеджмента
- •Методы оценки стоимости земельных участков
- •Сравнительный подход
- •Затратный подход в оценке зданий, сооружений, передаточных устройств
- •Доходный подход в оценке зданий, сооружений и т.П.
- •Взаимосвязь цикла рынка недвижимости с промышленным циклом
- •Система «директ-костинг»
Определение чистого операционного дохода
Потенциальный валовой доход - это доход, приносимый недвижимостью при 100-процентной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Это первая статья отчета. Рассчитывается на ежегодной основе.
Прочие доходы - это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами - прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т.д.
Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.
Операционные расходы — это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.
Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недо-загрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.
Переменные операционные расходы - это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей.
Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, т.е. создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.
Чистый операционный годовой доход NOI равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.
Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации: • с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива); • метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы; • метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей: 1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; 2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения: + Безрисковая ставка дохода + + Премии за риск + + Вложения в недвижимость + + Премии за низкую ликвидность недвижимости + + Премии за инвестиционный менеджмент.