Концепція орендної вартості як рівноважної ринкової ціни землі (концепція взаємодії попиту і пропозиції)
Рівноважна ринкова ціна представляє собою кількісний показник, який утворюється в точці перетину цінової кривої попиту і цінової кривої пропозиції.
Орендна вартість землі є ринковою ціною за землекористування, визначається на відкритому ринку взаємодією, з одного боку, попиту на конкретний тип землекористування, з іншого - пропозиції щодо надання землі в оренду.
Аналіз виконується, виходячи з припущення, що попит - це загальна кількість земельних ділянок для надання в оренду (включаючи як уже зайняті, так і запропоновані до надання), а пропозиція - це загальний їх запас.
Припустимо, що на місцевому ринку в результаті підйому економічної активності попит на офісний тип землекористування підвищується від D до D1 , (рис. 4).
Рис. 4. Характеристика попиту й пропозиції на офісний тип землекористування.
Відсутність готових до надання в оренду площ приводить до збільшення рівноважної орендної вартості від C до C1.
У перспективі на ринок починають надходити новостворені типи землекористування, в результаті чого еластичність пропозиції збільшується (S2) і рівноважна орендна вартість зменшується до С2 за умови подальшої сталості попиту.
Схематично : Економічний підйом → зростання попиту на певний вид землекористування → відсутність готових до надання в оренду площ → підвищення орендної вартості → збільшення еластичності пропозиції → зменшення орендної вартості
Припустимо, що у період підйому попит на оренду збільшився з D до D1, (рис. 5).
Рис. 5 Характеристика змін орендної вартості землі внаслідок нееластичності пропозицій.
Унаслідок нееластичності пропозиції у короткостроковій перспективі, рівноважний рівень орендної вартості збільшиться з С до С1 . Припустимо далі, що, як реакція на підйом орендної вартості, на ринок миттєво надійшла додаткова кількість площ земельних ділянок (наприклад, за рахунок зміни функціонального використання), що привело до збільшення пропозиції з S1 до S2. При цьому орендна вартість землі знизиться до С3.
При наступному зниженні попиту до кривої D (наприклад, у результаті економічної депресії), орендна вартість може знизитися нижче ніж початкове значення С до С4.
Схематично : Економічний підйом → зростання попиту на певний вид землекористування → відсутність готових до надання в оренду площ → підвищення орендної вартості → різке збільшення кількості доступних землекористувань (збільшення пропозиції) → зменшення орендної вартості.
Економічний спад → зниження попиту → зниження орендної вартості
Це відбувається тому, що пропозиція землекористування на фазі росту орендної вартості відносно еластична за ціною і практично нееластична на фазі спаду орендної вартості землі. (тобто нові площі з’являються на ринку нерухомості досить швидко, як відповідь на зростання попиту, а зникнути з ринка нерухомості вони так само швидко не можуть фізично).
Вищенаведені приклади показують, як різні сценарії зміни сил попиту та пропозиції визначають тенденції зміни орендної вартості.
Якщо існує ринкова конкуренція за право користування землею, то ціна землі визначається взаємодією попиту та пропозиції. Попит може змінюватись в залежності від зміни рівня дохідності використання землі за тим чи іншим призначенням, що в свою чергу залежить від ціни інших ресурсів, необхідних для проведення тої чи іншої діяльності на земельній ділянці (матеріальні ресурси для виробництва, доступності кредитів для юридичних та фізичних осіб; нематеріальні ресурси, наприклад термін та умови отримання того чи іншого дозволу для певної діяльності, організації бізнесу тощо).
Попит на землю як фактор виробництва, по своїй суті, є похідним від попиту на кінцевий продукт, вироблений з використанням землі в числі інших факторів виробництва — праці, капіталу та управління. Тому величина попиту на землю буде визначатися продуктивністю землі, цінами на інші фактори виробництва і ціною кінцевого продукту.