8.3.4 Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

Суперфіцій – це право користування чужою земельною ділянкою для забудови (ст. 413 ЦКУ). Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.

Власник такої будівлі має право на користування цією земельною ділянкою. Зазначене право користування має такі характерні ознаки: є довгостроковим, відчужуваним і таким, що успадковується. Підставою виникнення може бути договір або заповіт. Суперфіцій може бути строковий або безстроковий.

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має такі права та обов'язки: одержувати плату за користування нею; одержувати частку від доходу землекористувача (суперфіціарія), якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти; володіти, користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором із землекористувачем; вимагати від землекористувача використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору.

Землекористувач, у свою чергу, має такі, передбачені законом, права: користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором; право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданої йому для забудови. Землекористувач зобов'язаний: вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення (ст. 415 ЦКУ).

Припинення суперфіцію тягне за собою певні наслідки, які чітко регламентовані у ЦКУ.

Права на споруду та будівлю можуть бути визначені домовленістю між власником та суперфіціарієм. У разі, якщо така домовленість відсутня, власник земельної ділянки має право вимагати від суперфіціарія знесення будівлі (споруди) та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. Таких негативних наслідків може не відбутися, якщо: знесення будівлі (споруди) заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури); знесення є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) щодо вартості земельної ділянки.

В останньому випадку суд може постановити рішення про викуп власником земельної ділянки тієї будівлі (споруди), на якій вона розміщена, або, навпаки, – про викуп суперфіціарієм відповідної земельної ділянки (ст. 417 ЦКУ).

ЗКУ регулює відносини, пов’язані із правом суперфіцію згідно статті 102-1.

8.4 Правове регулювання інших речових прав

Відповідно до ст. 136 ГКУ право господарського відання є речовим правом суб'єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим Кодексом та іншими законами. Право господарського відання – правова форма, яка застосовується для встановлення правового режиму майна, закріпленого лише за суб'єктом підприємництва. При цьому такий суб'єкт підприємництва має бути заснований в організаційно-правовій формі підприємства.

Таким чином, право господарського відання – це право юридичних осіб, що здійснюють підприємницьку господарську діяльність, тобто є суб'єктами підприємництва, похідне від права власності, з обмеженням повноваження розпоряджатися окремими видами майна згодою власника (уповноваженого органу).

Законодавство України передбачає ще одне речове право, похідне від права власності, це право оперативного управління згідно ст. 137 ГКУ. Правом оперативного управління у цьому Кодексі визнається речове право суб'єкта господарювання, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом) для здійснення некомерційної господарської діяльності, у межах, установлених цим Кодексом та іншими законами, а також власником майна (уповноваженим ним органом).

Власник майна, закріпленого на праві оперативного управління за суб'єктом господарювання, здійснює контроль за використанням і збереженням переданого в оперативне управління майна безпосередньо або через уповноважений ним орган і має право вилучати у суб'єкта господарювання надлишкове майно, а також майно, що не використовується, та майно, що використовується ним не за призначенням.

Право оперативного управління – це речове право суб'єкта господарювання, який здійснює некомерційну діяльність, тобто самостійну систематичну господарську діяльність, спрямовану на досягнення економічних, соціальних та інших результатів без мети одержання прибутку (ч. 1 ст. 52 ГКУ).

Згідно ст. 92 ЗКУ право постійного користування земельною ділянкою – це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. Право постійного користування земельними ділянками є речовим правом виключного, постійного, первинного, оплатного характеру.

Право постійного користування земельною ділянкою характеризується обмеженим суб´єктно-об´єктним складом (ст. 92 ЗКУ):

1) об´єкт – лише земельні ділянки державної або комунальної власності;

2) суб´єктами можуть бути лише: а) підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності; б) громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об´єднання), установи та організації; в) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності.

Між тим існуюче зараз право постійного користування інших суб´єктів, що виникло до набрання чинності ЗКУ від 25.10.2001р., зберігається (п. 6 розділу X ЗКУ).

Щодо кола потенційних користувачів окремими земельними ділянками можуть існувати спеціальні обмеження.

Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності» (ст. 1 ЗУ «Про оренду землі», ст. 93 ЗКУ). Оренда землі є правом виключного, строкового, оплатного первинного або вторинного (суборенда) землекористування.

Законодавство може встановлювати спеціальні обмеження щодо об´єктів оренди. Моментом виникнення права оренди землі на даний час є момент державної реєстрації договору оренди. Проте Законом України від 08.07.2010р. № 2469-VI "Про внесення змін до статті 20 Закону України "Про оренду землі" встановлено новий порядок виникнення права оренди, а саме: право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Але введення цих змін було відкладено до 01.01.2013р.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗКУ, ЦКУ, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Земельна ділянка може передаватися в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів АРК та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада АРК у межах повноважень, визначених законом;

в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗКУ, ЦКУ, ГКУ, ЗУ «Про оренду землі» та іншими законами України і договором оренди землі. У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону.

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.

Стаття 94 ЗКУ визначає право концесіонера на земельну ділянку, згідно якої для здійснення концесійної діяльності концесіонеру можуть надаватися в оренду земельні ділянки лише у випадках, обумовлених законом.

Оренда будівлі або іншої капітальної споруди – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування будівлею або іншою капітальною спорудою, яка необхідна орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню та обов’язковій державній реєстрації (ст. 793 і 794 ЦКУ). Договір найму (оренди) будівель або інших капітальних споруд є двостороннім, оплатним та консенсуальним.

Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється (ст. 795 ЦКУ).

Одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою (ст. 797 ЦКУ).

Другу групу речових прав складають речові права на розпорядження чужим майном. Таким є заставне право. Сутність його полягає у тому, що кредитор, якому річ закладена, має право у разі невиконання зобов’язання, продати ту річ за своїм розсудом, тобто розпорядитися нею. Закладне право є також речовим правом на чужу річ: річ залишається у володінні боржника, який її заклав, але кредитор має право витребувати її у будь-кого, в чиїх руках вона з’явиться, для того, щоб потім її продати. Застава виникає в силу договору чи закону. Основні положення про заставу визначаються Законом України “Про заставу”. Заставі присвячено також параграф 6 глави 48 ЦКУ “Забезпечення виконання зобов’язання”.

Предметом застави відповідно до ст. 4 Закону “Про заставу” може бути майно або майнові права. Предметом застави може бути майно, яке може бути відчужено заставодавцем та на яке може бути звернено стягнення, а також те майно, яке стане власністю заставодавця після укладення договору застави, в тому числі продукція, плоди та інші прибутки (майбутній урожай, приплід худоби тощо), якщо це передбачено договором.

Договір застави повинен бути укладений у письмовій формі, а у випадках, установлених законом, засвідчений нотаріально.

Право застави виникає з моменту укладення договору застави, а в разі, коли договір підлягає нотаріальному посвідченню, – з моменту нотаріального посвідчення цього договору.

Право застави припиняється: з припиненням забезпеченого заставою зобов’язання; в разі загибелі заставленого майна; в разі придбання заставодержателем права власності на заставлене майно; в разі примусового продажу заставленого майна; після закінчення терміну дії права, що складає предмет застави (ст. 28 Закону “Про заставу”). Різновидом застави є іпотека та заклад.

Іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи (ст. 30 Закону “Про заставу”). Предметом іпотеки також може бути майно, пов’язане із землею – будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи як цілісний майновий комплекс), а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Відповідно до законодавчих документів України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження. Договір про іпотеку повинен бути нотаріально посвідчений. Основними нормативними актами, що регулюють іпотеку, є ЦКУ, Закон “Про іпотеку”, Закон “Про заставу”.

Заклад – це застава рухомого майна, при якій майно, що складає предмет застави, передається заставодавцем у володіння заставодержателя. За угодою заставодержателя із заставодавцем, предмет застави може бути залишено у заставодавця під замком та печаткою заставодержателя (тверда застава). Індивідуально визначена річ може бути залишена у заставодавця з накладенням знаків, які засвідчують заставу.

Крім майна, у заставі можуть також перебувати майнові права. Заставодавець може укласти договір застави як належних йому на момент укладення договору прав вимоги за зобов’язаннями, в яких він є кредитором, так і тих, що можуть виникнути в майбутньому. У договорі застави прав повинна бути вказана особа, яка є боржником по відношенню до заставодавця.

Довірче управління – цивільно-правові відносини, що виникають між довірителем і довіреною особою стосовно здійснення довірчих операцій (представницької діяльності) з об'єктом довірчого управління від імені, за рахунок та в інтересах довірителя. Ризики випадкової загибелі майна, а також ризики можливих збитків від довірчого управління майном несе довірена особа. Майно, передане в довірче управління, підлягає поверненню довірителю після закінчення дії довірчого договору без зміни форми такого майна, якщо інше не передбачено законом. Відносини щодо управління майном урегульовано лише главою 70 ЦКУ та Декретом КМУ "Про довірчі товариства" №23-93 від 17.03.1993р.