13.2 Договір купівлі-продажу

13.2.1 Поняття та зміст договору купівлі-продажу

Одним з найбільш розповсюджених договорів, що укладається як громадянами, так і юридичними особами, є договір щодо відчуження майна – договір купівлі-продажу.

Договір купівлі-продажу – це угода, за якою одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Правове регулювання договору купівлі-продажу майна встановлюється главою 54 ЦКУ та іншими нормативними актами. Договір купівлі-продажу нерухомості є звичайним договором купівлі-продажу. Він є оплатним, двостороннім і консенсуальним. Сторонами (суб'єктами) договору купівлі-продажу є продавець і покупець.

Суттєвими умовами договору купівлі-продажу є предмет і ціна. Відповідно до ст. 656 ЦКУ предметом договору купівлі-продажу можуть бути: товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому, майнові права та право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру.

Предметом договору купівлі-продажу може бути окрема індивідуально визначена річ (квартира, будинок, земля, меблі тощо), а також певна сукупність прав і обов'язків (частка у статутному капіталі товариства з обмеженою відповідальністю, підприємство, цілісний майновий комплекс державних підприємств, знак для товарів і послуг тощо).

Важливим при визначенні предмета договору є не лише вид майна, а й інші характеристики, такі як кількість, асортимент, якість тощо.

Істотною умовою договорів купівлі-продажу є ціна – певна грошова сума, сплачувана покупцем за отриману від продавця річ. Покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, – за ціною, що визначається відповідно до ст. 632 ЦКУ, а також учинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу. Платіж може бути проведений готівкою або у безготівковому порядку через банк.

Важливим питанням є також визначення форми договору купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу укладається відповідно до загальних вимог ЦКУ, тобто в усній чи письмовій формі.

Стаття 657 ЦКУ встановлює обов'язкову нотаріальну форму договору купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна. Крім того, такі угоди підлягають обов'язковій державній реєстрації, яка регламентується сьогодні Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно (Наказ Мінюсту від 07.02.2002р. № 7/5).

Державну реєстрацію таких об'єктів здійснюють державні комунальні підприємства – бюро технічної інвентаризації (БТІ) місцевих органів державної виконавчої влади на підставі відповідних правовстановлюючих документів за рахунок коштів власників нерухомого майна. Положенням затверджений перелік правовстановлюючих документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація будинків (квартир), що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб. Нотаріальне посвідчення договорів про відчуження будівель (квартир) провадиться за місцезнаходженням вказаного майна. Крім правовстановлюючого документа, для посвідчення договорів про відчуження будинків (квартир) нотаріусу необхідно подати довідку-характеристику БТІ.

Відповідно до ст. 659 ЦКУ продавець зобов'язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар.

Основний обов'язок продавця – передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу. При цьому продавець повинен одночасно з товаром передати покупцеві документи (технічний паспорт, сертифікат якості тощо), що стосуються товару та підлягають переданню разом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства.

Строк виконання обов'язку передати товар установлюється договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк, – відповідно до положень ст. 530 ЦКУ. Договором купівлі-продажу може бути встановлений інший момент виконання продавцем обов'язку передати товар.

Визначення моменту виконання обов'язку продавця передати товар і переходу права власності є дуже суттєвим, оскільки відповідно до ст. 668 ЦКУ ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження товару переходить до покупця з моменту передання йому товару, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо покупець без достатніх підстав зволікає з прийняттям товару або відмовився його прийняти, продавець має право вимагати від нього прийняти та оплатити товар або має право відмовитися від договору купівлі-продажу.

Одним із видів оплати товару є їх продаж у кредит (ст. 694 ЦКУ) з відстроченням або з розстроченням платежу. Товар продається в кредит за цінами, що діють на день продажу, а зміна ціни на товар, проданий у кредит, не є підставою для проведення перерахунку, якщо інше не встановлено договором або законом. Договором про продаж товару в кредит може бути передбачено оплату товару з розстроченням платежу. Істотними умовами договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочення платежу є ціна товару, порядок, строки і розміри платежів. Якщо покупець не здійснив у встановлений договором строк чергового платежу за проданий з розстроченням платежу і переданий йому товар, продавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення проданого товару.