4 Недвижимость и ее жизненный цикл Жизненный цикл недвижимости

Прежде чем перейти к рассмотрению жизненного цикла рынка недвижимости необходимо более детально рассмотреть жизненный цикл объекта недвижимости и установить основные критические точки во времени, сочетания которых будут влиять на длительность цикла и динамику изменения показателей доходности, эксплуатационных затрат и ценности объектов.

Существуют различные подходы к делению жизненного цикла на этапы развития объекта. Отсутствует общепринятый подход к определению количества этапов, их содержанию, поскольку любой новый проект развития недвижимости имеет свою специфику. Каждый этап проект развития недвижимости – это определенные его состояния, при которых меняются цели, задачи, участники и траектория достижения цели. На каждом этапе существует вход и выход, кроме того, при системном подходе оговаривается очередность анализа внешнего окружения системы ее внутренних процессов. Структуризация по этапам жизненного цикла создает предпосылки для спешного управления результатами.

В экономической литературе жизненный цикл объекта с момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода (рис.4):

1. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

2. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);

3. Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта). На рис. схематически представлен жизненный цикл объекта недвижимости.

Условные обозначения: Е_н – нормальная эффективность, С_i – эксплуатационные затраты

Жизненный цикл объекта недвижимости

В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первый период.

Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно:

• анализ условий для воплощения первоначального замысла,

• разработка концепции проекта,

• оценка его жизнеспособности,

• выбор и согласование места размещения объекта,

• экологическое обоснование,

• экспертизы,

• разработка ТЭО,

• получе­ние разрешения на строительство,

• создание временной строительной ин­фраструктуры,

• создание или обновление объекта,

• ввод его в эксплуата­цию.

Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объек­та при стабильных параметрах его проектных мощностей.

Рассматривая характер кривой ОА₁А₂А₃А₄, отражающей изменение во времени стоимо­стных характеристик строительства и эксплуатации объекта, мы видим, что на первом этапе жизненного цикла кривая ОА₁ падает и соответству­ет затратам инвестора на создание или обновление объекта недвижимо­сти. Точка А₁ соответствует общему объему инвестиций и является ключевой точкой, так как считается временем ввода объекта в эксплуатацию. По отношению к ней определяются фазы:

t₁ — подготовка и возведение объекта,

t₂ — освоение мощности (срок окупае­мости),

t₃ — начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освое­ния),

t₄ — начало морального и физического износа объекта.

Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в период эксплуатации. Определяя соотно­шение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика.

На третьем этапе жизненного цикла объекта А₂, А₄ наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуа­тации объекта являются дополнительные затраты на устранение физичес­кого и морального износа.