8.3.2 Право користування чужим майном (сервітут)

Сервітут – у перекладі з латинської мови означає «рабство речі». Римське право передбачало два види сервітутів – реальні (земельні) та особисті (узуфрукт).

У ЦКУ зазначається, що земельний сервітут, тобто право обмеженого користування чужим майном, може бути встановлений щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів або іншого нерухомого майна для задоволення потреб, які не можуть бути задоволені іншим способом (п. 1 ст. 401). На відміну від земельного, особистий сервітут згідно з положеннями ЦКУ може належати не власникові сусідньої ділянки, а певній особі (п. 2 ст. 401).

Сервітути можуть бути встановлені законом, договором або рішенням суду. Тобто підстави виникнення земельного та особистого сервітутів є однаковими. Виняток стосується лише вимог щодо форми договору. Так, договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації (ст. 402 ЦКУ). Згідно зі ст. 403 ЦКУ зміст сервітуту (земельного та особистого) складають такі правомочності його суб'єктів:

1. особа може користуватися чужим майном лише у межах, визначених сервітутом;

2. сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він установлений, права володіння, користування та розпорядження цим майном;

3. сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений;

4. сервітут не підлягає відчуженню;

5. суб'єкт сервітуту зобов'язаний відшкодувати збитки, завдані власникові земельної ділянки або іншого нерухомого майна.

У ЦКУ земельному сервітуту присвячено значно більше положень, ніж особистому сервітуту. У ст. 404 цього Кодексу визначаються види земельного сервітуту, вказується, що він може полягати у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо. Строк установлення сервітуту може бути визначений або не визначенні.

Земельний сервітут може встановлюватися щодо іншого виду нерухомого майна (будівлі, споруди тощо).

Більш детально земельний сервітут регламентується в ЗКУ: йому присвячена глава 16, яка об'єднує п'ять статей.

Щодо особистих сервітутів, то слід зазначити, що в ЦКУ вони обмежені лише одним видом – право проживання. У ст. 405 ЦКУ передбачено право членів сім'ї власника помешкання на користування цим помешканням. Припинення цього права відбувається у разі відсутності його суб'єкта без поважних причин понад один рік.

8.3.3 Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

Емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, що виникає на підставі договору між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою як землекористувач.

Емфітевзис може бути встановлено як на визначений, так і на невизначений строк. Указане зумовлюється домовленістю сторін.

Згідно зі ст. 409 ЦКУ власник земельної ділянки має право: вимагати від землекористувача використання земельної ділянки за призначенням, установленим у договорі; одержувати плату за користування земельною ділянкою (розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором); переважне право купівлі у разі відчуження земельної ділянки; на одержання відсотка від ціни продажу в разі продажу права користування. При цьому власник зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Землекористувач (емфітевта) згідно зі ст. 410 ЦКУ має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі, відповідно до договору. Землекористувач зобов'язаний: вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом; ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, що можуть призвести до погіршення екологічної ситуації; письмово повідомити власника про відчуження права користування земельною ділянкою; сплатити відповідний відсоток від ціни продажу права користування, розмір якого передбачений договором.

Емфітевзис припиняється у разі: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; спливу строку, на який встановлено емфітевзис; викупу земельної ділянки з метою суспільної необхідності; за рішенням суду; в інших випадках, встановлених законом. Очевидно, має бути і така підстава, як згода власника земельної ділянки і землекористувача про її припинення.

ЗКУ регулює відносини, пов’язані із правом емфітевзису згідно статті 102-1.