1.Взаимосвязь стратегии управления портфелем доходной недвижимости с финансовой теорией.

Стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, соображений по поводу налогов и ликвидности.

Инвестиционные инструменты могут группироваться для создания портфеля, который характеризуется лучшей динамикой показателей по сравнению с показателями отдельных ценных бумаг. Выбор инвестиционных инструментов для включения в портфель с целью достижения желаемых результатов производится с помощью анализа приемлемого уровня риска, ставки доходности, уровня контроля, ликвидности.

Если выбрана стратегия получения потока доходов в краткосрочном периоде, то капитал вкладывается в недвижимость на краткосрочный период (от года до пяти лет) с целью перепродажи объекта доходной недвижимости. Например, вложен капитал в объект доходной недвижимости, который обеспечит поток доходов в течение трех лет 2000 руб. в год, приемлемая ставка доходности равна 20%, предполагаемая цена продажи объекта недвижимости через три года - 45 000 руб.

Требуется определить текущую стоимость потока доходов от объекта недвижимости: PV=D*1/(1+R)^n + M*1/(1+r)^n

Если портфель недвижимости ориентирован на рост стоимости активов в долгосрочном периоде, то главной финансовой целью в управлении портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде. Реализация поставленных долгосрочных целей требует разработанных промежуточных ориентиров и установления контрольных показателей, соответствующих долгосрочным целям развития.

Необходимо отслеживать уровень допустимого риска (по отношению к величине чистых активов инвестора), соответствующую ставку доходности, поток доходов от объектов недвижимости и тенденции изменения стоимости недвижимости, определяемые состоянием рынка капитала и рынка недвижимости. Например, в период избыточного инвестирования капитала на рынке недвижимости неизбежно снижение арендной платы, возрастание коэффициентов капитализации и уменьшение стоимости объектов недвижимости.

При формировании портфеля, ориентированного на рост стоимости активов, особенно важно соблюдать определенную пропорцию между краткосрочными и долгосрочными инструментами инвестирования, поскольку для поддержания соответствующего уровня ликвидности нужны краткосрочные инструменты инвестирования, а для достижения поставленной цели - существенное увеличение стоимости активов портфеля в долгосрочном периоде - требуется иметь в структуре портфеля соответствующие инструменты.

2.Общие принципы формирования и оптимизации портфеля недвижимости.

Принципы формирования портфеля:

1) диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска;

2) доходность активов портфеля должна быть в противофазе;

3) изменение структуры активов портфеля в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, так как старение активов портфеля - признак низкого качества управления.

Диверсификация активов с целью управления ставкой доходности и уровнем риска. Реализация данного принципа в процессе формирования портфеля активов позволяет свести уровень управляемого риска к минимуму.

Практика формирования портфеля недвижимости показывает, что для снижения уровня управляемого риска необходимо, чтобы число активов портфеля было не меньше 8 и не более 20, поскольку данное число активов позволяет диверсифицировать управляемый риск. Если число активов портфеля меньше 8, диверсификация управляемого риска не достигается, если выше 20 - возникают сложности в качестве управления портфелем недвижимости. Применительно к портфелю доходной недвижимости диверсификация управляемого риска достигается за счет:

- типа недвижимости;

- местоположения недвижимости;

- финансовой структуры инвестированного капитала.

Доходность активов портфеля должна быть в противофазе. Для оценки статистической зависимости между двумя временными рядами, например, ставками доходности различных типов доходной недвижимости, используется коэффициент корреляции. Этот коэффициент изменяется в пределах от +1 (положительная корреляция) до -1 (отрицательная корреляция).

Положительная корреляция, отражающая характер связи между двумя временными рядами, означает, что повышение ставок доходности по одному активу неизбежно вызывает возрастание ставок доходности по другим активам. Отрицательная корреляция доходности активов в портфеле (доходность в противофазе) - это взаимосвязь между двумя рядами показателей ставок доходности активов, при которой доходность активов изменяется в противоположном направлении.

Если портфель состоит из активов (типов недвижимости), доходность которых находится в положительной корреляции, то уровень риска портфеля возрастает, поскольку при изменении ситуации на рынке недвижимости или на рынке капитала доходность такого портфеля снизится в большей степени, чем доходность отдельных активов.

Условием для оптимизации портфеля недвижимости яв­ляется внедрение системы рейтинга качества отдельных ти­пов доходной недвижимости по наиболее существенным ее признакам. Например, офисную недвижимость необходимо оценивать в баллах по следующим показателям: емкость рынка, местоположение, физическое состояние, качество потока доходов, структура формы собственности, определяемая в значительной степени инструментами инвестирова­ния (право преимущественной аренды, гибридные обязатель­ства, ипотека, собственный капитал, заемный капитал, оп­ционы на недвижимость).

Формирование оптимального портфеля недвижимости может быть достигнуто в два этапа:

Первый этап - среди набора возможных активов выявить набор активов, превосходящий другие наборы, т.е. эффек­тивный набор. Эффективный набор представляет собой группу объек­тов недвижимости, которые с учетом специфики развития региона и его перспектив дают относительно наибольшую ставку доходности.

Второй этап - выбор оптимального распределения капи­тала между безрисковыми вложениями и эффективным на­бором, которое обеспечивало бы допустимый уровень рис­ка. К безрисковым вложениям можно отнести ипотеку и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, являющиеся прак­тически безрисковыми, или право преимущественной арен­ды.

Третий этап - создание матрицы корреляции различных пакетов.