7 Профессиональное управление недвижимостью Девелопмент в управлении недвижимостью

Девелопмент — выполнение строительных, ин­женерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных матери­альных изменений в использовании зданий  или участ­ков земли.

Таким образом, девелопмент с точки зрения его ма­териально-вещественного содержания включает в себя две составляющие: проведение строительных или иных работ над зданиями или землей и изменение функци­онального использования зданий или земли. В то же время девелопмент как особый вид профессиональной деятельности возникает только в условиях рыночных отношений

Суть девелопмента (что буквально переводится как «развитие») — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

— выбор экономически эффективного проекта;

— получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

— определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

— поиск и привлечение инвесторов;

— отбор подрядчиков, финансирование их деятель­ности и контроль за их работой;

— реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию.

Девелопер — не тот, кто строит, а тот, кто организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте таким образом, что позволяет вернуть инвестированные в объект ресурсы и получить прибыль от реализации проекта.

При реализации любого проекта девелопер последо­вательно проходит через три стадии работ:

 Определение возможности реализации проекта развития недвижимости, исходя из:

— долгосрочных тенденций экономического развития (динамики населения, перспектив развития экономики и домашних хозяйств);

— состояния налоговой и финансовой систем и воз­можной эффективности проекта;

— предложения и спроса на жилую, коммерческую и индустриальную недвижимость;

— возможного и наиболее выгодного места реализа­ции проекта.

Результатом этой стадии является принятие решения о реализации проекта, подача заявки на его реализацию.

Определение условий осуществления проекта и разработка бизнес-плана его реализации:

— определение физических возможностей для реа­лизации проекта (потребности в земельном участке, не­обходимая инфраструктура, потребность в дополнитель­ных условиях для реализации проекта);

— определение затрат на реализацию проекта, его рен­табельное, финансового рынка, подрядных работ, определение возможных источников финансирования (собст­венные средства, привлекаемые средства инвесторов);

— получение разрешений государственных органов и подготовка позитивного мнения общественности по реализации предполагаемого проекта;

— проведение переговоров с собственником по во­просам получения участка земли, согласование условий предоставления земли под застройку

Результатом данной стадии является получение прав на застройку земельного участка, полный набор разре­шений и согласований, определение финансовых ресур­сов, имеющихся в распоряжении (с учетом возможности привлечения средств), подготовка участка к реализации проекта, разработка бизнес-плана реализации проекта.

После выполнения всех этих условий проект развития недвижимости принимается к внедрению и начинается следующая стадия.

 Реализация проекта развития недвижимости:

— привлечение финансовых ресурсов (средств инвес­тиционных институтов, будущих пользователей, банков­ских кредитов);

— привлечение подрядных проектных и строитель­ных организаций;

— организация финансирования строительства и кон­троля за его ходом;

— продажа (передача) объекта в эксплуатацию, воз­врат вложенных финансовых средств.

Таким образом, девелопер является центральной фи­гурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками за возврат кредитных ре­сурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, разрешающими его реали­зацию, перед подрядчиками за своевременное финанси­рование работ, наконец, перед потребителями его про­дукции.