18. Оценка эффективности портфеля недвижимости.

Период окупаемости проекта - это время, которое требуется для того, чтобы за счет генерируемых доходной недв-тью потоков доходов возместить капиталовложения на недисконтируемой основе Если ожи­дается, что ден поток от инвестиц проекта будет одинаковым в течение ряда лет, период окупаемости мож­но найти делением суммы начальных капиталовложений на ожидаемую сумму ежегодных доходов.

Если ожидаемый поток доходов меняется из года в год, период окупаемости можно определить, сум­мируя ожидаемые доходы по годам до тех пор, пока их об­щая сумма не станет равной первоначальному вложению.

Преимущества показателя:его легко вычислить;просто понять; Недостатки:не имеет целевого критерия для выбора проектов;не способствует максимизации стоимости фирмы;не учитывает различную стоимость денег во времени;не учитывает разницу во времени получения доходов в пределах периода окупаемости; не учитывает денежные потоки после периода окупае­мости.

Показатель «период окупаемости» позволяет определить время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет притока доходов от инвестиций.

Внутренняя ставка окупаемости проекта - это ставка дисконтирования, при ко­торой чистая текущая стоимость равна нулю. Внутренняя став­ка доходности (IRR) показывает пороговое значение ставки доходности, т.е. вложения капитала в недвижимость при бо­лее низкой ставке доходности будут убыточными. Использо­вание IRR в качестве ставки дисконта приводит к тому, что чистая текущая стоимость, определяемая как разница меж­ду текущей стоимостью доходов от инвестиций и текущей стоимостью расходов, равна нулю.

Основные правила принятия решения при использовании IRR'.если IRR > к, где к - стоимость капитала фирмы, проект следует принять;если IRR < к, проект следует отклонить.

Преимущества показателя:учитывает дисконтированную стоимость будущих денеж­ных потоков;учитывает денежные потоки в течение жизненного цик­ла проекта;не всегда возможен выбор проектов, которые максими­зируют стоимость фирмы;определяется методом проб и ошибок.

Валовой рентный мультипликатор (GRM). определяется отношением цены покупки или прода­жи к валовому рентному доходу. При его расчете может быть использован как потенциальный валовой доход (до вычета поправок на недоиспользование), так и действительный до­ход (за вычетом данной поправки). Недостатки показателя:является грубым индикатором завышения или заниже­ния цены и не отражает различия в операционных расходах разных объектов недвижимости, различий в источниках фи­нансирования, ценах перепродажи и подоходном налоге;не учитывает сумму и время получения инвестором до­ходов на собственный капитал за вычетом налогов.

Общая ставка дохода (OAR). Она рассчитывается деле­нием чистого операционного дохода на цену покупки. Преимущества показателя - легко рассчитывается на ос­нове рыночной информации. Недостатки показателя:не учитывает источники финансирования;оценивает объекты инвестирования как свободные от заемного капитала;не учитывает стоимости долговых обязательств и осо­бенности налогообложения;не учитывает различную стоимость денег во времени. Ставка денежных поступлений на собственный капитал

(EDR). Это показатель определяется путем деления денеж­ных поступлений до выплаты налогов на сумму инвестиро­ванного собственного капитала и выражается в процентах. Недостатки показателя в том, что он не учитывает:последствия налогообложения;изменений в стоимости собственности;сокращения основной суммы ипотечного кредита; разл стоимость денег во времени.

Показатель среднегодового дохода. Он рассчитывается как отношение среднегодовой суммы денежных доходов к пер­воначальной величине собственного капитала. Преимущества показателя:предполагает, что в течение всего периода владения собственностью приток денежных доходов будет стабильным; выручка от реализации после уплаты налога равна пер­воначальным инвестициям в собственный капитал.

Недостаток показателя - не учитывает времени поступ­ления денежных доходов и разницы в текущей стоимости де­нежных доходов и их будущей стоимости.

Общие годовые поступления на собственный капитал. Они выражаются в процентах и рассчитываются как отношение суммы общих годовых поступлений, экономии налога, повы­шения стоимости собственности и сокращения ипотечной задолженности к стоимости собственного капитала (перво­начальной либо рыночной). Этот показатель определяет став­ку доходности собственного капитала.

Чистый располагаемый доход (NSF). Показатель рассчи­тывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге на первоначальный ин­вестированный собственный капитал. Недостатки показателя :при его расчете не учитываются налоги, выплачивае­мые при продаже собственности;не учитывается различная стоимость денег во времени.

Бухгалтерская ставка доходности (ARR). Она показывает доходность инвестиций от проекта и рассчитывается по фор­муле:

Недостатки показателя:не имеет критерия для принятия решения о капиталов­ложениях; основан на доходе, а не на денежном потоке;не учитывает различную стоимость денег во времени.

Теперь рассмотрим показатели на дисконтированной основе.

Чистая текущая стоимость {NPV). Этот показатель вычис­ляется как разница между дисконтированными денежными доходами и дисконтированными денежными расходами.

При принятии решений о проекте необходимо учитывать следующие правила:

если NPV > О - проект следует принять; если NPV < 0 -проект отвергается; если NPV = 0, то проект следует при­нять при условии, что его реализация усилит поток доходов от ранее осуществленных проектов вложения капитала.

Преимущества показателя:имеет четкие критерии принятия решения;если NPV правильно рассчитан, то это ведет к выбору проектов, которые максимизируют стоимость портфеля не­движимости;учитывает различную стоимость денег во времени. Недостатки показателя:некоторые потоки трудно вычислить или создать;уровень риска недостаточно четко выявлен.

Модифицированная внутренняя ставка (MIRR). Это став­ка дисконтирования будущих денежных потоков, при кото­рой сумма дисконтированных денежных доходов равна сум­ме первоначальных инвестиций. Основные критерии, используемые для MIRR: если MIRR > к, проект следует принять; если MIRR < к, проект следует отклонить. Преимущества показателя:дает единственное решение.Недостаток показателя заключается в том, что он не учи­тывает стоимости проектов.

Индекс доходности (PI). Показатель определяется отно­шением текущей стоимости прибыли будущих периодов к чистым инвестициям: Основные правила для индекса доходности: если PI > 1, проект следует принять; если PI < 1, проект следует отклонить. Преимущества показателя:учитывает стоимость денег во времени;имеет объективные критерии принятия решения;может быть полезен в ситуациях ограниченности капи­тала. Недостатки показателя: не способствует выбору проектов с максимальной до­ходностью; может противоречить методу дисконтирования денеж­ных потоков при выборе проектов.