5.4 Види нерухомості та їх характеристики як об’єктів цивільних прав

На сьогодні діючі законодавчі акти не встановлюють вичерпного переліку об’єктів нерухомості. Так, ЦКУ до об’єктів нерухомості відносить: земельну ділянку, житловий будинок, садибу, квартиру, будівлю, споруду, приміщення, цілісний майновий комплекс (див. рис. 2).

Згідно ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються права на такі об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення:

1. житлові будинки;

2. квартири;

3. будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;

4. споруди (інженерні, гідротехнічні тощо) – земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій;

5. приміщення – частини внутрішнього об'єму житлових будинків, будівель, квартир, обмежені будівельними елементами.

Для реалізації положень цього Закону було прийнято «Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно», який визначив такі об’єкти нерухомості, на які реєструються права та обтяження прав:

1. Земельна ділянка – частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ст. 79 Земельного кодексу України (ЗКУ)).

Земельна ділянка – частина земної поверхні, що має фіксовані межі, характеризується певним місцерозташуванням, природними властивостями, фізичними параметрами, правовим і господарським станом та іншими характеристиками.

2. Житловий будинок – будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦКУ).

У Податковому Кодексі України (далі ПКУ) житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості (ст. 14, п.14.1.129 ПКУ).

Житловий будинок садибного типу – житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень.

Прибудова до житлового будинку – частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну

Іншими нормативними документами зазначається, що житловий будинок – незалежна споруда, що має дах, зовнішні або розподіляючі стіни, які сягають від фундаменту до даху, має поштовий номер та основна частина якої (більше половини загальної площі) використовується під житлові приміщення (Держкомстат України).

У проекті Житлового Кодексу України від 05.11.2010р. наведено визначення житлової будівлі: капітальна споруда, що складається з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, що утворюють наземні та підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, а також для розміщення устаткування, майна чи обладнання. До житлових будівель належать садибні, багатоквартирні житлові будинки, гуртожитки всіх видів і житлові комплекси.

Котедж – одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою (ст. 14 ПКУ).

Садовий будинок – будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків (ст. 14 ПКУ).

Дачний будинок – житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку (ст. 14 ПКУ).

3. Садиба – це житловий будинок і господарські будівлі з прилеглими до них садом і городом, що разом є окремим господарством (присадибне господарство).

Відповідно до ст. 381 ЦКУ садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

4. Квартира – ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного проживання в ньому людей (ст. 382 ЦКУ), що включає, окрім житлової кімнати (кімнат), підсобні приміщення: кухню, ванну кімнату (душову), вбиральню (або суміщений санвузол), коридор (передпокій) тощо. Отже, квартира – частина житлового будинку, що призначена для проживання однієї особи, однієї або кількох сімей, з упорядженими житловими кімнатами, підсобними приміщеннями і окремим виходом на сходову клітину, галерею, в коридор або на вулицю.

Важливими технічними характеристиками квартири є загальна і житлова площа. Загальна площа квартири – площа житлових кімнат і підсобних приміщень квартири з урахуванням площі лоджій, балконів і терас. Житлова площа квартири визначається як сума площ житлових кімнат. До житлової площі включається площа житлових квартир, що складається з однієї житлової кімнати, яка служить одночасно кухнею; житлових кімнат у нежитлових будівлях і приміщеннях (школах, лікарнях тощо), а також площа житлових кімнат, тимчасово незаселених з будь-яких причин (ремонт, переобладнання). До житлової площі не належить: площа кухонь, коридорів, ванних, комор, вбудованих шаф, інших підсобних приміщень, площа житлових квартир і кімнат, які призначені для проживання, але використовуються з іншою метою.

Кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах – ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів (ст. 14 ПКУ).

5. Будівля – вид споруди, що складається з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.

До будівель відносяться: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, для медичних закладів і закладів освіти та інше.

6. Споруда – нерухома штучна структура (будівля) порівняно великого розміру.

ЦКУ використовує конструкції "нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо)" (ст. 331), "житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно" (ст. 376). Отже, виходячи з цих статей споруди є нерухомим майном.

У законодавчих актах відсутнє визначення поняття "споруда", лише Закон України "Про охорону культурної спадщини" містить визначення споруди як витвору. У Національному стандарті № 2 "Оцінка нерухомого майна", затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 28 жовтня 2004р. № 1442, визначено, що споруди – це земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (п. 2)

Можна також визначити, що споруда це будівельна система, пов'язана з землею, яка створена з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання будівельно-монтажних робіт. Отже, споруди – це земельні поліпшення, що не належать до будівель, та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (дамби, тунелі, естакади, мости тощо).

Законодавчими актами не визначений правовий статус багатьох споруд, а тому виникає низка питань: чи є ці споруди нерухомим майном; чи підлягає державній реєстрації право власності на них. При цьому, слід ураховувати, що різні нормативно-правові акти використовують термінологію "споруда" і до рухомих об’єктів. Наприклад, інженерна споруда, призначена для транспортування газу, промисловий газопровід (далі – газопровід).

Статтею 1 закону України "Про трубопровідний транспорт" передбачено, що об’єкти трубопровідного транспорту – це магістральні та промислові трубопроводи, включаючи наземні, надземні і підземні лінійні частини трубопроводів, а також об’єкти та споруди, основне і допоміжне обладнання, що забезпечують безпечну та надійну експлуатацію трубопровідного транспорту. Також частиною першою статті 16 цього Закону встановлено, що до земель трубопровідного транспорту належать земельні ділянки, на яких збудовано наземні і надземні трубопроводи та їх споруди, а також наземні споруди підземних трубопроводів

Тобто, газопроводи є об’єктами, що не можуть існувати без землі та переміщення їх є неможливим без їх знецінення, що відповідає ознакам нерухомого майна. Отже, газопровід є нерухомим майном.

7. Приміщення – частина внутрішнього об'єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу.

Приміщення – простір, обмежений з усіх сторін захисними конструкціями: стінами (у тому числі з вікнами і дверима) зі стелею (перекриттям) і підлогою. Простір під горищем і простір, огороджений сітчастими захисними конструкціями, не є приміщенням.

Приміщення поділяються на: технічні, житлові, нежитлові, допоміжні, вбудовані, прибудовані і вбудовано-прибудовані.

8. Цілісний майновий комплекс. Згідно із ст. 191 ЦКУ підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом. Підприємство або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших правочинів.

Цілісний майновий комплекс – господарський об'єкт із закінченим циклом виробництва продукції (робіт, послуг). Цілісними майновими комплексами можуть бути структурні підрозділи підприємств (цехи, виробництва, дільниці тощо).

Цілісний майновий комплекс – об'єкт, сукупність активів якого забезпечує провадження окремої діяльності, що визначає загальнодержавне значення підприємства, на постійній і регулярній основі. Цілісними майновими комплексами можуть бути структурні підрозділи, які в установленому порядку виділяються в самостійні об'єкти.

9. Об'єкт незавершеного будівництва – об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.

Об'єкт незавершеного будівництва – обсяг фактично освоєних капітальних вкладень на незакінчених і не введених в експлуатацію будовах та об'єктах будівництва за станом на певну дату.

В окрему групу можна об’єднати так звані "специфічні нерухомі речі", наприклад, об’єкти культурної спадщини (Закон України "Про охорону культурної спадщини").