2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения [1] . - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); - учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); - культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ установлены следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье. К нему обычно предъявляются следующие основные требования: размещение в наиболее престижных районах города; принадлежность к "новому" или к старому "сталинскому" фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции); кирпичные стены; общая площадь квартир не менее 70 кв. м; наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м. в новом фонде); наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик: возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города; некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно); наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.; большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

3. Типовое жилье. Для него характерно: размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным. Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств. Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья, весьма невелики: размещение в не престижных районах; удаленность от основных транспортных коммуникаций; принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания "старого" фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения; размещение в первых этажах домов других типов; заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д. Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая: дома "старого" фонда, построенные в дореволюционный период; дома, построенные за период с 1917г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками; "сталинские" дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах; дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами; Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: - дома с кирпичными стенами; - панельные дома; - монолитные дома; - деревянные дома; - дома смешанного типа.

Рынок нежилых помещений подразделяется также на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские, производственные, гостиницы и развлекательные центры, земельные участки. Но это далеко не полный перечень объектов нежилой недвижимости. Коммерческая недвижимость включает в себя различные виды: от офисных и торговых центров, гостиниц, складов, заводских и производственных помещений до помещений технологического или второстепенного назначения, а также туристические базы, дома отдыха, спортивно-оздоровительные комплексы и многое другое. Сегодня весьма популярны развлекательные центры и игорные клубы. Конечно, наиболее активно развивается рынок офисных и торговых помещений.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспек­тиву для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающих­ся в помещениях для их функционирования.

Вот уже несколько лет на рынке действует классификация офисов. Официально не признанная, она, тем не менее, используется практически всеми компаниями, занимающимися недвижимостью. В каком-то смысле классификатор отражает мировые стандарты (в нем есть офисы классов «A» , «B» и «C»), а также стандарты отечественные (офисы классов «D» и «E»).

Крупные компании, занимающиеся исследованиями в этой области, используют еще и подкатегории, разделяя один класс на несколько подклассов. Такое деление необходимо для более точной оценки коммерческой недвижимости. Тем более что жесткой градации сегодня нет. Таким образом, появляются обозначения «А1» , или «А+(-)» , «В1» , «В+(-)» и так далее.

Офисы класса «А» - это самые престижные помещения. Они, как правило, располагаются в новых офисных комплексах. Характеризуются высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое. Причем бизнес-центры класса «А» могут уступать классу «А+» по нескольким незначительным характеристикам. Так же и объекты класса «А-» по качеству очень близки к классу «А», но уступают ему по нескольким минимальным параметрам.

Самые престижные офисы оснащены по последнему слову техники и имеют самый высокий уровень сервиса: развернутую инфраструктуру, оргтехнику, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Здания обеспечены собственными службами безопасности.

Офисы класса «В» так же, как и класса «А», могут быть расположены в новых зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. К этой категории можно отнести реконструированные и переоборудованные старинные особняки. Однако отличия в том, что здесь может отсутствовать центральная система кондиционирования, а парковка находится на открытом воздухе. Кстати, и офисы класса «А» после пяти-семи лет эксплуатации причисляются к этому классу.

Офисы класса «С». Как правило, эти помещения изначально не были предназначены под офисы. В таком помещении чаще всего нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная. Их стоимость зависит от расстояния до транспортных путей, станций метро и основных радиальных магистралей. Такие площади оптимальны для некрупных фирм, нуждающихся в простом офисе.

Офисы классов «D» и «Е» - самые дешевые и необустроенные. В таких зданиях, как правило, устаревшие инженерные коммуникации, деревянные перекрытия, давно нуждающиеся в капитальном ремонте. Это могут быть и вовсе не приспособленные для работы помещения, как, например, переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд. Впрочем, при условии удобного расположения, ремонта, наличия мебели и оргтехники такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса

32.  Виды стоимости и этапы оценки недвижимости.

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости: · рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств; · потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества; · инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования; · страховая – рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость; · замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования; · восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта; · залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования; · ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены; · для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной; · утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки; · действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Этапы оценки недвижимости

№ этапа	Содержание этапа
1	Определение проблемы
1.1	идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики
1.2	выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом
1.3	устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
1.4	определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат
1.5	определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью
1.6	формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества
2	Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку
2.1	Предварительный осмотр и знакомство с администрацией
2.2	Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик
2.3		Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов
2.4		Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
2.5		Составляется календарный план работ по оценке
2.6		подготовка и подписание договора на оценку
3		Сбор и анализ данных
3.1		Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки
3.2		Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование
4		Оценка земельного участка
4.1		Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка
4.2		Определение стоимости земельного участка
5		Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости
5.1		Применение сравнительного подхода
5.2		Применение доходного подхода
5.3		Применение затратного подхода
6		Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов
		получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев
7		Подготовка отчета и заключения об оценке.
		подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества
8		Доклад об оценке

33.  Особенности недвижимости как товара. Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости. Зонирование территории города.