11.Права на зу и объекты недвижимости,находящихся на них.Принцип единства судьбы зу и объектов недвижимости

Юридическим фактом возникновения земельных правоотношений, а, следовательно, и прав на землю являются, в частности: гражданско-правовые сделки, решения органов исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления о продаже земельных участков, судебные решения и иные случаи, установленные законодательством.

Особым основанием возникновения права частной собственности на землю граждан и юридических лиц является приватизация земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Ее основу составляют специальные нормативные правовые акты, регулирующие проведение земельной реформы, в ходе которой значительная часть государственных и муниципальных земель была передана в частную собственность граждан и юридических лиц на основании актов о приватизации.

Земельные участки могу принадлежать гражданам на праве: • собственности, • постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (возникшие до введения в действие Земельного кодекса РФ), • ограниченного пользования земельным участком (сервитут), • аренды • безвозмездного срочного пользования.

Юридическим лицам земельные участки могут принадлежать на праве: • собственности, • постоянного (бессрочного) пользования (только определенной категории юридических лиц), • ограниченного пользования земельным участком (сервитут), • аренды • безвозмездного срочного пользования.

Органам государственной власти и местного самоуправления земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования. Возможно также заключение договора аренды и установление права ограниченного пользования земельным участком (сервитут).

Иностранные граждане и лица без гражданства могут владеть земельными участками на территории Российской Федерации на праве аренды.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим земельным участком. Это значит, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свой земельный участок в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения земельным участком, отдавать его в залог и обременять другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В норме об оборотоспособности объектов гражданских прав о земельных участках сказано: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (ч. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, любой владелец земельного участка, как на праве собственности, так и на любом ином праве может распоряжаться своей землей только в рамках установленных законом ограничений по оборотоспособности земли, как главного природного ресурса.

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов

Одним из основных принципов земельного законодательства, закрепленных в ст. 1. Земельного кодекса РФ, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из существа данного принципа следует, что здание (сооружение), расположенное на земельном участке, неразрывно с ним связано и, безусловно, не может существовать без земельного участка. В связи с этим наличие правомочия по осуществлению строительства закон обуславливает с наличием права на земельный участок. Таким образом, правом на возведение зданий или сооружения обладает именно собственник земельного участка. Однако с согласия собственника земельного участка правом на осуществление строительства обладают и лица, которые пользуются земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, а также на основании договоров аренды и безвозмездного срочного пользования. Иными словами, право застройщика на возведение объектов недвижимого имущества обусловлено наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, что закреплено в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Между тем право на осуществление строительства обусловлено не только наличием прав на земельный участок, но и соответствием правового режима такого земельного участка, а именно, категория земли и вид разрешенного использования должны допускать возможность возведения на земельном участке объектов определенного назначения (жилого, складского, производственного, административного и т.п.). При этом следует учитывать, что вид разрешенного использования земельного участка, следовательно, и возможность осуществления строительства, устанавливается не самим собственником, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне, т.е. на основании публичного документа. Изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов, а до их утверждения — с требованиями строительных норм и правил. До утверждения градостроительных регламентов решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. Из этого следует, что право на осуществление собственником застройки земельного участка обусловлено видом его разрешенного использования. При предоставлении собственником земельного участка в пользование иному лицу договором определяются условия использования земельного участка, в том числе и право на осуществление строительства объектов недвижимости. А потому признание объекта недвижимым как объекта гражданских прав устанавливается не только фактом его создания в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением всех градостроительных норм и правил, но и другими юридическими фактами, такими как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости. Таким образом, объект, возведенный на земельном участке, разрешенное использование которого не предусматривает возможности размещения такого объекта, равно как и объект, построенный на земельном участке, помимо воли собственника земельного участка, выраженной в предоставлении земельного участка на вещном или обязательственном праве, следует воспринимать как объект, возведенный на земельном участке, не отведенном для целей строительства недвижимости, из чего следует, что такой объект является самовольной постройкой, право на которую не может быть зарегистрировано.