5.5 Державна реєстрація прав на нерухомість

Відповідно до ст. 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом (ч.2, ст. 182 ЦКУ). Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені в суді (ч.3, ст. 182 ЦКУ).

Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який з дня свого прийняття 01.07.2004р. і до сьогоднішнього часу не працює.

Відповідно до положень закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою факту виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Реєстрація права власності у Державному реєстрі є необхідною умовою для виникнення прав на нерухоме майно.

Права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації у випадку їх виникнення, переходу або припинення, наприклад:

• після введення збудованого об’єкту в експлуатацію та одержання свідоцтва про право власності;

• після вчинення будь-якої нотаріальної операції з об’єктом нерухомості (купівля-продаж, дарування тощо);

• на підставі рішення суду про визнання права власності, що вступило в законну силу;

• на підставі інших правовстановлювальних документів.

З огляду на існуючу на час підготовки підручника практику реєстрації прав, слід розглянути її основні складові.

Отже Державного реєстру речових прав на нерухоме майно до сьогоднішнього часу не існує. Проте факти виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав на даний час визнаються і до 01.01.2013р. будуть визнаватися шляхом внесення відповідних записів до спеціальних реєстрів:

• єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна;

• реєстр прав власності на нерухоме майно;

• державний реєстр іпотек;

• державний реєстр правочинів;

• державний реєстр земель.

Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна запроваджений у травні 1997 року відповідно до наказу Міністерства юстиції України від 09.06.1999р. № 31/5. Реєстр створений з метою захисту майнових прав та інтересів громадян і організацій шляхом накопичення та використання даних про заборону відчуження й арешти нерухомого майна юридичних та фізичних осіб.

Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна – це електронна база даних, яка містить відомості про обтяження нерухомого майна, а саме:

• накладені заборони та арешти;

• вилучення записів про заборони, арешти;

• видані витяги з Реєстру.

Реєстр прав власності на нерухоме майно запроваджений з 1 жовтня 2002 року відповідно до наказу Міністерства юстиції України від 07.02.2002р. № 7/5.

Реєстрація прав власності на нерухоме майно здійснюється з метою надання в інтересах юридичних та фізичних осіб інформації про зареєстровані бюро технічної інвентаризації права власності на нерухоме майно або про відсутність зареєстрованих прав.

Нормативно-правовим забезпеченням реєстрація прав власності на нерухоме майно тимчасово є:

• Наказ Міністерства юстиції від 23.03.2009р. № 525/5 "Про затвердження Методичних рекомендацій стосовно суб’єктів, які мають право на отримання інформації з Реєстру прав власності на нерухоме майно»;

• Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене Наказом Мінюсту N 7/5 від 07.02.2002р.

Державний реєстр іпотек введений у дію 12 квітня 2004 року. Державна реєстрація іпотек здійснюється з метою:

• надання в інтересах фізичних чи юридичних осіб інформації про обтяження нерухомого майна іпотекою або про відсутність такого обтяження;

• реалізації переважного права іпотекодержателя у задоволенні вимог за рахунок предмета іпотеки перед іншими іпотекодержателями незареєстрованих або зареєстрованих пізніше прав чи вимог на предмет іпотеки.

Державний реєстр іпотек – єдина комп’ютерна база даних про обтяження і зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, відступлення прав за іпотечним договором, передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної.

Реєстратори – державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси, які згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру, здійснюють державну реєстрацію іпотек, відомостей про обтяження чи зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, відступлення прав за іпотечним договором, передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної на підставі повідомлення іпотекодержателя або уповноваженої ним особи чи рішення суду, приймають запити, видають завірені витяги з Реєстру та виконують інші функції.

Нормативним забезпеченням реєстрації іпотек є Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек, який затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004р. № 410.

Державна реєстрація правочинів проводиться відповідно до вимог ЦКУ (ст. 210) шляхом внесення відповідної інформації до Державного реєстру правочинів.

Державний реєстр правочинів – єдина комп’ютерна база даних, яка містить інформацію про правочини, що підлягають державній реєстрації, забезпечує її зберігання, видачу та захист від несанкціонованого доступу.

Державній реєстрації в Реєстрі підлягають правочини:

• договір купівлі-продажу, міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна;

• договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти;

• договір довічного утримання (догляду), за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно;

• договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж один рік;

• договір управління нерухомим майном;

• інші правочини, державна реєстрація яких передбачена законом.

Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням. Нотаріуси, які не мають доступу до єдиної комп’ютерної бази даних Реєстру, в день посвідчення правочину надсилають один його примірник реєстратору, який в день отримання примірника, вносить відповідний запис до Реєстру.

Нормативним забезпеченням державної реєстрації правочинів є Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004р. № 671.

Державний реєстр земель  це складова частина Державного земельного кадастру (ДЗК), який складається із двох частин:

- книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю й на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;

- Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку й формується за допомогою Автоматизованої системи ДЗК.

До повного введення в чинність Закону України «Про державний земельний кадастр» Державний реєстр земель ведеться відповідно до таких нормативних документів:

- «Тимчасовий порядок ведення Державного реєстру земель», затверджений Наказом Держкомзему №174 від 02.07.2003 р. (із змінами внесеними згідно з Наказами Держкомзему №85 від 12.04.2005 р. та №286 від 28.09.2005 р.);

- «Порядок ведення Поземельної книги» та «Порядок ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі», затверджені Постановою Кабінету міністрів України №1021 від 09.09.2009 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Кабінету Міністрів України №1404 від 23.12.2009 р., № 791 від 20.07.2011 р., №1388 від 28.12.2011 р., №258 від 28.03.2012 р.).

Отже реєстрація земельної ділянки як об’єкта права власності здійснюється у Поземельній книзі.

Поземельна книга  документ, який є складовою частиною державного реєстру земель, містить відомості про земельну ділянку, обмеження на використання земельної ділянки, суб'єктів прав на земельну ділянку та правовстановлюючі документи, а також дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, її цільове призначення, склад земельних угідь. Поземельна книга є власністю держави.

Автоматизована система ДЗК  є інформаційною системою, що містить відомості про правовий режим земель, державну реєстрацію земельних ділянок, кадастрове зонування, кадастрові зйомки, бонітування ґрунтів, економічну оцінку земель, грошову оцінку земельних ділянок, а також про кількісний облік земель та їх якість.

Таким чином принаймні до 01.01.2013р. діє стара система державної реєстрації, згідно якої:

1) реєстратори бюро технічної інвентаризації, які створено до набрання чинності ЗУ «Про державну реєстрацію прав» та підключені до Реєстру прав власності на нерухоме майно здійснюють державну реєстрацію:

• права власності та права користування (сервітут) на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках;

• права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами;

• права власності на об'єкти незавершеного будівництва,

• а також облік безхазяйного нерухомого майна,

• довірче управління нерухомим майном.

2) територіальні органі земельних ресурсів здійснюють державну реєстрацію:

• права власності на земельні ділянки;

• права користування (сервітут) земельними ділянками;

• права постійного користування земельними ділянками;

• договорів оренди земельних ділянок;

• права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

• права забудови земельної ділянки (суперфіцій).

3) нотаріуси та реєстратори юридичної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юстиції України, здійснюють державну реєстрацію:

• правочинів;

• іпотек;

• відомостей про обтяження нерухомого майна.