Основные аспекты деятельности девелопера

К числу важнейших следует отнести следующие ас­пекты деятельности девелопера.

Во-первых, он должен хорошо знать состояние и перспективы развития региона, где он работает. Состо­яние экономики региона в целом (и, безусловно, состо­яние и динамику рынка недвижимости), стратегические и текущие цели органов регионального управления, про­блемы, с которыми они сталкиваются, возможность по­лучения налоговых льгот.

 Во-вторых, как известно, собственные средства девелопера покрывают лишь незначительную часть затрат на реа­лизацию проекта (как правило, не более 20-30%), и без за­емных и «привлеченных» средств она часто невозможна. В силу этого девелопер должен максимально эффективно использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне, а значит, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой неоднородную группу, внутри кото­рой можно выделить следующие типы:

— институциональные инвесторы (банки, пенсион­ные фонды, страховые компании и т. д.). Их целью является сохранение и приращение вложенного капитала и в гораздо меньшей мере функциональное назначение объекта, его физические характеристики и т. п. (эти факторы интересуют данный тип инвестора лишь в той мере, в какой они влияют на прирост капитала);

— инвесторы — физические лица. Как правило, их цель состоит в получении объекта недвижимости в соб­ственность для потребительского использования и, без­условно, их прежде всего интересует местонахождение объекта, его качество. Финансовые ресурсы здесь скорее играют функцию ограничений (правда, весьма серьезных для значительной части этой группы);

— инвесторы — юридические лица, представляющие собой различные отрасли экономики:

1) заинтересованные в получении объекта для ис­пользования его в качестве объекта, приносящего доход. Их заинтересованность в инвестициях в недвижимость тесно связана с перспективами развития того или иного района города (региона), собственной сферы бизнеса, преимуществами вложения средств в развитие недви­жимости по сравнению с приобретением готового объекта или арендой;

2) заинтересованные в получении объекта для исполь­зования его в производственных или потребительских целях. Их мотивы аналогичны мотивам физических лиц.

Безусловно, выше изложен не весь спектр интересов потенциальных инвесторов. Например, практически каждый из перечисленных инвесторов может рассматри­вать инвестиции в недвижимость как средство увеличе­ния своих доходов в денежной форме, и в этом случае су­ществует прямая зависимость между уровнем доходности вложений в недвижимость по сравнению с альтернатив­ными вариантами инвестиций (в корпоративные или государственные ценные бумаги и т. д.) и возможностями привлечения их средств для финансирования развития недвижимости. Возможность вовлечения средств тех или иных инвесторов в развитие недвижимости существенно зависит от типа недвижимости, форм и механизмов фи­нансирования проекта, существующих законодательных ограничений на деятельность некоторых экономических институтов (например, банков), общей экономической и политической ситуации в стране. Девелопер должен учи­тывать все эти факторы при решении вопроса о привлече­нии инвестиций, заключении договоров, определении ме­ханизмов и форм финансирования проекта и возврата вложенных средств.

В-третьих, как уже отмечалось, развитие недвижи­мости является сферой, на которую оказывают влияние многие факторы: конъюнктура рынка в целом, финан­сового рынка, вторичного рынка недвижимости, рынка подрядных работ, тенденции народонаселения и заня­тости, состояние строительных технологий, региональ­ное нормотворчество и т. д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска.

Проблема рисков имеет для девелопмента особое зна­чение и заслуживает поэтому более подробного изложе­ния. В рамках данной главы остановимся лишь на наиболее значимых ее аспектах.

Прежде всего следует заметить, что выделение девелоп­мента в особый вид профессиональной деятельности явля­ется способом снижения рисков, возникающих в сфере раз­вития недвижимости. Ведь, вообще говоря, ничто не меша­ет собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что ор­ганизация инвестиционного процесса в недвижимости — настолько многогранная проблема, что требует привлече­ния профессионалов для своей реализации.