Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода) приносящей доход недвижимости

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредст­вом умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

, (5.16)

где V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Д_р - рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

С_анал - цена продажи аналога;

ПВД_анал- потенциальный валовой доход аналога.

11 Аренда недвижимости

Аренда недвижимости: понятие, функции, виды и формы

В процессе функционирования предприятиям постоянно прихо­дится решать проблемы обновления своей технической базы. Естест­венный процесс изнашивания оборудования усугубляется техни­ческим прогрессом и, как следствие, моральным старением средств труда. Особенно это актуально для российских предприятий.

Эффективное ведение предпринимательской деятельности пред­полагает широкое внедрение и использование арендных механиз­мов. Предприятия, испытывающие необходимость в расширении парка оборудования или его замене, имеют две возможности: при­обрести оборудование в собственность или взять его в аренду. В пер­вом случае необходимо изыскать значительные денежные ресурсы или изъять из оборота ликвидные средства, что может вызвать ухуд­шение структуры баланса, или использовать заемные средства, что обусловит появление дополнительных расходов на оплату процен­тов по кредиту. Аренда позволяет предприятиям вовлекать в хозяй­ственный оборот необходимое имущество без значительных едино­временных вложений, связанных с его приобретением, и предо­ставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно не используемых объектов, сохраняя право собственности на них.

Основная задача предприятий в условиях широкого ввоза импортируемых товаров - достижение соответствующего уровня конкурентоспособности продукции, в том числе посредством снижения издержек обращения и производства. Это возможно лишь на основе современных технологий, однако переоснащение действующего парка оборудования иногда затрудняется в связи с нехваткой финансовых ресурсов. В данном случае целесообразно прибегнуть к арендным отношениям.

Аренда - это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем аренда­тору за плату. Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в Гражданском кодексе РФ.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» тождественные и различие между ними имеет место лишь в отношений жилых помещений, которые могут передаваться и в найм (социальный или коммерческий) - граж­данам, и в аренду - юридическим лицам (ст. 671—688 ГК РФ).

В качестве одного из элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших функций по становле­нию и развитию предпринимательской деятельности (рис. 1).

Арендной форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации (табл. 1).

Таблица

Принципы аренды недвижимости

Принципы аренды недвижимости	Определение принципа
А	Б
Смена хозяйствующего субъекта	передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную
Возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме	совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и реализуются отношения собственности тиками предприятий
Договорные отношения и равноправие сторон	договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами
Материальная ответственность сторон	взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности арендной формы хозяйствования
Платность	создается объективная основа для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов
Нерасторжимость договора при смене собственника
Целевое использование объектов

Рис . Понятие и функции аренды недвижимости

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц.

Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако, как и всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местом объекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии.

Арендные отношения развиваются в общем на двух уров­нях:

1. Формируется на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, адми­нистрацией хозяйства и первичными трудовыми коллекти­вами, семьями или отдельными работниками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к каче­ственному изменению существующих предприятий, превра­щают их в ассоциации или объединения арендаторов;

2. Складываются между пред­приятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертика­ли, что соответствует разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимо­связей в арендных отношениях можно выделить следующие виды аренды (табл. 2).

Таблица

Классификация видов аренды

Признак классификации	Вид аренды
А	Б
По объекту договора	аренда оборудования; аренда транспортных средств (без экипажа; с экипажем); аренда зданий, сооружений; аренда предприятия; аренда земельных участков и других обособленных объектов.
От степени экономической самостоятельности	свободная аренда целевая аренда
По виду договора	договор аренды; договор проката; договор финансовой аренды (лизинг).
В зависимости от права собственности	аренда без выкупа имущества; аренда с выкупом имущества.
В зависимости от ограничения срока аренды	Ограниченный срок (но не выше установленного законом для данного вида аренды или имущества); Неопределенный срок (по истечении предельного срока, установленного законом, договор прекращается)
По периоду аренды	долгосрочная аренда (5-20 лет); среднесрочная аренда (хайринг) (1-5 лет); краткосрочная аренда (рейнинг).

Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условий, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций - планирования, организации производственных и трудовых процессов реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.

Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями два основных варианта:

• арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, т.е. это полная аренда;

• частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется, например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д.

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Формы и условия аренды дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использовани­ем недвижимого имущества всех форм собственности:

• земельных участков и других обособленных природ­ных объектов;

• предприятий и других имущественных комплексов;

• отдельных зданий, сооружений и многолетних насаждений.

Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъя­тое из оборота или оборотоспособность, которого ограничена (ст. 129 ГК РФ) - атомные электростанции, объекты вооруже­ния, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объекта­ми и аренда лесного фонда допускаются только на основании ли­цензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.

Широкое распространение получила сдача в аренду действующими предприятиями временно свободных зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств. Предметом договора аренды могут быть и имущественные комплексы, например предприятия. Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей, использования существующей инфраструктуры; в первую очередь малыми и средними предприятиями. Могут заключаться договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов.

Арендная плата: состав, формы платежей, виды расчетов

Наиболее важным звеном организации арен­дных сделок является экономически обоснованный состав и раз­мер арендных платежей. Так как в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом (произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимате­ля либо наносит ущерб собственнику и государству). Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим до­ходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности .

В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:

• состав платежей;

• размер платежей;

• способы (методы) расчетов.

Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей. Платежи вносятся, как правило, в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливаемся на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции или посредством оказания определенных услуг. В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

В случае сдачи действующими предприятиями в аренду отдельных объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов от внереализационных операций. Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от внереализационных операций. Исключение составляют амортизационные отчисления, производимые арендатором по имуществу по договору аренды предприятия. В этом случае арендатор включает плату в затраты на производство.

При установлении размера арендной платы учитываются наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты. Beличина арендной платы не останется постоянной на протяжении договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь - с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, ту размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год (табл. 1.). При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и ведению текущего ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодателя произвел отдель­ные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собст­венностью - в противном случае ему выплачивается их стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляет­ся арендодателем.

Таблица 2

Арендная плата

Периодичность внесения	Форма внесения	Составляющие арендной платы	Периодичность пересмотра
Единовременно	Твердая сумма платежа	Амортизационные отчисления, начисляемые на стоимость арендуемого имущества	В сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год
Периодически, в установленные в договоре сроки	Доля от продукции или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества	Доход, который был бы получен при непосредственном использовании арендуемого имущества
	Предоставление арендатором определенных услуг	Затраты на проведение ремонта объекта аренды после окончания ее срока
	Передача арендодателю обусловленного договором имущества в собственность или аренды	Расходы на страхование арендуемого имущества
	Возложение на арендатора затрат, обусловленных договором, на улучшение арендованного имущества	Прочие расходы арендодателя
	Сочетание перечисленных выше форм

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

• амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

• средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от участия собственника в его проведении (Ск);

• налог на имущество (Ни);

• часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент - Ца).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз):

Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па.

(1)

Наиболее сложным и спорным остается определение арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю, как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению арендаторы, использующие относительно лучшие получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Виды и формы арендных платежей

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (рис.2 ).

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.

Рис 2. Виды и формы арендных платежей

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница – это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возрастная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница – это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы – обычно предмет торга сторон, но и в принципы она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.

За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (Ап) можно устанавливать двумя способами:

• на базе ставки арендной платы (Бап) за 1 кв.м. помещения по формуле:

Ап =Бап  Киз  Км  Кт  Кд  Кнж  Кр  S

(2)

.

Если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то:

Ап = Эр	(3)

• на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 кв.м нежилого помещения по формуле:

Ап = (Сс  Киз  Км  Кт  Кд  Кнж  S) : 10. (4)

Для целей налогообложения налогооблагаемая база может включать в себя землю и строения, находящиеся на ней. В зависимости от организации налога на недвижимость земля и строения могут облагаться раздельно или совместно по стоимости, определяемой в соответствии с выбранной методикой.Две составные части налога на недвижимость обладают своими особенностями.