4. Жилищно-строительные кооперативы

Развитие жилищного строительства: что нового? (от 30 ноября 2011 г.)

Внесены поправки в Закон о содействии развитию жилищного строительства, ЗК РФ, ЖК РФ и др.

Напомним, что закон предусматривает создание Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Участки Фонда могут быть безвозмездно переданы в срочное пользование ЖСК, состоящим из определенных категорий граждан, либо в собственность таких кооперативов и (или) их членов. Перечень последних расширен. К ним дополнительно отнесены работники образования, учреждений здравоохранения и культуры.

Ходатайство о передаче участка кооперативу, включающему указанных работников, направляется в Фонд региональным органом власти. Последний также утверждает списки названных работников, которые могут быть приняты в члены кооператива. Порядок их формирования размещается в Интернете.

Отметим, что ранее указанным преимуществом пользовались только кооперативы, состоящие из федеральных чиновников и военнослужащих, а также лиц, работающих в федеральных учреждениях и ФГУПах.

При этом такая преференция теперь распространяется только на ЖСК (ранее также на жилищные накопительные и иные специализированные потребкооперативы). Еще одно новое требование - ЖСК прежде не получал от государства участок без проведения торгов или от Фонда для жилищного строительства.

Правительство РФ уполномочено утверждать примерный устав ЖСК.

В Законе о введении в действие ЗК РФ закреплена возможность безвозмездной передачи государственных и муниципальных участков в безвозмездное срочное пользование ЖСК. Цель - строительство на них многоквартирных домов экономкласса.

Поправки к ЖК РФ предусматривают следующее. Любые жилищные кооперативы и ЖСК при проведении реконструкции многоквартирного дома выступают застройщиками и обеспечивают ее в соответствии с выданным разрешением на строительство.

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Субъектами данного права являются физические и юридические лица. С 30 октября 2001 года гражданам земельные участки не предоставляются, но те участки которые были переданы были ранее для садоводства, огородничества, индивидуально-жилищного строительства, личного подсобного, дачного хозяйства – могут быть переоформлены гражданами в собственность в порядке дачной амнистии. Земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Частные лица передавать земельный участок на этом праве не могут (после введения в действие Земельного Кодекса земельные участки предоставляются на данном праве строго ограниченному кругу юридических лиц).

Юридические лица могут быть разделены на 3 группы по отношению к этому праву:

1. юридические лица, которым и после введения в действие Земельного Кодекса, предоставляются земельный участки на данном праве и которые могут использовать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (органы государственной власти, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов России, прекративших исполнение своих полномочий);

2. юридические лица, которые продолжают использовать земельные участки ранее предоставленные до введения в действия Земельного Кодекса на праве постоянного (бессрочного) пользования и вправе их переоформить в собственность:

• гаражные (потребительские) кооперативы;

• организации, при которых до 23 апреля 1998 г. были созданы садоводческие, огороднические, дачные некоммерческие объединения граждан;

• юридические лица, которые имеют земельные участки, на которых расположены линии связи, электропередачи, трубопроводы, железные дороги, иные подобные линейные сооружения – они вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования до 1 января 2015 г. в соответствии с Законом “О введении в действие Земельного кодекса”;

3. все остальные юридические лица, обязанные до 1 января 2012 года переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды, либо выкупить в собственность, а религиозные организации – также могут переоформить на право безвозмездного срочное пользование.

По общему правилу переоформление права постоянного бессрочного пользования юридическими лицами осуществляется за плату.

Исключения составляют:

1. в соответствии с Законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” субъекты РФ вправе устанавливать случаи бесплатного переоформления данного права религиозными организациями;

2. если на земельном участке находится здание, строение, сооружение, закрепленное в собственность Общероссийской организации инвалидов, либо организации, единственным учредителем которой является Общероссийская организация инвалидов до введения в действие ЗК, то такие организации оформляют данное право бесплатно

Основаниями возникновения являются:

1. административно-правовой акт, который принимается в отношении юридических лиц, предусмотренных в Земельном кодексе;

2. правопреемство при реорганизации юридического лица, которому земельный участок принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования;

3. переход права собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, принадлежащего собственнику здания, строения, сооружения (отчуждателю) на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст.35 ЗК).

Распоряжение возможно одним способом – путем добровольного отказа от права постоянного (бессрочного) пользования.

Также землепользователь может строить здания, строения, сооружения, если это не противоречит целям использования земельного участка, приобретать право собственности на них.

При разрушении зданий, строений, сооружений, землепользователь сохраняет право постоянного (бессрочного) пользования в течение 3^х лет, если более длительный срок не предусмотрен федеральным законом. Право постоянного пользования автоматически не прекращается, а возможно изъятие земельного участка в рамках земельно-правовой ответственности.