1.2. Система управления жилищно-коммунального хозяйства.

Под системой управления ЖКХ понимают систему, в которой реализуются функции управления и которая включает в себя: специалистов, объединенных в органы управления; методы управления; связи между органами управления, объектам управления и внешней средой, которые обусловлены различными способами взаимодействия и потоками управленческой информации; документооборот, обеспечивающий выполнение функций, распределённых между органами управления для достижения поставленных перед системой целей; жителей муниципального образования.

Главная цель управления в ЖКХ на уровне муниципального образование – обеспечение устойчивого развития и повышения на этой основе уровня и качества жизни населения.

В системе муниципального управления местные органы власти выполняют контрольные функции и функции, связанные с регулированием отклонений состояния «выхода» системы от заданных значений. Систему управления на уровне муниципального образования можно определить как сложную, иерархическую систему, имеющую соответствующие структурное построение. Объектами муниципального управления в системе ЖКХ являются многообразные социально-экономические процессы: развитие строительного комплекса, ЖКХ: увеличение инвестиционного потенциала; процессы формирования и использования доходов; изменение объёмов и структуру потребления. Субъектом муниципального управления в системе управления ЖКХ развития города выступает население муниципального образования.

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) становится сегодня мощным фактором, определяющим современное состояние муниципальной экономики. На жилищно-коммунальную сферу приходится значительная доля дотаций, что существенным образом отражается на размерах расходных средств. Государственных структур и муниципалитетов. ЖКХ включает в себя деятельность ряда независимых друг от друга, экономически самостоятельных сфер, представляющих в совокупности комплекс услуг, обеспечивающих жизнедеятельность городского населения. К этим сферам следует отнести жилищную сферу, водопроводно-канализационную, банно-прачечную, гостиничную, дорожно-мостовую, санитарно-защитную, коммунально-энергетическую, а также сферу благоустройства и озеленения. На жилищно-коммунальное хозяйство в городской сфере возложено несколько функций управления:

• содержание и использование муниципального жилищного фонда и нежилых помещений;

• создание условий для жилищного строительства;

• контроль выполнения федерального законодательства по содержанию и эксплуатации объектов ЖКХ;

• эксплуатация, строительство и ремонт водоснабжения, канализации, дорог и мостов;

• эксплуатация городских земель в соответствии с генеральным планом и проектом земельно-хозяйственного устройства города;

• экспертиза проектов совершенствования и развития жилищно-коммунальной сферы;

• обеспечение материально-технического снабжения, распределения муниципальных заказов.

В систему жизнеобеспечения города входят следующие структурные элементы: - энерго-, газо- и теплоснабжение;

- водоснабжение;

- канализация;

- уборка мусора;

- обслуживание и ремонт жилых помещений;

- теле-, радио- и телефонная связь;

- лифтовая служба.

Целью системы жизнеобеспечения города является бесперебойная работа всей инженерной инфраструктуры. Главной проблемой в муниципальном управлении этой сферы является необходимость сочетания экономического механизма и исполнения городом социальных стандартов. Материально-техническая база жилищно-коммунального ком­плекса жестко привязана к местным условиям и призвана удовлетво­рять потребности одного и того же состава потребителей. Поэтому модели управления предполагают передачу функции распоряжения ресурсами ЖКХ, в том числе и денежными, на местный уровень. Ос­новная часть расходов по предоставлению жилищно-коммунальных услуг обеспечивается местными хозяйствующими субъектами и му­ниципальными бюджетами. Основными характеристиками сложившейся системы управления ЖКХ являются:

• создание служб единого заказчика, берущих на себя функции совокупного потребителя услуг жилищно-коммунального сектора;

• формирование отраслевых подразделений ЖКХ, ориентированных на работу со специализированными предприятиями, занимающих монопольное положение на рынке предоставляемых услуг. К этим предприятиям относятся предприятия горэнерго, горэлектро, тепловые сети, водоканал, горгаз и т.д.;

• учреждение при соответствующем департаменте управления по работе с органами территориального самоуправления (ТОСами);

• создание в муниципальной сфере группы частных предприятий, готовых выполнять работы по профилю ХКХ, но организационно не связанных с действующими здесь муниципальными предприятиями;

• разработка муниципальной политики в сфере оказания целевой поддержки населения путем организации в округах центров жилищных субсидий.

Многие администрации субъектов федерации стали передавать на платной основе административные функции по регулированию жилищно-коммунальной сферы специально образованным для этой цели государственными предприятиями. Эти предприятия остались частью вертикальной структуры управления отраслью, функционировавшей на базе старых ТПО, и в нынешних условиях через реализацию функции материально-технического снабжения муниципальных предприятий. Организационные структуры управления формируются главным образом непосредственно собственниками жилья, обслуживающими и снабжающими предприятиями.

Функции государства в управлении ЖКК сводятся к законодательному регулированию жилищных отношений и прав на недвижимость, градостроительной деятельности, установлению технических регламентов, обеспечению социальных гарантий, утверждению стандартов финансовых нормативов.

На местное самоуправление возлагается, прежде всего, создание условий для жилищного строительства и развития коммунального хозяйства, содержание жилищного фонда социального назначения.

Жилищный кодекс РФ установил компетенцию в области жилищных отношений органов государственной власти, субъектов РФ и органов местного самоуправления.

Компетенция органов государственной власти в области жилищных отношений: органов государственной власти РФ в области жилищных отношений (ст.12 ЖК РФ):

• определение порядка государственного учета жилищных фондов;

• установление требований к содержанию жилых помещений, общего имущества;

• определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилье;

• определение порядка предоставления жилых помещений по договорам социального найма;

• определение оснований предоставления по договорам найма специализированных жилых помещений;

• определение порядка организации и деятельности ТСЖ, определение правового положения членов ТСЖ;

• определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

• определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

• установление правил пользования жилыми помещениями;

• определение оснований, порядка и условий выселения граждан;

• правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

• установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка ее расчета и внесения;

• осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ и иные вопросы.

Компетенция органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений (ст.13 ЖК РФ):

• государственный учет жилищного фонда субъекта РФ;

• установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими;

• признание жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ непригодным для проживания;

• определение порядка ведения учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях;

• осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ, соответствием жилых помещений требованиям законодательства и иные вопросы.

Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений (ст.14 ЖК РФ):

• учет муниципального жилищного фонда;

• установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими;

• ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

• определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

• предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

• принятие решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилые помещения в жилые помещения;

• согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

• признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодным для проживания;

• осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений требованиям законодательства и иные вопросы².

Органом исполнительной власти, осуществляющим функ­ции управления государственным имуществом в сфере строительст­ва, градостроительства, промышленности стройматериалов и жи­лищно-коммунального хозяйства, является Росстрой. В фи­нансовом управлении участвует также Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Функции контроля в жилищной сфере выполняют Главная государ­ственная жилищная инспекция России и ГЖИ субъектов РФ.ГЖИ призваны контролировать состояние жилищного фонда, благоустройства территории, инициировать принятие мер по устра­нению выявленных нарушений и недостатков.

Муниципальные органы в управлении ЖКХ сочетают админи­стративные и хозяйственные функции, административный ресурс и договорные отношения. Они управляют и распоряжаются жилищ­ным фондом, ведомственным и муниципальным коммунальным хозяйством; обеспечивают действие хозяйственных механизмов в жилищной сфере и договорные отношения в ЖКХ.С 2006 г. федеральные и региональные органы власти снимают с себя ответственность за коммунальные службы, функции финан­сирования и контроля в основном переходят к муниципальным об­разованиям. На них ложится основная нагрузка по управлению и эксплуатации ЖКХ.

На жилищно-коммунальное хозяйство в муниципальных образованиях возложено несколько функций управления:

• содержание и использование муниципального жилищного фонда и нежилых помещений;

• создание условий для жилищного строительства;

• контроль выполнения федерального законодательства по содержанию и эксплуатации объектов ЖКХ;

• эксплуатация, строительство и ремонт водоснабжения, канализации, дорог и мостов;

• эксплуатация городских земель в соответствии с генеральным планом и проектом земельно-хозяйственного устройства города;

• экспертиза проектов совершенствования и развития жилищно-коммунальной сферы;

• обеспечение материально-технического снабжения, распределения муниципальных заказов;

• организация освещения улиц;

• организация, сбор, вывоз, утилизация и переработка бытовых и производственных отходов;

• организация благоустройства и озеленение территорий;

• снабжение население топливом;

• обеспечение мер пожарной безопасности;

• иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления.

Жилищный кодекс РФ ввел принципиально иные формы управ­ления ЖКК. Теперь большинство жильцов стали собст­венниками со всеми вытекающими последствиями. Организованные собственники определяют, кому доверить управление своей недвижимостью и об­служивание квартир, за какую сумму или управлять самим. Для домов частного жилого фонда предлагается выбор из трех вариантов:

• домовой комитет из состава жильцов на условиях прямой демократии (домком);

• профессиональная управляющая компания на условиях найма (УК);

• товарищество собственников жилья на правах некоммерче­ской организации (ТСЖ).

Жилищное самоуправление несёт выгоду в государстве и муниципалитетам в части:

• снижения бюджетной нагрузки;

• передачи части рисков негосударственному сектору;

• повышения эффективности контроля над затратами (контроль­ сверху заменяется контролем снизу потребителями, который по существу не требует затрат).

Управляющая компания. Общее собрание жильцов для управле­ния домом может выбрать по конкурсу или пригласить специаль­ную компанию, способную решать, все необходимые управленче­ские задачи, т.е. управляющую компанию. Компания обеспечивает управление, внедрение новых техноло­гий, снижение издержек. Контроль за тарифами оставляет за собой местное самоуправление. В контракте, заключенном между мест­ным самоуправлением и управляющей компанией, оговариваются все условия передачи управления и формы контроля за исполнени­ем соглашения. Управляющая компания может работать по двум вариантам:

• берет на себя управление и эксплуатацию домов;

• создает менеджерскую группу, которая только управляет, а для эксплуатации домов привлекает другие подрядные организации.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) идеально подходит на роль организованного собственника жилья. ТСЖ учреждается как некоммерческая организация. ТСЖ формирует имущество и может заниматься предпринима­тельством. В ТСЖ может участвовать местное самоуправление как собст­венник дома или отдельных квартир. Внося в уставный капитал свою часть жилого фонда, местное самоуправление оставляет за собой ответственность за оплату ЖКУ и содержание домов.При учреждении ТСЖ проводится инвентаризация жилищного фонда с целью определения домов, более 50% площади которых находится в собственности физических и юридических лиц, для создания на их базе товариществ собственников жилья.