МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное агентство по
образованию
Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики
Кафедра «Экономика и управление на предприятиях в сфере сервиса»
Л.Ф. Тывин
Экономика недвижимости
Методические указания
по выполнению контрольной работы
для студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии в сфере сервиса»
Санкт-Петербург
2005
Одобрены на заседании кафедры ЭУПС, протокол №10 от 23.03.2004 г.
Утверждены Методическим Советом ИЭУПС, протокол №7 от 01.04.2004 г.
Экономика недвижимости. Методические указания по выполнению контрольной работы для студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии в сфере сервиса» . – СПб.: Изд-во СПбГУСЭ, 2005. – 19 с.
Курс «Экономика недвижимости» относится к специальным дисциплинам, изучаемым студентами специальности 0608. Дисциплина «Экономика недвижимости» является теоретической основой системы управления недвижимости.
Настоящие методические указания служат для оказания студентам помощи в написании контрольной работы по дисциплине. Они содержат перечень контрольных работ, краткое содержание основных вопросов по темам, базисные данные и пояснения по основным вопросам, рекомендуемую литературу.
Составитель: канд. экон. наук, доц. Л.Ф. Тывин
Рецензент: канд. экон. наук, доц. С.Ю. Солонцов
Санкт-Петербургский государственный унивесритет сервиса и экономики
2005 г.
Содержание
Содержание 3
ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ 4
ПЕРЕЧЕНЬ КОНТРОЛЬНЫХ задач С НЕОБХОДИМЫМИ ПОЯСНЕНИЯМИ ПО ИХ ВЫПОЛНЕНИЮ 5
ПОЯСНЕНИЯ К ЗАДАЧАМ №1-3. 10
Содержание основных разделов контрольной работы: структура работы 19
ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ 22
ЛИТЕРАТУРА 23
Цели и задачи контрольной работы
Цель: закрепить у студентов теоретические знания и практические навыки в области экономики недвижимости, включая представление о рынке недвижимости как части инвестиционного рынка, оценке и прогнозировании дохода от недвижимости и вариантах финансирования недвижимости, в том числе в сфере сервиса и практические навыки методах оценки недвижимости и составления сертификатов по их оценке, а также в решении экономико-организационных задач в области оценочной деятельности и порядке регистрации объектов недвижимости.
Задачи: сформировать у студентов аналитический склад мышления в решении экономико-управленческих задач в области оценки недвижимости и особенностей её применения в сфере сервиса на основе системного подхода к частным и общественно-экономическим проблемам, полного использования потенциала своего предприятия и бюджетных средств в условиях сочетания методов экономического и административного регулирования экономикой страны.
Для выполнения контрольной работы студент выбирает свою тему в соответствии с последней цифрой зачетки (студенческого билета), которая должна соответствовать порядковому номеру задания на выполнение контрольной работы, указанных ниже.
Перечень контрольных задач с необходимыми пояснениями по их выполнению
Задача №1. «Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам:
Наименование показателя |
Объект оценки |
Участок 1 |
Участок 2 |
Участок 3 |
Участок 4 |
Участок 5 |
Варианты |
Цена, тыс. руб. |
? |
65000 |
78000 |
56000 |
70000 |
54000 |
1,2,3,4,5. |
Цена, тыс. руб. |
? |
75000 |
88000 |
59000 |
68000 |
49000 |
6,7,8,9,10 |
Переданные права на собственность |
Полное владение |
То же |
То же |
То же |
То же |
То же |
Все |
1.Скорректированная цена, тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
Все |
Условия финансирования |
рыночные |
Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 3000 т.р.) |
Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной), цена завышена на 8000 т.р.) |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
1.3.5.7.9. |
Условия финансирования |
рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной) цена завышена на 1000 т.р.) |
Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной) цена завышена на 500 т.р.) |
Рыночные |
2,4,6,8,10. |
2.Коррекция по финансированию, тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
Все |
Условия продажи |
Коммерческие |
То же |
То же |
То же |
То же |
То же |
1,2,3,9,10 |
Условия продажи |
Коммерческие |
То же |
Срочная (цена занижена на 500 т.р.) |
То же |
То же |
То же |
4,5,6,7,8. |
Корректировка на условия продажи, тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
Все |
3.Скорректированная цена, тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
Все |
Время продажи, за год инфляция ок. 10% |
х |
2 недели |
6 недель |
1 год |
1 год |
1 год |
1,2,3,8,9. |
Время продажи, за год инфляция ок. 10% |
х |
12 мес. |
1 год |
6 недель |
2 недели |
1 год |
4,5,6,7,10 |
4.Скорректированная цена на рыночные условия (с учетом расчета инфляции в %), тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
Все |
Месторасположение |
Коттедж у озера, 50 км. от города. |
То же |
То же |
То же |
То же |
Хуже на 10% |
1,3,5,7,9. |
Месторасположение |
Коттедж у озера, 100 км. от города. |
То же |
То же |
То же |
То же |
Лучше на 10% |
2,4,6,8,10. |
5.Коррекция по месту, тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
Все |
Размер, кв. м. |
120 |
120 |
145 |
120 |
145 |
120 |
1,2,3,4,5. |
Размер, кв. м. |
130 |
125 |
135 |
125 |
138 |
130 |
6,7,8,9,10 |
6.Корректировка по размеру, тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
Все |
Гараж |
нет |
есть |
Есть |
есть |
есть |
Нет |
1,3,4,7,8. |
Гараж |
Есть |
есть |
Нет |
есть |
есть |
Есть |
2,5,6,9,10. |
7.Коррекция для гаража (рассматриваются любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены) |
х |
|
|
|
|
|
Все |
Законченный подвал |
да |
нет |
Нет |
нет |
да |
Нет |
1,2,3,4,5. |
Законченный подвал |
да |
да |
нет |
да |
да |
Нет |
6,7,8,9,10. |
8.Коррекция для подвала (определяется аналогично п.7.), тыс. руб. |
х |
|
|
|
|
|
Все |
9.Скорректированная цена |
х |
|
|
|
|
|
Все |
Справочно: 10.Общая чистая коррекция (сумма корректировок) |
х |
|
|
|
|
|
Все |
Уд. вес суммы коррекции на цену продажи |
|
|
|
|
|
|
Все |
Выводы: В качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической цены продажи и наименьшее число корректировок.
Задача №2. Определить методом сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики:
Наименование показателя |
Участок оценки |
Участок 1 |
Участок 2 |
Участок 3 |
Участок 4 |
Участок 5 |
Цена, тыс. руб. |
? |
2300 |
2440 |
2920 |
2360 |
3860 |
Площадь, га. |
0,04 |
0,04 |
0,045 |
0,050 |
0,035 |
0,070 |
Цена за 0,1 га. в тыс.руб. |
? |
575 |
542 |
584 |
674 |
551 |
Условия рынка |
0 или |
+4% +23 |
+6% +32 |
+1% +6 |
+2% +13 |
+12% +66 |
Скорректированная цена, тыс. руб. |
х |
598 |
574 |
590 |
687 |
617 |
Корректировка на геологические условия |
х |
0 |
+2% |
0 |
-5% |
0 |
Корректировка на топографию |
х |
0 |
+5% |
0 |
-5% |
-10% |
Итого скорректированная цена, тыс. руб. |
х |
598 |
614 |
59*0 |
618 |
556 |
На основании выполненных корректировок можно сделать вывод, что цена за 0,01 га находится в диапазоне от 556 до 618 тыс. руб.
Задача №3.
Провести подобный расчёт по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка (все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).
№ участка |
Цена продажи, тыс. руб. |
Время продажи, мес. |
Площадь, га |
Геология |
Топография |
№ варианта |
1 |
2300 |
4 |
0,040 |
Одинаково с оцениваемым (то же) |
Одинаково с оцениваемым (то же) |
1, 3, 5.7,9. |
1. |
2400 |
5 |
0,060 |
3 % хуже |
6 % лучше |
2,4,6,8,10. |
2. |
2440 |
6 |
0,045 |
2% хуже |
5% хуже |
1,2,3,4,5. |
2. |
2500 |
3 |
0,055 |
То же |
То же |
6,7,8,9,10. |
3. |
2920 |
1 |
0,050 |
1% лучше |
3% хуже |
1,2,3,8,9. |
3. |
3100 |
2 |
0,065 |
4% лучше |
2% хуже |
4,5,6,7,10. |
4. |
2360 |
2 |
0,035 |
5% лучше |
5% лучше |
1,2,3,8,9. |
4. |
2400 |
4 |
0,040 |
То же |
2% лучше |
4,5,6,7,10. |
5. |
3860 |
12 |
0,070 |
То же |
10% лучше |
1,3,5,7,9. |
5. |
3500 |
11 |
0,065 |
1 % хуже |
5% лучше |
2,4,6,8,10. |