23. Основные виды портфеля недвижимости.

Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление портфелем — совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

В зависимости от выбранной стратегии портфели могут быть:

1)портфель, ориентированный на рост – портфель, который формируется с расчетом на долгосрочные (краткосрочные в зависимости от макроситуации) повышения стоимости входящих в него активов;

2)портфель, ориентированный на доход – портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивидендов, процентов или арендной платы).

24. Основные специальные функции управления портфелем недвижимости.

Система (совокупность) функций может быть расчленена на более простые совокупности задач управления и представлена деревом функций. Нижний уровень дерева функций может быть представлен отдельной управленческой работой (операцией).

-по сущности управления, в силу которой они содержатся в любой задаче управления и в совокупности образуют замкнутый цикл управления, — общие функции;

-по однородности управленческой деятельности, определяющей специализацию управленческого труда, — конкретные функции управления;

-по однородности целевой ориентации — специальные функции управления;

Общие функции: прогнозирования и планирования; организации работы; координации и регулирования; мотивации; контроля, учета, анализа.

Это и есть общие функции управления, из которых формируются циклы стратегического, оперативного и текущего управления.

Конкретные функции управления — часть общей функции управления, содержащая сравнительно однородный состав задач управления и обособливаемая в интересах специализации управленческого труда и повышения на этой основе эффективности управления.

Конкретные функции управления группируются по определенным признакам объекта управления. Например, в управлении предприятием такими признаками являются воздействия: на все сферы деятельности предприятия, на отдельные стадии производственного процесса, на отдельные факторы производства.

Состав конкретных функций управления в системе управления компанией определяет состав функциональных органов управления.

Состав конкретных функций управления зависит главным образом от масштаба организации и степени диверсификации деятельности: чем больше масштаб организации и разнообразнее ее деятельность, тем уже специализация менеджеров и в большей степени дифференцируются конкретные функции. Так, из функции рационализации производства и технологии может быть выделена функция координации технических разработок; функция маркетинга может быть расчленена на функции: маркетинговые исследования, реклама, сбыт, послепродажное обслуживание. На предприятиях малых масштабов нет необходимости в узкой специализации менеджеров и конкретные функции укрупняются.

Специальная функция управления есть подфункция конкретной функции, ориентированная на достижение определенной цели деятельности, то есть на достижение установленных стратегической программой (планом) конечных результатов деятельности по соответствующей конкретной стратегии (направлению деятельности).

Состав специальных функций, принадлежащих к той или иной конкретной функции, определяет ответственность конкретного органа управления за достижение тех или иных целей.

Состав специальных функций, принадлежащих к различным конкретным функциям (органам управления), но ориентированных на одну и ту же цель, определяет зоны ответственности функциональных органов управления за достижение данной цели.