26. Методы и инструменты упн

Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление портфелем — совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

Различают два основных способа управления инвестиционными портфелями: активный и пассивный. Активное управление характеризуется прогнозированием размера возможных доходов от инвестированных средств, умением осуществлять это более точно и оперативно, чем финансовый рынок, т.е. умение предвидеть и опережать события. Исходя из этого считается, что держание любого портфеля является временным делом. При этом, когда разница в ожидаемых доходах, полученная в результате либо удачного, либо ошибочного решения или из-за изменения рыночных условий, исчезает, составные части портфеля или весь портфель заменяются другими.

Пассивное управление инвестиционным портфелем исходит из предположения, что фондовый рынок достаточно эффективен при выборе ценных бумаг или учете времени. При данной тактике создаются хорошо диверсифицированные портфели с заранее определенным уровнем риска и продолжительным удерживанием портфелей в неизменном состоянии. К их достоинствам можно отнести низкий оборот, минимальные уровни накладных расходов и инвестиционного риска. Ориентиром при пассивном управлении является индексный фонд, выступающий в форме портфеля, созданного для зеркального отражения движения выбранного индекса, характеризующего состояние всего рынка ценных бумаг.

Реструктуризация портфеля проводится в соответствии с рекомендациями выбранной модели, а также с учетом реальной конъюнктуры рынка и ограничении. Кроме того, на этом этапе в случае необходимости может производиться корректировка модели портфеля на основании произошедших изменений на рынке и с учетом текущей эффективности управления портфелем.

Простая система управления портфелем недвижимости базируется на использовании методики оценки недвижимости. Чтобы определить результаты сформированного портфеля, внести в него необходимые изменения, управляющий портфелем должен периодически анализировать следующие показатели: (а) внутреннюю норму доходности, (б) чистую приведенную стоимость, (в) рентабельность, (с) срок окупаемости и другие полезные индикаторы.

Эти индикаторы периодически сопоставляются с ключевыми параметрами стратегии развития компании. Результат – появление списка тех объектов недвижимости, присутствующих в портфеле, в которые необходимо внести изменения или продать.

По мере усложнения системы управления портфелем недвижимости, к базовой модели добавляются такие надстройки (инструменты), как:

1) финансовые:

a. планируемые доходы от операционной и/или инвестиционной деятельности;

b. предполагаемые дополнительные инвестиции (расходы на строительство);

c. расходы на приобретение новых активов (земельных участков, девелоперских проектов, готовых объектов недвижимости);

2) управленческие (стратегические):

a. минимальное значение желаемой годовой прибыли;

b. минимальный уровень стоимости портфеля недвижимости к концу года;

c. присутствие в определённых сегментах рынка (жильё, офисы, торговля);

d. географическое распределение (Москва, определенные регионы, страны СНГ);

e. минимальный объем портфеля (в площадях, в денежном выражении).

Это не полный перечень, а только то, что включается в типичный инструмент управления портфелем недвижимости.