6. Земельный участок как объект земельных отношений: понятие, способы образования, требования к вновь образуемым земельным участкам.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (ст.11.1 ЗК РФ).

Образование земельных участков

Согласно ЗК образование земельных участков происходит при:

разделе,

объединении,

перераспределении земельных участков,

выделе из земельных участков,

а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Действующим законодательством под формированием (образованием) земельных участков понимается, по сути, постановка таких участков на государственный кадастровый учет.

Именно кадастровый учет подтверждает существование определенного земельного участка с характеристиками, позволяющими определить такой участок в качестве индивидуально-определенной вещи.

Таким образом, образование земельных участков возможно:

• во-первых, путем образования новых земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

• во-вторых, путем преобразования (раздела, объединения, перераспределения или выдела) уже существующих (сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет) земельных участков.

Исходя из обозначенных способов образования земельных участков, следует привести следующие примеры наиболее частых случаев необходимости образования (формирования) земельных участков.

1. Образование земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Следует обратить внимание, что в данном случае образование земельного участка происходит из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а не из конкретного земельного участка, т.е. образование (формирование) участка происходит впервые.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного Кодекса РФ, за исключением случаев:

1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;

2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 Земельного Кодекса РФ;

5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.

2. Образование земельного участка из существующего участка или участков.

Как было отмечено выше, образование земельных участков из уже существующих участков, осуществляется путем раздела, объединения, перераспределения или выдела. Образование земельных участков указанными способами возможно как из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (разграниченной или неразграниченной), так и из земельных участков, находящихся в частной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям. Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

o Раздел земельного участка.

С данным способом образования земельных участков наиболее часто сталкиваются собственники объектов недвижимости при оформлении ими земельных отношений под такими объектами или при отчуждении таких объектов иным лицам.

Одним из наиболее частых примеров необходимости образования земельных участков из участка, находящегося в государственной ли муниципальной собственности, является случай, когда на таком участке находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности разным лицам. В частности, объект(ы) недвижимости могут находиться на земельном участке, принадлежащем собственнику иных объектов недвижимости, расположенных на том же участке, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Для оформления прав каждого собственника объекта недвижимости на отдельный земельный участок, занятый таким объектом, в том числе путем его выкупа (приватизации), необходимо сформировать такие участки, поставить их на государственный кадастровый учет.

Раздел земельного участка, находящегося в частной собственности, необходим, например, в случае, когда собственник объектов недвижимости, на нем расположенных, продает один или несколько таких объектов.

Помимо указанных выше, нередки случаи необходимости раздела земельного участка, находящегося в аренде. В частности, такой раздел необходим при отчуждении собственником объектов недвижимости, расположенных на арендуемом им земельном участке, одного или нескольких таких объектов.

Следует отметить, что осуществление действий по разделу возможно при условии делимости изначального земельного участка. В противном случае оформление участка возможно в долевую собственность собственников объектов недвижимости или аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

o Объединение земельных участков.

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок. При этом, участки, из которых путем объединения образован новый участок, прекращают свое существование.

Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу.

Необходимость объединения земельных участков возникает, например, в случае, когда одному лицу принадлежат несколько смежных участков и это лицо намерено осуществить строительство на таких участках.

o Выдел земельного участка.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Особенности процедуры выдела земельного участка в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения установлены ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Образование участка путем выдела освобождает его собственника от обязанностей, предусмотренных действующим законодательством в отношении владения, пользования и распоряжения долей в праве общей собственности на земельный участок. В частности, собственник земельного участка, образованного путем выдела, вправе самостоятельно распоряжаться им. В то время как для распоряжения участком, находящимся в долевой собственности, требуется согласие всех сособственников, а для распоряжения (путем отчуждения) долей в праве на земельный участок обязательно соблюдение преимущественного права остальных сособственников на такое отчуждение.

o Перераспределение земельных участков.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков — физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев:

1) перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

2) образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных пунктом 1 статьи 49 Земельного Кодекса РФ.

Перераспределение смежных земельных участков может быть обусловлено хозяйственной необходимостью владельца одного участка использовать часть смежного участка и наоборот.

Необходимо учесть, следующее:

• Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

• Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 — 11.7 Земельного Кодекса РФ.

• Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.

Обращаем Ваше внимание, что не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам

 Закон РФ "О государственном кадастре недвижимости"

Статья 38. Межевой план  

10. Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

 

Земельный Кодекс РФ

Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с п. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом в отношении недвижимого имущества работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе.  Согласно ч. 1 ст. 44 вышеуказанного Федерального закона, с 01 марта 2008 года кадастровую деятельность осуществляют кадастровые инженеры.  При этом в случае нарушения требований, установленных Федеральным законом № 221-ФЗ к выполнению кадастровых работ или оформлению документов, подготовленных в результате таких работ, возможно наступление ответственности, предусмотренной действующим законодательством Российской Федерации.  В связи с этим, сообщаем о следующих требованиях к образуемым земельным участкам, установленных нормативно-правовыми актами, которые необходимо соблюдать при проведении кадастровых работ:  1. Вновь образованные земельные участки должны относиться к одной категории земель. Данное требование вытекает из положений ст. 14 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую», а также закреплено в п. 6 ч. 3 ст. 27 Федерального закона № 221-ФЗ.  2. Земельные участки должны относиться к одной территориальной зоне.  Данное требование вытекает из ч. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.  3. Земельные участки должны соответствовать предельным (минимальным и максимальным) размерам.  В соответствии с ч. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. В ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ указано, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в том числе, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Также в ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ определено, что размеры земельных участков, образованных при их разделении и объединении, не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше, предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. В ст. 38 Градостроительного кодекса РФ установлено, какие показатели могут в себя включать предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.  Также в ч. 2 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ определено, что предельные размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами.  В свою очередь, в ст. 33 Земельного кодекса РФ определено, что максимальные и минимальные размеры земельных участков для различных видов деятельности устанавливаются законами субъектов РФ и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. К закону субъекта РФ относится Закон Кемеровской области от 18.07.2002 № 56-ОЗ «О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Кемеровской области». В случае если данным законом не определены предельные размеры земельных участков, то должны приниматься во внимание акты органов местного самоуправления. Следует отметить, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельные участки могут иметь размеры меньшие, чем минимально допустимые, если они выделяются для определенных видов деятельности и технологий производства сельскохозяйственной продукции требует использования земельного участка меньшего, чем минимально допустимый размер.  Требование о соответствии земельных участков предельным размерам закреплено также п. 2 ч. 3 ст. 27 Федерального закона № 221-ФЗ.  4. Границы земельных участков не должны пересекать границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта. Данное требование установлено ч. 3 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, а также закреплено в п. 5 ч. 3 ст. 27 Федерального закона № 221-ФЗ.  5. К земельным участкам должен быть обеспечен доступ. Указанное требование закреплено в ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ: обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Данное требование предусмотрено также в п. 3 ч. 3 и п. 4 ч. 3 ст. 27 Федерального закона № 221-ФЗ.  6. Образование земельного участка не должно приводить к невозможности использования объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке. Данное требование закреплено п. 4 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.  7. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Данное требование закреплено в п. 5 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.  8. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объекта недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам. Данное требование закреплено ч. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ,  9. Земельные участки не могут быть образованы из исходного земельного участка со временным статусом кадастровых сведений, за исключением случаев выдела земельного участка или раздела земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Данное положение закреплено в п. 4 ч. 2 ст. 27 Федерального закона № 221-ФЗ.  10. При образовании земельных участков необходимо наличие согласия на образование земельного участка землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, залогодержателей. Требования к оформлению согласия законодательно не установлены. В связи с этим, согласие может быть оформлено в простой письменной форме, содержать сведения о правах на земельный участок и четко выражать волю лица, подписавшего согласие. Согласие от имени юридического лица должно содержать подпись его руководителя и печать организации.  Согласие не требуется в случаях предоставления земельных участков государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании решения суда.  11. Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского, земельного, лесного, водного, градостроительного законодательства и т.д. Данное требование закреплено в ч. 10 ст. 38 Федерального закона № 221-ФЗ.