Контрольные вопросы и задания

• Сформулируйте экономические и юридические особенности недвижимости.

• В чем состоит социальная роль недвижимого имущества?

• Перечислите пообъектный состав недвижимых вещей.

• Укажите принципиальные отличия понимания недвижимости в США и в России.

• Перечислите основные признаки недвижимости.

• Какие факторы учитываются при отнесении вещей к недвижимым и движимым?

• Назовите междисциплинарные связи экономики недвижимости.

• Дайте понятие о классификации недвижимого имущества.

• На какие группы подразделяются земли по функциональному назначению?

• Охарактеризуйте землю населенных пунктов.

• Укажите специфические свойства недвижимости как товара.

• Проведите различие между потребительной и рыночной стоимостью недвижимости.

• Дайте характеристику сделок с недвижимостью

• В чем отличие сделок с недвижимостью от сделок с другими товарами

• Назовите экономические особенности недвижимости как товара

• Определите понятие многообразия комбинаций прав собственности

Тема 2. Содержание права собственности на недвижимость.

1. Субъекты и объекты собственности на недвижимости

2. Содержание права собственности на недвижимость

3. Виды и формы собственности на недвижимость

4. Система гражданско-правовых способов защиты права собственности.

В понятии собственности на недвижимость следует раз­личать две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления. Материально-вещественная форма показывает по-объектный состав недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваивается людьми. Социально-экономическая сущ­ность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей. Следовательно, в экономическом смысле собственность — это форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества.

2.1. Субъекты и объекты собственности

Следует различать понятия объект и субъект собствен­ности на недвижимость, а также право собственности и отно­шения собственности.

Субъекты права собственности на недвижимое иму­щество — это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижи­мости вступают три основные группы субъектов:

а) Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

в) юридические лица — коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Для совершения сделок на рынке недвижимости граждане должны обладать гражданской и земельной право- и дееспо­собностью. Земельная правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие опыта работы, квали­фикации или специальной подготовки для приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.

Особенность Российской Федерации, республик, краев, областей и округов состоит в том, что они являются не только субъектами права государственной собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.

Объект права собственности на недвижимость — это, в первую очередь, участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и место­положения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Кроме нед­вижимого имущества в материальной форме объектами отно­шений выступают также вещные права и ограничения прав собственности.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. По своей правовой при­роде они являются абсолютными, субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недви­жимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ), и они могут продолжать свои полномочия (действия) в отно­шении имущества, предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ (ст. 216, 265, 268, 294, 296).

Третью группу объектов отношений составляют огра­ничения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (ст. 334 ГК РФ), доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и аренда (ст. 561, 658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут — это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управ­ление — договорные обязательства.

В отличие от субъектов объекты собственности на недви­жимость являются пассивной стороной отношений собственности.

Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу, как к своему или как к чужому по формуле субъект-объект.