13.7.3 Договір найму (оренди) житла

Найм будівлі або іншої капітальної споруди регулюється статтями 793-797 ЦКУ, які встановлюють такі особливості цього виду договору найму:

1. договір завжди укладається у письмовій формі, а строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦКУ);

2. договір, укладений на строк не менше ніж три роки, підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦКУ);

3. передання та повернення будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору і з цього моменту починається чи припиняється обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором (ст. 795 ЦКУ);

4. одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму (ст. 796 ЦКУ).

Договір піднайму житла. Відповідно до ст. 823 ЦКУ наймач житла за згодою наймодавця може укладати договір піднайму житла. За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом, тому його права тісно пов'язані з правами наймача.

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

13.8 Договір застави (іпотеки) нерухомого майна

Відносини стосовно іпотеки (застави нерухомого майна) врегульовано Законом України «Про іпотеку» (далі Закон).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (ч. 1 ст. 575 ЦКУ). Відповідно до ст. 1 Закону іпотека – вид забезпечення виконання зобов´язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов´язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відносини іпотеки земельних ділянок урегульовані ст. 572-593 ЦКУ, Законом України «Про заставу» (іпотеки земельних ділянок стосуються лише загальні положення), Законом «Про іпотеку» (особливості іпотеки земельних ділянок передбачені ч. ч. 4-6 ст. 6, ст. 15), а також ст. 133 ЗКУ (ч. 4 передбачає, зокрема, що заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них можуть бути лише банки.

Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону іпотечний договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. З моменту нотаріального посвідчення договір набуває чинності, проте обтяження іпотекою підлягає також державній реєстрації, після чого набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно (ч. 1 ст. 4 Закону, положення щодо реєстрації також закріплені у ч. 1 ст. 182, ч. 2 ст. 577 ЦКУ, ч. 2 ст. 111 ЗКУ, ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ПКМ від 31.03.2004р. № 410 «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек»).

Особливі вимоги до змісту іпотечного договору сформульовані у ч. 1 ст. 18 Закону.

Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

1) для іпотекодавця та іпотекодержателя – юридичних осіб – відомості про:

• для резидентів: найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код у Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб – підприємців;

• для нерезидентів: найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

2) для іпотекодавця та іпотекодержателя – фізичних осіб – відомості про:

• для громадян України: прізвище, ім´я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб – платників податків та інших обов´язкових платежів;

• для іноземців, осіб без громадянства: прізвище, ім´я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

3) зміст та розмір основного зобов´язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов´язання;

4) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;

5) посилання на видачу заставної або її відсутність.

Слід наголосити, що укладення іпотечного договору саме по собі не означає переходу права власності на заставлену земельну ділянку. Проте такий перехід можливий при зверненні стягнення на заставлене майно. Підставами для звернення стягнення на предмет іпотеки є:

1) невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов´язання (випливає із самого поняття іпотеки);

2) порушення іпотекодавцем своїх обов´язків (ст. 12 Закону);

3) порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом, або при ліквідації юридичної особи - іпотекодавця (ч. 2 ст. 33 Закону).

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється:

1) на підставі рішення суду;

2) виконавчого напису нотаріуса або

3) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ч. 3 ст. 33 Закону).

У першому та другому випадку земельна ділянка підлягає продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження» (ч. 1 ст. 41 Закону). Також ст. 139 ЗКУ передбачає, що у разі звернення стягнення на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, земельна ділянка підлягає продажу на земельних торгах, що проводяться у формі аукціону.

У третьому випадку йдеться про так зване позасудове врегулювання, яке здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (ч. 1 ст. 36 Закону).

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати (1) передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов´язання або (2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу (ч. 3 ст. 36 Закону).

Фахівці вважають, що найбільш справедливо було б в усіх випадках продавати предмет іпотеки на аукціоні. Це забезпечило б баланс інтересів сторін, який у випадку позасудового врегулювання порушується на користь «сильної» сторони - іпотекодержателя.