Финансирование инвестиционным институтом недвижимости

 Пенсионные фонды, стра­ховые компании, так называемые «институциональные инвесторы», активно участвуют как в краткосрочном, так и долгосрочном финансировании. Достаточно распространенным при этом является так называемое форвардное финансирование, под которым по­нимается такой метод финансирования, когда пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосроч­ное финансирование для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект.

По сравнению с сочетанием краткосрочного кредито­вания строительства через банк с последующей продажей объекта институциональному инвестору преимущества подобного способа финансирования для девелопера состо­ят в том, что этот способ уменьшает риск возможной не продажи объекта после завершения строительства.

Одновременно данный способ имеет ряд преимуществ для институционального инвестора:

— увеличивается доходность инвестиций вследствие несколько более высокого риска;

— инвестор способен влиять на проектное решение, а также на выбор арендаторов;

— если в период строительства наблюдается увели­чение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.

Механизм использования указанного метода финан­сирования сводится к следующему. Девелопер и инсти­туциональный инвестор уже на стадии принятия реше­ния о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуа­тации объекта дохода, либо на основе «базовой ренты», либо на основе «базовой доходности».

Согласно методу базовой ренты девелопер и инвестор оговаривают доходность и базовую арендную плату, ко­торые равняются среднерыночным показателям по по­добным объектам, а также договариваются о распреде­лении возможного прироста арендной платы в опреде­ленной пропорции, как правило, 50/50.

При другом варианте между инвестором и девелопером может быть оговорена «приоритетная», или базовая, ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая тем самым себе гарантированную доходность при одно­временном участии в распределении прироста арендной платы.

Опыт форвардного финансирования интересен преж­де всего тем, что он стал своеобразной реакцией рынка недвижимости на быстрое увеличение инфляции на рубеже 1970-80-х гг. и связанное с этим сокращение ипо­течного кредитования. Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта до­хода при его эксплуатации, он уменьшает для него риск сокращения дохода, как это происходит при предоставле­нии ипотечного кредита по фиксированной ставке про­цента.

Как видно из сказанного, применение метода форвард­ного финансирования основывается на том, что собствен­ником созданного объекта недвижимости становится ин­ституциональный инвестор, однако эксплуатацию объек­та осуществляет девелопер, выступающий одновременно и в качестве управляющего недвижимости. Подобная практика достаточно широко используется в Великобри­тании, где компании, занимающиеся коммерческой не­движимостью, как правило, совмещают эти функции.

Весьма близок к форвардному финансированию в этом отношении метод, который можно назвать продажей с обратной арендой. При нем, независимо от источника краткосрочного финансирования, вновь созданный объ­ект коммерческой недвижимости продается институцио­нальному инвестору при условии, что инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксиро­ванный срок и по фиксированной арендной плате. Прода­жа с обратной арендой даст возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов