10.Доходность портфеля недвижимости и влияющий факторы

Портфель представляет собой набор инвестиционных инструментов, собранных для достижения общей инвестиционной цели - достижение определенной ставки доходности инвестированного капитала. Ставка доходности портфеля зависит от ряда ограничивающих условий. Важнейшее ограничивающее условие - стоимость привлеченного капитала. С учетом долговых обязательств инвестора проблема формирования портфеля недвижимости оказывается более сложной, чем простое распределение капитала между различными активами. Для формирования портфеля активов, обеспечивающих определенную ставку доходности, необходимо привлечение заемного капитала. Имеющиеся ограничения портфеля обусловливают необходимость рассмотрения его составных частей: активов и пассивов. Проанализируем это положение на примере баланса инвестора .Если у инвестора нет обязательств, то ограничивающим условием является величина собственного капитала, который может рассматриваться как ограничивающее условие при инвестициях в недвижимость, хотя широко используется заемный капитал. Собственный капитал инвестора, вычисляемый как разница между активами и долговыми обязательствами, определяет уровень допустимого риска, так как при значительном собственном капитале инвестор может выходить на более высокие уровни риска. Увеличение долговых обязательств при неизменном собственном капитале ведет к соответствующему увеличению активов. Если стоимость привлеченного капитала меньше ставки доходности размещенного в различные активы капитала, то использование заемного капитала увеличивает ставку доходности собственного капитала. Единственным жестким ограничением служит величина чистых активов, в рамках которых происходит перераспределение капитала между альтернативными активами и пассивами. Ставка доходности портфеля в значительной степени определяется структурой портфеля активов: удельным весом активов высокодоходных и низкодоходных. Для увеличения доходности портфеля инвестору необходимо выбирать вложения с более высоким риском. Ставку доходности портфеля можно рассматривать как функцию реальной ставки доходности и ожидаемого темпа инфляции: Rнорм=Rреал + ожидаемые темпы инфл. Портфель представляет собой набор инвестиционных инструментов, собранных для достижения общей инвестиционной цели - достижение определенной ставки доходности инвестированного капитала. Если у инвестора нет обязательств, то ограничивающим условием является величина собственного капитала, который может рассматриваться как ограничивающее условие при инвестициях в недвижимость, хотя широко используется заемный капитал. Собственный капитал инвестора, вычисляемый как разница между активами и долговыми обязательствами, определяет уровень допустимого риска, так как при значительном собственном капитале инвестор может выходить на более высокие уровни риска. Увеличение долговых обязательств при неизменном собственном капитале ведет к соответствующему увеличению активов. Если стоимость привлеченного капитала меньше ставки доходности размещенного в различные активы капитала, то использование заемного капитала увеличивает ставку доходности собственного капитала. Единственным жестким ограничением служит величина чистых активов, в рамках которых происходит перераспределение капитала между альтернативными активами и пассивами. Ставка доходности портфеля в значительной степени определяется структурой портфеля активов: удельным весом активов высокодоходных и низкодоходных. Для увеличения доходности портфеля инвестору необходимо выбирать вложения с более высоким риском