4. Правове регулювання відносин за договором ренти.

За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі (ст.731 ЦК).

Цей договір є новим в вітчизняному цивільному праві. Він спрямований на передачу майна у власність, перш ніж розпочати дослідження його характеристики, необхідно зупинитися на з’ясуванні терміну „рента”. Цей термін пройшов великий шлях у світовій цивілістиці, значення його дещо змінювалося від „ціни за житло, що здається в найом”, до „показника перевищення сукупного продукту від землі над можливими витратами”, тобто відображення вартості, тобто плати за землю чи житло.

У ЦК України рента представляє собою форму виплати у вигляді певної грошової суми або іншого надання, що випливає з поняття договору ренти.

За своєю юридичною природою договір ренти є реальним, оскільки його укладення вимагає передачі майна одній із сторін – платникові ренти.

Обов’язковою ознакою цього договору є фідуціарність (тобто довірчі відносини між сторонами), через, що законодавець вважає необхідним захистити більш слабку і нужденну сторону, яка передає своє майно іншій.

Це пов’язано з тим, що при консенсуальному договорі сторона може примусити контрагента виконати в натурі прийнятий нею обов’язок з передачі речі. Реальна ж модель договору ренти захищає одержувача ренти від такої вимоги.

Цей договір є одностороннім, оскільки створює обов’язки (по сплаті ренти) лише для однієї сторони – платника ренти. Одержувач ренти має за договором тільки права.

Необхідність надання зустрічного задоволення у вигляді рентних платежів в обмін на майно (рентний капітал) робить очевидною відплатність договору.

Невизначеність строку дії договору як фактор, що перешкоджає оцінці суми рентних платежів, які підлягають оплаті протягом строку чинності договору, є підставою для віднесення договору ренти до числа алеаторних.

До числа істотних умов в даному договорі, як і у будь-якому іншому, відноситься перед усім предмет договору. Об’єктом договору ренти є дії сторін з передачі майна (рентного капіталу) одержувачем ренти її платникові з метою отримання від останнього рентних платежів. Предмет договору може виражатися як в грошовому, так і в натуральному виразі, також ним може бути майно, яке повинно бути передане під виплату ренти. Однак конкретизація зазначеного майна для її визнання істотною умовою договору у даному випадку неоднозначна. Так, без усякого сумніву “грошова рента” потребує “визначеності”.

Тому ціна або відповідні дії у вигляді оплати грошової ренти будуть істотними умовами для такого договору. Умови щодо рентних платежів полягають у погодженні: а) розміру періодичних платежів; б) періоду платежів; в) форми (готівкова чи безготівкова) платежу; місця виконання (передачі грошових коштів) зобов’язання; г) порядок індексації.

Що ж стосується ренти натуральної та майна, яке передається під виплату ренти, то за відсутності ціни остання обчислюється за ціною, яка за відповідних обставин зазвичай стягується за аналогічні товари, роботи і послуги. У тих випадках, коли в якості рентного капіталу виступає рухоме майно, у тому числі готівкові грошові кошти, у договір ренти необхідно включати умови, які передбачають або використання певного засобу забезпечення зобов’язання (неустойка, порука, гарантія, завдаток, застава, притримання), або ж страхування на користь одержувача ренти ризика відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов’язання сплатити ренту.

По відношенню до нерухомого майна (земельної ділянки), що передається під виплату ренти, одержувач ренти в силу ч.1 ст.734 ЦК набуває право застави на це майно.

Істотною умовою, яка визначає різновид договору ренти, є строк договору. Строк договору диференціює ренту на постійну (безстрокову) і строкову, яка діє протягом певного строку (ч.2 ст.731 ЦК).

Необхідно зазначити основну відмінність безстрокової ренти від термінової для першої термін виплати в договорі не є остаточно визначеним. Але безстрокова рента не означає, що термін її виплати близький до нескінченності. ЦК передбачає у редакції ст.. 739 , що договір безстрокової ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними.

На відміну від безстрокової ренти термін припинення виплати періодичних рентних платежів у строковій ренті є визначеним та відображається в договорі за домовленістю сторін. Тому. теоретично його термін може бути як 3 роки так і 99. Це повністю залежить від волевиявлення сторін. Головне, щоб такій термін був узгоджений сторонами і був ДОВГОСТРОКОВИМ. Якщо договір ренти укладається, наприклад, строком на 3 місяці, то це не можна вважати рентою, це скоріш буде прихований договір К-П, тобто удаваний правочин. Таке положення витікає з принципу розумності, що проголошений у ЦК, оскільки довгосртоковість – це невід’ємна та істотна ознака ренти.

Форма договору ренти. Відповідно до ст.732 ЦК договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, а договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягає також державній реєстрації.

Сторонами договору є одержувач ренти та платник ренти.У визначенні договору ренти, рівно як і в інших статтях глави 56 ЦК, відсутні які-небудь вказівки, що обмежують участь в даному договорі окремих суб’єктів цивільного права. А тому ними можуть будь-як фізичні так і юридичні особи.

Закон передбачає можливість застосування до відплатних рентних відносин відповідних правил купівлі-продажу, а до безвідплатних – правил дарування (ч.2 ст.734 ЦК). Навряд чи можна визнати дане нормативне рішення закону вдалим, оскільки усякий рентний договір передбачає зустрічне надання. Про яке ж надання може вестись мова у договорі дарування, якщо це безоплатний правочин, який виключає покладення на обдарованого виконання будь-якого обов’язку.

Зміст договору ренти та відповідальність за його порушення. У зміст договору ренту перш за все входить обов’язок платника сплатити ренту, тобто виплачувати її в порядку і розмірі обумовленому у договорі. Вітчизняний законодавець захищаючи інтереси одержувачів ренти встановивши право слідування рентного обтяження за нерухомим майном, від якого платник ренти може звільнитися шляхом відчуження нерухомого майна, набутого ним під виплату ренти. У разі відчуження платником ренти такого рентного капіталу його зобов’язання переходять до набувача майна (ч.2 ст.735 ЦК). На платника ренти може бути встановлений обов’язок застрахувати ризик невиконання ним своїх обов’язків за договором ренти (ч.3 ст.735 ЦК). В якості особливої міри, що захищає інтереси отримувача ренти, законодавцем передбачена відповідальність платника ренти за прострочення виконання зобов’язання (виплати ренти) (ст.736 ЦК). Так, відповідно до ч.2 ст.625 ЦК боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Однак стосовно договору ренти слід вести мову не про неустойку, а про оплату користування чужими коштами платником ренти. При цьому в ст.736 ЦК (як і вкоментарі Цивільний кодекс України: Науково-практичний коментар: У 2 ч./ За заг. ред. Я.М.Шевченко. – К.: “Ін Юре”, 2004. Ч.2. – С.214 з посиланням на положення пар-фу 2 гл 49 ЦК), допущену термінологічну неточність – мова ведеться не про відповідальність, а про передбачений законодавцем обов’язок по сплаті користування грошовими коштами. Обов’язок сплатити проценти настає в усіх випадках прострочення платника ренти в силу самого факту її несвоєчасної сплати. В такому разі мова ведеться не про відповідальність, а про борг. Отже не зважаючи на саму назву ст.736 ЦК “Відповідальність за прострочення виплати ренти”, зобов’язальні норми щодо відповідальності, зокрема про підстави її настання, в даному випадку не діють (ці положення поширюються на грошові зобов’язання, що витікають з договорів позики або комерційного кредиту).

Платник безстрокової ренти має право на відмову від договору ренти. В такому разі він припиняється після спливу 3 місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови від платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними. Платник ренти має право вимагати припинення зобов’язання у разі випадкового знищення майна переданого під виплату безстрокової ренти або ж зміни умов її виплати у разі випадкового пошкодження майна. Інші наслідки наступають для платники, якщо майно передане під виплату ренти на певний строк. Відповідно до ст.743 ЦК у разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, платник ренти не звільняється від обов'язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти.

Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти у разі, якщо:

1. платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш як на один рік;

2. платник безстрокової ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти;

3. платник безстрокової ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, що встановлені договором.

Оскільки рента є новим договором у вітчизняному цивільному праві, доцільно зробити окремий порівняльний аналіз ренти із іншими договорами і зробити висновок щодо самостійності чи несамостійності цього договору.

Д.ренти вміщує в себе елементи К-П, позики, міни, дарування, застави, лізингу, майнового найму, довічного утримання, тому аналіз проведено саме за цими договорами.

Щодо к-п, рента також виступає як оплатне відчуження майна(ст.734 ч.2). Найбільш показовим і близьким до ренти є договір к-п з розстрочкою від відстрочкою платежу, однак специфікою к-п є те, що остаточна ціна майна у цьому договорі завжди визначна, на який би термін не була відстроченою оплата. Тобто мова йде про еквівалентність зустрічного надання, чого не можна сказати про ренту, яка навпаки, є алеаторним договором.

Договір позики є пращуром ренти. Однак еволюція договірних зв’язків зараз дещо віддалила ці інколи близькі зобов’язання. як відомо за договором позики позикодавець передає у власність позичальника гроші чи речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов’язується повернути позикодавцю таку ж суму грошей чи рівну кількість речей того ж роду та якості (ст. 1046 ЦК). З цього визначення можна і охарактеризувати певні відмінності: 1) за договором ренти майно може бути як індивідуально визначеним, так і визначеним родовими ознаками. Тобто предмет ренти ширше, ніж позики; 2) рента не передбачає повернення еквівалента, тобто настільки ж цінного майна як було передано за договором. 3) надання при ренті може бути іншого роду, ніж отримане майно. Адже при позикі, наприклад. за отримані гроші необхідно повернути саме гроші, при ренті можна в обмін періодично сплачувати її одержувачеві у формі іншого надання (за житло – гроші).

Рента найбільше наближається до міни тоді, коли під її виплату передається індивідуально визначена річ, а в обмін на одержане майно платник ренти зобов’язується періодично сплачувати одержувачеві ренту у формі будь-якого не грошового надання. Але якщо при міні зустрічне надання, як правило, є індивідуально визначеною річчю, то при ренті це надання визначається родовими чи видовими ознаками; при міні надання найчастіше є одноразовим, при ренті – періодичним і досить тривалим за часом. Крім того, міна – це завжди еквівалентний договір, а рента – ні.

Застава нерухомого майна є складовою ренти. Вона обтяжує майно, якщо під виплату Рени передана земельна ділянка чи інше нерухоме майно. Спільним є те, що як застава, так і рента у вигляді платежу є обтяженням майна, які більш пов’язані саме з майном, ніж з його власником. Адже у разі зміни власника рента, як і застав. продовжує обтяжувати майно аж до повного припинення відповідного зобов’язання. Але договори ренти та застави суттєво відрізняються тим, що перший є самостійним зобов’язанням, другий – ше засобом забезпечення виконання.

Що стосується співвідношення лізингу т ренти, то межа цих договорів дуже тонка, особливо якщо порівнювати ренту, за якою майно надходить у власність платника ренти безоплатно і фінансовий лізинг. Сутнісною відмінністю порівнюваних договорів є те, що право власності за договором ренти переходить до платника ренти відразу з ж договором, а при лізингу – лише після закінчення терміну дії договору.

Деяка схожість майнового найму та ренти спостерігається в тому. що ри майновому наймі також здійснюються періодичні платежі, що пов’язані з наданим з договором майном. Більше того, як і у ренті, остаточна сума платежів за найом не завжди відома. Адже, 1) у разі продовження користування найманим майном після припинення терміну договору за відсутності заперечень з боку наймодавця, договір вважається пролонгованим; 20 при укладенні договору найму без визначення терміну остаточна сума платежів також не відома. хоча відома сума періодичних платежів. Крім того, найом, як і рента зберігає силу для нового власника майна. Але певна різниця цих договорів полягає у тому, що за рентою майно переходить у власність набувача, при наймі власником залишається наймодавець. Найм передбачає повернення того ж майна у разі остаточного виконання зобов’язань сторін за договором; при енті майно залишається її платникові.

Щодо довічного утримання, то це найбільш близький до ренти договір. Відмінна ознака, що характерна лише для ре. полягає в тому, щозобов’язання платника зі сплати ренти завжди повинно супроводжуватись наданням одержувачеві відповідного забезпечення (наприклад, встановленням застави) чи страхуванням відповідного ризику, за іншими договорами це є факультативним.

Таким чином, в результаті проведеного дослідження, можна зробити висновок, що рента є самостійним договірним зобов’язанням з властивими йому індивідуальними ознаками. встановлення рентних відносин у вітчизняному законодавстві може сприяти поширенню цивільного обіку та кращій урегульованості цивільних правовідносин. Безперечно, проведений аналіз не є вичерпним. У ньому відображені суттєві, але далеко не всі відміні чи спільні риси ренти з іншими договорами. З іншого боку, саме такий комплексний аналіз дозволяє провести відповідну межу, щоб визначити ренту серед інших договорів та більш глибоко проникнути в її юридичну пироду.