4.Методика оптимизации портфеля недвижимости

Формирование оптимального портфеля недвижимости может быть достигнуто в два этапа:

Первый этап - среди набора возможных активов выявить набор активов, превосходящий другие наборы, т.е. эффективный набор.

Эффективный набор представляет собой группу объектов недвижимости, которые с учетом специфики развития региона и его перспектив дают относительно наибольшую ставку доходности. Для выделения эффективного набора необходимо разработать матричную систему индексации инвестиционной привлекательности каждому типу доходной недвижимости.

Второй этап - выбор оптимального распределения капитала между безрисковыми вложениями и эффективным набором, которое обеспечивало бы допустимый уровень риска. К безрисковым вложениям можно отнести ипотеку и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, являющиеся практически безрисковыми, или право преимущественной аренды. Практика управления портфелем недвижимости показала, что портфель целесообразно формировать из пакетов.

Пакет инвестиционных активов - это объекты недвижимости, расположенные в различных регионах, которые ведут себя аналогичным образом: каждый из активов пакета нейтрален с точки зрения доходов и риска в пределах пакета, поскольку для всех активов пакета характерна одна реакция на изменение условий инвестирования и функционирования. Если портфель состоит из одного пакета, то в этом портфеле нет диверсификации управляемого риска. Диверсификация риска достигается лишь при формировании портфеля из нескольких пакетов.

Качественное управление портфелем недвижимости предполагает расчет как основы для управления, параметров доходности различных типов недвижимости по различным экономическим регионам (классифицированных по шести параметрам), по уровню занятости (по пяти параметрам) на различных стадиях промышленного цикла: кризис, депрессия, промышленное оживление и подъем.

В результате получим несколько матриц корреляции доходов от различных типов недвижимости.

Необходимо учитывать, что более низкий процент положительных и значительных коэффициентов корреляции предпочтительнее, чем более высокий процент.

Третий этап - создание матрицы корреляции различных пакетов.

5.Выбор оптимального портфеля из рисковых активов.

Инвестирование в отдельные активы обеспечивает характерное для каждого актива определенное соотношение уровня риска и ставки доходности. Например, относительно меньший риск для активов в форме банковских депозитов связан с относительно низкой ставкой доходности инвестированного капитала, высокая ставка доходности по акциям связана с высоким уровнем риска.

Высокая ставка доходности есть плата за высокий риск. Однако данную зависимость можно изменить за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности инвестированного капитала при определенном уровне риска позволяет портфельный подход к инвестициям.

Сущность формирования портфеля заключена в том, что капитал распределен между отдельными активами, и это позволяет добиться максимизации ставки доходности при стабилизации уровня риска. Данные взаимосвязи можно выразить формулой:

K=pf(r1,r2..r n), K-величина привлеченного капитала (собственного +заемного), p –цена актива; r1, r2.. –соответствующие ставки доходности активов.

В условиях неопределенности будущего на рынке капитала и рынке недвижимости примером простейшего портфеля недвижимости могут быть распределение капитала между разными типами доходной недвижимости, различие в местоположении объектов недвижимости и в финансовой структуре привлеченного капитала в определенный период времени t.