- •1.Взаимосвязь стратегии управления портфелем доходной недвижимости с финансовой теорией.
- •2.Общие принципы формирования и оптимизации портфеля недвижимости.
- •3.Цели формирования портфеля недвижимости и его финансовая структура.
- •4.Методика оптимизации портфеля недвижимости
- •5.Выбор оптимального портфеля из рисковых активов.
- •6.Планирование доходности портфеля недвижимости
- •7.Сегменты рынка недвижимости
- •8.Стратегия управления портфелем недвижимости
- •9.Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости
- •10.Доходность портфеля недвижимости и влияющий факторы
- •11. Распределение доходности активов портфеля, связанных отрицательной корреляцией.
- •12. Соотношение риска и доходности в эффективном портфеле недвижимости.
- •13. Разработка стратегии управления портфелем недвижимости.
- •14. Процесс управления портфелем недвижимости.
- •15. Оценка стоимости инвестиционного портфеля.
- •16. Планирование доходности портфеля недвижимости.
- •17. Оптимизация портфеля недвижимости
- •18. Оценка эффективности портфеля недвижимости.
- •19. Стратегический анализ портфеля недвижимости по матрице бкг (доля рынка – рост рынка)
- •20. Стратегический анализ портфеля недвижимости по матрице привлекательность рынка-преимущества компании.
- •21. Стратегический анализ портфеля недвижимости с помощью метода определения комбинаций продуктов и рынков.
- •22. Определение целей и задач портфеля недвижимости.
- •23. Основные виды портфеля недвижимости.
- •24. Основные специальные функции управления портфелем недвижимости.
- •25. Организационные структуры упн
- •26. Методы и инструменты упн
8.Стратегия управления портфелем недвижимости
На первом этапе формирования стратегии управления портфелем недвижимости четко определяются: цели формирования портфеля; приемлемый уровень доходности; соотношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля. Стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, соображений по поводу налогов и ликвидности.
На втором этапе разработки стратегии:
1) сначала устанавливается приемлемый уровень риска;2)затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска (коэффициента "бета") составляется диверсифицированный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;3)Полученный портфель проверяется на эффективность.
Управление портфелем недвижимости - это прежде всего искусство распоряжаться набором разных типов недвижимости с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала, т.е. использовать различные инструменты инвестирования в недвижимость.
Процесс управления портфелем недвижимости подразделяется на ряд блоков
В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости:1)портфель, ориентированный на рост, - портфель, который формируется с расчетом на долгосрочное (краткосрочное в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов;2)портфель, ориентированный на доход, - портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивидендов, процентов или арендной платы).
Если выбрана стратегия получения потока доходов в краткосрочном периоде, то капитал вкладывается в недвижимость на краткосрочный период (от года до пяти лет) с целью перепродажи объекта доходной недвижимости.
Если портфель недвижимости ориентирован на рост стоимости активов в долгосрочном периоде, то главной финансовой целью в управлении портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде.
Необходимо отслеживать уровень допустимого риска (по отношению к величине чистых активов инвестора), соответствующую ставку доходности, поток доходов от объектов недвижимости и тенденции изменения стоимости недвижимости, определяемые состоянием рынка капитала и рынка недвижимости. Например, в период избыточного инвестирования капитала на рынке недвижимости неизбежно снижение арендной платы, возрастание коэффициентов капитализации и уменьшение стоимости объектов недвижимости.
При формировании портфеля, ориентированного на рост стоимости активов, особенно важно соблюдать определенную пропорцию между краткосрочными и долгосрочными инструментами инвестирования, поскольку для поддержания соответствующего уровня ликвидности нужны краткосрочные инструменты инвестирования, а для достижения поставленной цели - существенное увеличение стоимости активов портфеля в долгосрочном периоде - требуется иметь в структуре портфеля соответствующие инструменты.