6.Планирование доходности портфеля недвижимости

Уровень риска ценной бумаги, включенной в портфель, как отмечалось ранее, ниже, чем у рассматриваемой в отдельности. Однако доходность ценной бумаги в составе портфеля не изменяется. Точно так же не изменяется и ставка доходности отдельных активов при формировании портфеля недвижимости. Планирование доходности портфеля недвижимости основано на подборе соответствующих типов недвижимости и учете систематической ошибки.

Формирование портфеля недвижимости происходит в несколько этапов:

- в соответствии с требованиями к приемлемой ставке доходности подбираются определенные типы недвижимости;

- рассматриваются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от доминирующих категорий занятости;

- анализируются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от зоны показателей занятости (табл. 8.2).

Планируемая доходность портфеля - функция от ставки доходности отдельных активов и структуры портфеля. Доходность портфеля определяется как средневзвешенная с учетом систематической ошибки.

Обязательным в управлении портфелем инвестиций в недвижимость является сравнение прогнозируемой ставки доходности каждого актива или портфеля с фактически полученной ставкой доходности. Если Re (ожидаемая ставка доходности портфеля) отклоняется от фактически полученной ставки доходности R(Re< R или Re > R), то возникает систематическая ошибка - результат неполной и неточной информации, используемой при прогнозе ставки доходности. Величина систематической ошибки определяется как разность между Re и R, здесь возможен как положительный сдвиг, так и отрицательный.

В результате возникновения систематической ошибку возможна практически при любом проекте вложения капитала ситуация, когда считавшийся неприемлемым проект пря положительном сдвиге за счет систематической ошибки окажется вполне выгодным, и наоборот (при отрицательной систематической ошибке). Для избежания систематической ошибки необходима более полная, достоверная информация, получение которой связано с большими затратами. В силу этого рекомендуется сравнивать стоимость дополнительной информации (определяемой необходимой точностью расчета инвестиционного проекта) с затратами на ее получение. При использовании полной, своевременной и достоверной информации в процессе планирования ставки доходности портфеля систематической ошибки не будет

7.Сегменты рынка недвижимости

При анализе рынка недвижимости и оценке эффективности инвестиций в недвижимость необходимо учитывать, что каждый из сегментов рынка недвижимости имеет свои существенные особенности. Недвижимость отличается от большинства товаров:1)размерами; 2)использованием; 3)способами реализации на рынке.

К факторам, влияющим на рынок жилья, относятся:1.Уникальность каждого участка недвижимости.2.Местные ограничительные факторы, такие, как налоги, правила, регулирующие зонирование, контроль за арендной платой, доступность услуг, контроль за окружающей средой.3.Общий экономический климат и его тенденции.4.Отсутствие механизмов "быстрой" продажи.5.Изменчивость улучшений. Отсутствие стандартизации может приводить к созданию как привлекательных особенностей, так и скрытых дефектов.6.Долговременные договора аренды, ведущие к уменьшению предложения на рынке.7.Неинформированные продавцы и покупатели.8.Покупателей можно разделить на тех, которые готовы и способны самостоятельно воспользоваться преимуществами сделки, и тех, кто следует советам продавца.9.Финансовые условия, влияющие на цены.10.Возможность юридических осложнений при обмене.11.Титул собственности, который должен быть чистым и трансферабельным.12.Сентиментальные привязанности части продавцов, не желающих уступать недвижимость по рыночной цене.

Четыре экономические характеристики односемейных жилых домов отличают их от большинства других товаров:

1)Фиксированность местоположения: Эта характеристика жилой недвижимости охватывает четыре аспекта:1)уникальность каждого объекта;2)прямое влияние на конкурентоспособность недвижимости на рынке и на пригодность ее в качестве жилья окружающей среды. 3)ограниченность рынков жилой недвижимости. 4)большие юридические сложности, ограничения и условности при оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости по сравнению с оформлением таких сделок по другим типам недвижимости. 2)Продолжительность срока эксплуатации. Недвижимость имеет длительный срок эксплуатации. Длительный срок эксплуатации и физического существования означает, что объект собственности останется на рынке в качестве резерва предложения в течение длительного периода времени. После того как объект недвижимости включен в инвентарную опись домов, он становится фактором местного специального рынка на долгий период.3)Размер экономических единиц. Цена продажи индивидуального жилища во всех странах настолько высока, что для многих потенциальных покупателей покупка дома может происходить один раз в жизни. При осуществлении инвестиций на рынке недвижимости эту характеристику жилой недвижимости необходимо учитывать, чтобы избежать избыточного вложения в нее капитала.4)Зависимость стоимости частной собственности от общественной инфраструктуры. Стоимость дома определяется состоянием и развитием инфраструктуры. Исследования показывают, что покупатели такой недвижимости делятся на две группы:1)переезжающих из одного района в другой, как правило, в силу смены места работы или выхода на пенсию;2)перемещающихся в рамках одного региона, так как они хотят повысить свои жизненные стандарты путем переезда в более привлекательное окружение и(или) в лучший дом. В отличие от этого покупатели небольшой доходной жилой недвижимости (в основном в многосемейных домах, сдаваемых в аренду) главным образом делают это для вложения своего капитала и с целью потенциальной экономии на налогах. Некоторые из таких инвесторов также предпочитают жить в купленном доме, но большее значение придают качеству недвижимого имущества как объекта для инвестиций, а не как жилья.Инвесторы, вкладывающие капитал в мелкую доходную жилую недвижимость, больше озабочены влиянием ее местоположения на качество инвестиций, чем непосредственным уровнем проживания в данном объекте недвижимости. Многие владельцы-жильцы многосемейных домов готовы жить в микрорайонах, которые, на их взгляд, менее желательны, чем те, которые бы они выбрали при покупке односемейного дома. Очень небольшая часть владельцев сдаваемых в аренду многосемейных домов в отличие от собственников отдельных семейных домов, желает проживать в обособленных районах. Поэтому такие дома размещаются в районах, имеющих доступ к транспортным магистралям, ведущим к торговым центрам и местам работы. Так как плотность постройки многосемейных жилых домов в одном и том же районе выше, чем плотность постройки односемейных, последние более зависимы от общественных коммуникаций.

Покупатели доходной недвижимости, как правило, рассматривают в качестве потенциальных инвестиций объекты на более обширной географической территории, чем это делают покупатели односемейных домов.

Участниками рынка недвижимости как объекта для инвестирования являются индивидуальные и институциональные инвесторы: страховые компании; пенсионные фонды; инвестиционные компании; паевые инвестиционные фонды; коммерческие банки, осуществляющие кредитование под залог недвижимости.

Индивидуальные инвесторы заинтересованы в инвестициях на краткосрочный период, не расположены к риску, цель их инвестиций - получение потока доходов в текущем периоде. Участие индивидуальных инвесторов на рынке недвижимости крайне ограничено.