11. Распределение доходности активов портфеля, связанных отрицательной корреляцией.

Реализация данного принципа в процессе формирования портфеля активов позволяет свести уровень управляемого риска к минимуму. Практика формирования портфеля недвижимости пока­зывает, что для снижения уровня управляемого риска необ­ходимо, чтобы число активов портфеля было не меньше 8 и не более 20, поскольку данное число активов позволяет ди­версифицировать управляемый риск. Если число активов пор­тфеля меньше 8, диверсификация управляемого риска не до­стигается, если выше 20 - возникают сложности в качестве управления портфелем недвижимости. Применительно к пор­тфелю доходной недвижимости диверсификация управляемо­го риска достигается за счет:

• типа недвижимости;

• местоположения недвижимости;

• финансовой структуры инвестированного капитала.

При формировании портфеля недвижимости недостаточ­но простой диверсификации местоположения различных ти­пов доходной недвижимости. Практика формирования порт­фелей недвижимости показала, что необходим анализ эко­номического потенциала регионов, который целесообразно проводить в двух направлениях:

• на основе сложившегося уровня занятости населения;

• на основе специализации региона.

Анализ экономического потенциала региона с учетом сло­жившегося уровня занятости предполагает группировку регио­нов страны по пяти признакам: циклическая занятость (измене­ния уровня занятости происходят в связи с изменениями макро­экономической ситуации и этапа делового цикла); традиционно высокая занятость; недавно возникшая (в связи со структурной перестройкой); высокая занятость; традиционно низкая заня­тость, недавно возникшая низкая занятость.

Анализ на основе специализации региона предполагает классификацию регионов страны по основному виду занято­сти: производство электроэнергии; промышленное производ­ство; финансовые услуги; развитая сфера услуг; диверсифи­цированная занятость и неопределенная занятость.

Диверсификация за счет различной финансозой структу­ры предполагает использование различных инструментов инвестирования от безрискового инструмента права преиму­щественной аренды до высокорискового - опционов на не­движимость.

Доходность активов портфеля должна быть в противофазе. Для оценки статистической зависимости между двумя времен­ными рядами, например, ставками доходности различных ти­пов доходной недвижимости, используется коэффициент кор­реляции. Этот коэффициент изменяется в пределах от +1 (положительная корреляция) до -1 (отрицательная корреляция).

Положительная корреляция, отражающая характер свя­зи между двумя временными рядами, означает, что повыше­ние ставок доходности по одному активу неизбежно вызыва­ет возрастание ставок доходности по другим активам.

Отрицательная корреляция доходности активов в порт­феле (доходность в противофазе) - это взаимосвязь между двумя рядами показателей ставок доходности активов, при которой доходность активов изменяется в противополож­ном направлении. Например, исследователи рынков недви­жимости в США и Великобритании выявили отрицательную корреляцию между ставками доходности традиционных фи­нансовых активов и ставками доходности инвестиций в не­движимость, или доходностью многосемейных жилых домов, сдаваемых в аренду, и доходностью коттеджей, рассчитан­ных на одну семью. Доходность сдаваемых в аренду много­семейных жилых домов относительно возрастает в период кризисов, когда многие арендаторы вынуждены отказаться от покупки или аренды дома для семьи.

Если портфель состоит из активов (типов недвижимос­ти), доходность которых находится в положительной корре­ляции, то уровень риска портфеля возрастает, поскольку при изменении ситуации на рынке недвижимости или на рынке капитала доходность такого портфеля снизится в большей степени, чем доходность отдельных активов.

Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности двух активов, тем ниже уровень риска портфеля. Более того, при данном коэффициенте корреляции возможно установить такое соотношение активов, при котором достигается мини­мальный уровень риска. Например, коэффициент корреля­ции ставок доходности активов А и 2> равен -1, т.е. если став­ка доходности от актива А возрастет, то от актива Б - сни­жается.