22. Определение целей и задач портфеля недвижимости.

Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление портфелем — совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

Задачи, которые особенно важны для успешного управления портфелем, - это достижение эффекта диверсификации и разработка четкой концепции эффективного портфеля.

Цели формирования портфеля у каждого отдельного ин­вестора обусловлены рядом факторов:

• уровнем и стабильностью получаемых доходов;

• семейным положением и индивидуальными предпочте­ниями инвесторов (возраст и состав семьи инвестора также могут воздействовать ни предпочтения инвестора);

• величиной собственного капитала (чем выше уровень и стабильность доходов инвестора, тем более рискованные программы может он себе позволить);

• возрастом и опытом инвестора (опыт и возраст инвес­тора неизбежно отражаются на политике формирования пор­тфеля);

• отношением инвестора к риску.

В зависимости от данных факторов ставятся цели фор­мирования портфеля инвестиций. Такими целями являются:

• обеспечение устойчивого потока доходов от инвестиций в недвижимость в течение длительного периода времени;

• возрастание стоимости объектов недвижимости (в крат­косрочном или долгосрочном периодах);

• защита от инфляции;

• возможности получения налоговых льгот.

При определении целей формирования портфеля инвести­ций необходимо различать ключевые понятия переменных порт­феля: "переменная запаса" и "переменная потока доходов".

Переменная запаса может быть измерена только на оп­ределенный момент времени, ее величина не имеет времен­ной протяженности.

Переменная потока доходов может быть измерена толь­ко за определенный период времени, т.е. ее величина имеет временное измерение. Например, переменная запаса при ин­вестициях в недвижимость - это величина стоимости объек­та недвижимости в момент времени 0 или t, или г+1. Пере­менную потока дохода от недвижимости можно измерить за год (за ряд лет) как чистый операционный доход, действи­тельный валовой доход или потенциальный валовой доход. Ставка доходности инвестированного в недвижимость капи­тала или ставка доходности собственного капитала есть пе­ременная потока, так как она измеряется за определенный промежуток времени, в определенный момент. Если в момент времени / стоимость недвижимости, как переменная запаса, равна Aj^ в момент времени t + 1 она составит А₂, то разни­ца между A₂-A_t - переменная потока. Однако при оценке рыночной стоимости недвижимости переменную запаса мож­но представить как капитализированный поток доходов.

Кроме того, необходимо иметь в виду шкалу временных предпочтений инвестора, которые учитывают, что поток до­ходов, полученных в период времени t, имеет большую сто­имость, чем эквивалентный поток дохода, полученного в пе­риод / + 1, поскольку текущая стоимость потока дохода - это дисконтированная будущая стоимость потока.

Учет личных характеристик поможет инвестору наметить цели в отношении текущего дохода, сохранения капитала, роста ка­питала, уровня налогообложения, степени риска. Эти цели дол­жны служить ориентирами при создании и оценке портфеля.

При формировании портфеля финансовых активов инве­сторы, как правило, должны сделать выбор между портфе­лями, которые либо генерируют высокий текущий доход, либо предлагают значительный потенциал прироста капитальной стоимости. Сделать выбор, тем более одновременно эти про­блемы решить, очень сложно. При формировании портфеля недвижимости эти две, казалось бы, противоречивые пробле­мы решаются одновременно, что является одной из особен­ностей портфеля недвижимости.

После формулировки инвестиционных целей при состав­лении портфеля могут быть учтены особые цели, среди них:

а) потребности инвестора в получении текущих поступ­лений;

б)необходимость сохранения капитала;

в)требования к росту капитала.