9.Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

Ведущими факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения. Факторы, определяющие величину спроса на рынке недвижимости. К ним относятся:1)платежеспособность населения;2)изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);3)изменения в соотношениях между различными слоями населения;4)изменения во вкусах и предпочтениях населения. Эти изменения представляют важный фактор спроса. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;5)условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, увеличение их доходов, приводящее к усилению активности на рынке недвижимости. Важным фактором роста спроса на рынке недвижимости служит возрастание численности населения. Тем не менее следует иметь в виду, что само по себе это возрастание не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. В краткосрочном периоде факторы спроса имеют большее значение, чем факторы предложения; последнему свойственна неэластичность. Факторы, определяющие величину предложения. Эти факторы охватывают:1)наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;2)объемы нового строительства и затраты на него, включая:3)интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья);4)положение в строительной индустрии, мера его влияния на уровень строительных затрат (определяет доступность и цены факторов производства);5)текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты; 6)соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;7)затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов либо помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы даже при наличии высокого спроса. Расширение рынка недвижимости. В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение на рынке пустующих домов, характерное для периодов спада, быстро заканчивается. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти, норма прибыли увеличивается и новое строительство становится вновь выгодным. В свою очередь новое строительство способствует расширению рынка недвижимости. Сокращение рынка недвижимости. В силу «несбалансированности» функционирования рынка на нем возникает эффект «плохих качелей»: предложение начинает превышать спрос. Возрастает количество проблем, связанных с реализацией недвижимости. Существенным индикатором тенденций на рынке служит любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более.