3.Цели формирования портфеля недвижимости и его финансовая структура.

Прежде чем формировать портфель недвижимости, инвестор должен сформулировать цели формирования портфеля. Факторы, влияющие на определение целей, включают склонность инвестора к риску, текущую потребность в доходах и условия их налогообложения.

Цели формирования портфеля у каждого отдельного инвестора обусловлены рядом факторов:

- уровнем и стабильностью получаемых доходов;

- семейным положением и индивидуальными предпочтениями инвесторов;

- величиной собственного капитала (чем выше уровень и стабильность доходов инвестора, тем более рискованные программы может он себе позволить);

- возрастом и опытом инвестора;

- отношением инвестора к риску.

В зависимости от данных факторов ставятся цели формирования портфеля инвестиций. Такими целями являются:

- обеспечение устойчивого потока доходов от инвестиций в недвижимость в течение длительного периода времени;

- возрастание стоимости объектов недвижимости (в краткосрочном или долгосрочном периодах);

- защита от инфляции;

- возможности получения налоговых льгот.

При определении целей формирования портфеля инвестиций необходимо различать ключевые понятия переменных портфеля: "переменная запаса" и "переменная потока доходов".

Переменная запаса может быть измерена только на определенный момент времени, ее величина не имеет временной протяженности. Переменная потока доходов может быть измерена только за определенный период времени, т.е. ее величина имеет временное измерение. Например, переменная запаса при инвестициях в недвижимость - это величина стоимости объекта недвижимости в момент времени 0 или t, или t+1. Переменную потока дохода от недвижимости можно измерить за год (за ряд лет) как чистый операционный доход, действительный валовой доход или потенциальный валовой доход. Ставка доходности инвестированного в недвижимость капитала или ставка доходности собственного капитала есть переменная потока, так как она измеряется за определенный промежуток времени, в определенный момент. Если в момент времени t стоимость недвижимости, как переменная запаса, равна At в момент времени t + 1 она составит А2, то разница между A2-At - переменная потока. Однако при оценке рыночной стоимости недвижимости переменную запаса можно представить как капитализированный поток доходов.

Кроме того, необходимо иметь в виду шкалу временных предпочтений инвестора, которые учитывают, что поток доходов, полученных в период времени t, имеет большую стоимость, чем эквивалентный поток дохода, полученного в период t + 1, поскольку текущая стоимость потока дохода - это дисконтированная будущая стоимость потока.

При формировании портфеля финансовых активов инвесторы, как правило, должны сделать выбор между портфелями, которые либо генерируют высокий текущий доход, либо предлагают значительный потенциал прироста капитальной стоимости. Сделать выбор, тем более одновременно эти проблемы решить, очень сложно. При формировании портфеля недвижимости эти две, казалось бы, противоречивые проблемы решаются одновременно, что является одной из особенностей портфеля недвижимости.

После формулировки инвестиционных целей при составлении портфеля могут быть учтены особые цели, среди них:

а) потребности инвестора в получении текущих поступлений;

б) необходимость сохранения капитала;

в) требования к росту капитала.

Важно учитывать, что налоговые аспекты и ставка налогообложения доходов инвестора также влияют на структуру портфеля.

При определении целей формирования портфеля недвижимости инвестор должен принять решение относительно приемлемого уровня риска. Дилемма выбора между риском и доходностью не должна игнорироваться при принятии любого инвестиционного решения.