16. Планирование доходности портфеля недвижимости.

Уровень риска ценной бумаги, включенной в портфель, как отмечалось ранее, ниже, чем у рассматриваемой в отдельности. Однако доходность ценной бумаги в составе портфеля не изменяется. Точно так же не изменяется и ставка доходности отдельных активов при формировании портфеля недвижимости. Планирование доходности портфеля недвижимости основано на подборе соответствующих типов недвижимости и учете систематической ошибки.

Формирование портфеля недвижимости происходит в несколько этапов:

- в соответствии с требованиями к приемлемой ставке доходности подбираются определенные типы недвижимости;

- рассматриваются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от доминирующих категорий занятости;

- анализируются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от зоны показателей занятости (табл. 8.2).

Планируемая доходность портфеля - функция от ставки доходности отдельных активов и структуры портфеля. Доходность портфеля определяется как средневзвешенная с учетом систематической ошибки.

Обязательным в управлении портфелем инвестиций в недвижимость является сравнение прогнозируемой ставки доходности каждого актива или портфеля с фактически полученной ставкой доходности. Если Re (ожидаемая ставка доходности портфеля) отклоняется от фактически полученной ставки доходности R(Re< R или Re > R), то возникает систематическая ошибка - результат неполной и неточной информации, используемой при прогнозе ставки доходности. Вели-чина систематической ошибки определяется как разность между Re и R, здесь возможен как положительный сдвиг, так и отрицательный.

В результате возникновения систематической ошибку возможна практически при любом проекте вложения капитала ситуация, когда считавшийся неприемлемым проект пря положительном сдвиге за счет систематической ошибки окажется вполне выгодным, и наоборот (при отрицательной си-стематической ошибке). Для избежания систематической ошибки необходима более полная, достоверная информация, получение которой связано с большими затратами. В силу этого рекомендуется сравнивать стоимость дополнительной информации (определяемой необходимой точностью расчета инвестиционного проекта) с затратами на ее получение. При использовании полной, своевременной и достоверной информации в процессе планирования ставки доходности портфеля систематической ошибки не будет

17. Оптимизация портфеля недвижимости

Базовая модель формирования портфеля активов содержит три основных элемента, включающих определение:

-возможностей инвестора или управляющего портфелем инвестиций;

-целей и предпочтений инвестора;

-приемлемого уровня риска.

Возможности инвестора по вложению инвестиций в доходную недвижимость в значительной степени определяются величиной его собственного капитала, возможностью привлечения капитала на рынке капитала и стоимостью привлеченного капитала.

Условием для оптимизации портфеля недвижимости является внедрение системы рейтинга качества отдельных типов доходной недвижимости по наиболее существенным ее признакам. Например, офисную недвижимость необходимо оценивать в баллах по следующим показателям: емкость рынка, местоположение, физическое состояние, качество потока доходов, структура формы собственности, определяемая в значительной степени инструментами инвестирования (право преимущественной аренды, гибридные обязательства, ипотека, собственный капитал, заемный капитал, опционы на недвижимость).

Каждый из перечисленных показателей - комплексный, т.е. определяется многими факторами. Так, при характеристике физического состояния офисной недвижимости нужно: учитывать ее соответствие современным требованиям противопожарной безопасности, разрабатывать современные технологии (наличие скоростных лифтов, системы воздухо-очистки и т.п.), обеспечивать места для парковки автотранспорта.

При оценке качества потока доходов надо учитывать устойчивость, время поступления, величину потока доходов. Значение каждого показателя оценивается экспертом в баллах (от 0 до 10), затем определяется как средневзвешенное итоговое значение, где весами служит частота наблюдений данного значения. Чем выше полученный рейтинг качества объектов определенного типа недвижимости, тем большей инвестиционной привлекательностью данный объект обладает. Исследователи рынка недвижимости в Великобритании отмечают высокую связь данных рейтингов с эффективностью различных типов недвижимости.

Формирование оптимального портфеля недвижимости может быть достигнуто в два этапа:

Первый этап - среди набора возможных активов выявить набор активов, превосходящий другие наборы, т.е. эффективный набор.

Эффективный набор представляет собой группу объектов недвижимости, которые с учетом специфики развития региона и его перспектив дают относительно наибольшую ставку доходности. Для выделения эффективного набора необходимо разработать матричную систему индексации ин-вестиционной привлекательности каждому типу доходной недвижимости.

Второй этап - выбор оптимального распределения капитала между безрисковыми вложениями и эффективным набором, которое обеспечивало бы допустимый уровень риска. К безрисковым вложениям можно отнести ипотеку и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, являющиеся практически безрисковыми, или право преимущественной аренды. Практика управления портфелем недвижимости показала, что портфель целесообразно формировать из пакетов.

Пакет инвестиционных активов - это объекты недвижимости, расположенные в различных регионах, которые ведут себя аналогичным образом: каждый из активов пакета нейтрален с точки зрения доходов и риска в пределах пакета, поскольку для всех активов пакета характерна одна реакция на изменение условий инвестирования и функционирования. Если портфель состоит из одного пакета, то в этом портфеле нет диверсификации управляемого риска. Диверсификация риска достигается лишь при формировании портфеля из нескольких пакетов.

Качественное управление портфелем недвижимости предполагает расчет как основы для управления, параметров доходности различных типов недвижимости по различным экономическим регионам (классифицированных по шести параметрам), по уровню занятости (по пяти параметрам) на различных стадиях промышленного цикла: кризис, депрессия, промышленное оживление и подъем.

В результате получим несколько матриц корреляции доходов от различных типов недвижимости.

Необходимо учитывать, что более низкий процент положительных и значительных коэффициентов корреляции предпочтительнее, чем более высокий процент.

Третий этап - создание матрицы корреляции различных пакетов. Приведем пример матрицы корреляции пакетов с 1988 по 1998 г.