1 Теоретическая часть

1. Управления жилищно-коммунальным комплексом.

1. Структура и особенности функционирования жилищно-коммунального хозяйства.

Основные фонды жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) подразделяются на две группы: жилищный фонд и коммунальные (технологические) фонды.

Жилищный фонд включает недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества: - земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, хозяйственные приусадебные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

- жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; - сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Технологические фонды составляют коммунальная инженерная инфраструктура (сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения, водозаборы и т.п.)

По данным Росстата, на ЖКХ приходится четверть всех основных фондов страны. Балансовая оценка жилищно-коммунальной недвижимости составляет 4,1 трлн. руб., основные фонды коммунальных предприятий 0,7 трлн. руб. Здесь функционирует около 50 тыс. предприятий, занято 4 млн. человек. В связи с развитием промышленности, увеличением рабочих мест с высоким заработком в других сферах экономики наметилась тенденция снижения численности работников ЖКХ. На поддержание жилищно-коммунальной сферы расходуется почти 4% валового внутреннего продукта, до 30% общих расходов бюджетов территорий.

Жилищный фонд по назначению и использованию подразделяется на группы.

• социальный – совокупность всех жилых помещений, домов предоставляемых по договору социального найма за счет государственного и муниципального фонда;

• специальный - совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан для постоянного или временного проживания (общежития, дома-интернаты, дома для переселения в результате пожаров, аварий, стихийных действий, ремонта);

• индивидуальный – используется гражданами – частными собственниками жилья, для своего проживания, проживания членов семьи на условиях безвозмездного пользования;

• коммерческий – совокупность жилых домов жилых помещений используемых для извлечения дохода и с целью передаваемых во владение на основании срочного возмездного договора коммерческого найма.

По форме собственности жилищный фонд муниципального образования подразделяется на следующие виды:

• частный, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам – организациям;

• смешанный, находящийся в общей собственности (юридических и физических, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

• государственный, находящийся в ведении государственных предприятий и учреждений;

• муниципальный, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

Объекты муниципального жилищного фонда в основном используются в форме передачи в наем (имущественный или коммерческий), аренды, хозяйственного ведения и оперативного управления, продажи. Имущественный найм представляет собой основанное на договорной основе возмездное владение и пользование жилыми помещения, которое не связано с передачей права собственности на них. Основание- договор найма, а передача на основании акта. Наймодатель по договору может быть собственник или орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем и как правило на конкурсной основе. Коммерческий наем жилья представляет собой отношения, которые устанавливаются между собственником жилищного фонда и нанимателем по поводу предоставления гражданам пригодного для постоянного проживания жилого помещения без ограничения размеров, за договорную плату, на срок, не превышающий пяти лет, на условиях договора коммерческого найма. Аренда как форма использования объектов муниципальной жилищной сферы разрешена только юридическим лицам. Аренда это отношения между собственником жилищного фонда и юридическим лицом, предоставление во временное возмездное пользование и владение на основе договора аренды. Хозяйственное ведение – это владение юридическими лицами муниципальным жилищным фондом в форме государственного (муниципального) унитарного предприятия. При объединении в многоквартирных домах собственников квартир, жилых помещений и других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в общественных объединений, образуются кондоминиумы как форма общей долевой собственности.

Кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные помещения, предназначенные для жилых помещений или иных целей, находящихся в собственности граждан, юридических лиц, субъектов РФ.

Для совместного управления кондоминиумами создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческие организации, объединяющие владельцев квартир. Будучи юридическим лицом, товарищество заключает договоры с жилищно-коммунальными организациями, берет дом на баланс.

Жилищно-коммунальное хозяйство включает около 30 видов деятельности. Его под отрасль – техническое обслуживание жилья; благоустройство (дорожно-мостовое хозяйство, озеленение, санитарная очистка и утилизация отходов); ресурсоснабжение (тепло, электричество, вода, канализация, газ); бытовое обслуживание (гостиницы, бани, прачечные, ритуальные услуги) и т.д.

Каждая под отрасль представлена совокупностью жилищно-коммунальных предприятий. Они подразделяются на санитарно-технические, энергетические, транспортные, внешнего благоустройства.

Санитарно-технические предприятия – по обслуживанию водопровода, канализации, предприятия по уборки территорий населенных мест и санитарной очистке домовладений, прачечные, бани, бассейны. Энергетические предприятия – электрические, газовые и теплофикационные распределительные сети, отопительные котельные, ТЭЦ и электростанции, газовые заводы, обслуживающие населенные пункты.

Транспортные предприятия – городской общественный пассажирский транспорт (метрополитен, трамваи, троллейбусы, такси, автобусы), водный транспорт местного значения.

К сооружениям внешнего благоустройства населенных мест, входящие в состав коммунального хозяйства, относятся дороги и тротуары, мосты и путепроводы, подземные и наземные пешеходные переходы и эстакады, сооружения и сети ливневой (водосточной) канализации, набережные, гидротехнические сооружения, предназначенные для предотвращения оползней и затопления территорий, их осушения, берегоукрепления, зеленые насаждения, уличное освещение и др. Предприятия коммунального хозяйства обслуживают промышленные предприятия, снабжая их водой, электроэнергией, газом. Ведущими являются предприятия водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, теплоснабжения, организации внешнего благоустройства (дорожно-мостового хозяйства, озеленения, санитарной очистки и утилизации отходов), гостиничные предприятия.

Наиболее распространенная организационно-правовая форма хозяйствующих субъектов в ЖКХ – муниципальные унитарные предприятия. Преобладающая хозяйственная структура - многоотраслевые предприятия. Жилищные и коммунальные услуги (ЖКУ) обеспечивают реше­ние задач по сохранению в надлежащем состоянии жилого фонда и созданию благоприятных условий для проживания людей. Они от­личаются высокой социальной значимостью, принадлежностью к группе жизнеобеспечения; практически невзаимозаменяемые и не могут запасаться впрок, т.е. производство услуг совпадает с их по­треблением. Объем и качество услуг непосредственно влияют на уровень благосостояния населения, бытовые условия жизни, сани­тарно-гигиенические условия, чистоту водного и воздушного бас­сейнов, уровень производительности труда. Рынок ЖКУ стабилен и всегда вос­требован.

Жилищные услуги — это комплекс работ, обеспечивающих нор­мальное функционирование жилого дома и благоустройство придо­мовой территории. Перечень жилищных услуг утверждается феде­ральными органами и включает:

• содержание общего имущества жилого дома (включая подва­лы, чердаки, подъезды и крыши) и придомовой территории;

• вывоз бытовых отходов;

• работы, выполняемые при проведении технического осмотра и обхода отдельных помещений жилых домов, включая устранение незначительных неисправностей в системах водоснабжения, кана­лизации, центрального отопления, горячего водоснабжения и элек­тротехнических устройств и другие работы;

• работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к экс­плуатации в весенне-летний и осенне-зимний период;

• ремонт общего имущества, общих коммуникаций, техниче­ских устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории;

• другие виды работ (обслуживание лифтов и т.д.).

Коммунальные услуги предоставляются в виде доведенных до по­требителей материальных носителей с определенными качествен­ными показателями. В состав коммунальных услуг включаются:

• холодное и горячее водоснабжение;

• водоотведение и очистка сточных вод;

• электроснабжение;

• газоснабжение, в том числе в баллонах;

• отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при печном отоплении);

• утилизация (захоронение) твердых бытовых отходов.

Для коммунальных услуг характерными чертами являются:

• привязка сложной инженерной инфраструктуры к территории;

• неразрывность, строгая последовательность процесса произ­водства, транспортировки и потребления услуг;

• услуги не накапливаются, недопроизводство не компенсиру­ется более интенсивным производством в другой период;

• процесс потребления услуг непрерывный, отказ от потребле­ния значительный срок, как правило, невозможен.

Нормативы устанавливаются по инициативе уполномоченных органов или ресурсоснабжающих организаций едиными для домов, имеющих аналогичные конструктивные и технические параметры и степень благоустройства. В рамках муниципального заказа разрабатываются объемы, па­раметры качества и надежности обслуживания жилищного фонда и предоставления коммунальных услуг; финансирование ЖКУ, доли оплаты потребителей и компенсации бюджетом; комплекс догово­ров на выполнение заказа. Критерии качества, надежности и устойчивости поставок ЖКУ определяются в соответствии с правилами предоставления жилищ­но-коммунальных услуг. Они опираются на установленные стандар­ты (ГОСТы, СНиПы, нормативы потребления, регламенты выпол­нения работ и др.), гарантирующие минимально необходимый уро­вень обслуживания. Реальное обеспечение такой гарантии подкреп­ляется финансовыми ресурсами.