10.2.4. Узгодження та інтерпретація результатів та складання звіту з експертної грошової оцінки

У процесі виконання процедур оцінювання різноманітними методами, отримують різноманітні результати (які відрізняються іноді в декілька разів), і завдання оцінювача - визначити на їхній основі розмір (або діапазон) вартості. Цей процес в оцінній практиці ще називають зведенням результатів. Отримані результати не збігаються за значеннями (теоретично вони повинні збігатися тільки в умовах ідеально розвинутої економіки), але вони позначають діапазон, в якому лежить обумовлене значення вартості.

При виконанні процедур різноманітними методами, оцінювач практично завжди приймає низку припущень (особливо в умовах української економіки й інформаційного поля) і, враховуючи мету оцінювання, вибирає той результат, який, на його погляд, найбільш правильно відображає шукане значення.

Можливі два підходи до розв'язання цієї проблеми:

- отриманих результатів вибирається один, який і приймається як судження про вартість;

- між різноманітними варіантами знаходиться середньозважене.

Перший підхід можна вважати доцільним, якщо припущення і неточності, прийняті в одному із методів, несумірно менші, ніж в інших. Другий підхід буде більш правильним тоді, коли в кожному з методів були присутні сумірні величини похибок і припущень. Тоді оцінювач суб'єктивно, на підставі свого досвіду, надає кожному значенню питомої ваги відповідно до можливості настання кожного з випадків і знаходить між значеннями середньозважене.

Іншими словами, якщо є дані про ринкові угоди, що здійснилися з об'єктами, подібними оцінюваному, то метод аналогів продажів дасть максимально точний результат, тому що в ньому виявляються всі ринкові чинники – корисність і співвідношення попиту-пропозиції. При відсутності даних про ринкові угоди, основними методами є метод врахування витрат і метод капіталізації прибутку, тому що вони дають уявлення про корисність об'єкта, а будь-яке майно (майнові права, земля, бізнес), чогось варте лише за умови його корисності. Метод нормативної грошової оцінки, хоча і не є, по суті, ринковим, усе ж дає результат, який можна і потрібно використовувати при узгодженні результатів (хоча б у якості ще одного цінового орієнтира).

Оскільки визначення вартості – це процес моделювання логіки потенційного покупця і виконання на більш високому фаховому рівні оцінних процедур (у даний час оцінні процедури виконуються покупцями на інтуїтивному рівні і лише у виняткових випадках провадяться серйозні розрахунки), то думка більшості інвесторів про вартість об'єкта перебуватиме в діапазоні між значеннями, отриманими двома методами, і більш точне визначення можливе за допомогою середньозваженого між ними при рівних або нерівних (у деяких випадках для одного з методів і нульових) їх питомих значеннях.

Звіт з експертної грошової оцінки повинен містити:

• підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;

• мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;

• опис земельної ділянки;

• план і характеристику земельної ділянки, включаючи її фізичні та економічні особливості, правовий режим, особливості її місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, характер використання та стан забудови;

• аналіз ефективності використання земельної ділянки;

• обґрунтування обраних методичних підходів;

• розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами;

• основні передумови проведення оцінки;

• висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ділянки;

• сертифікат земельної ділянки.

До звіту додаються ситуаційний план та план земельної ділянки, інші матеріали, використані для оцінки земель, а також копія договору на проведення цієї оцінки та копія кваліфікаційного сертифіката експерта.

У разі застосування методичного підходу, який грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, чітко зазначаються чинники, за якими проводиться порівняння та обґрунтування розмірів поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння із земельною ділянкою, що оцінюється.

У разі застосування методичного підходу, який грунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, наводяться конкретні розрахунки:

> валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання;

> ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням безризикових відсоткових ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, у звіті зазначаються рівні цін продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та затрати, пов'язані зі спорудженням будівель та споруд.

Матеріали експертної грошової оцінки підлягають погодженню із сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок, і затверджуються відповідним державним органом земельних ресурсів.

Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення, який є обов'язковою складовою звіту, оформляється окремим документом.

Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення підписується експертом та керівником юридичної особи і скріплюється печаткою юридичної особи, якою проведено експертну оцінку.

На підставі проведеної оцінки земельної ділянки заповнюється сертифікат експертної оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення.

Сертифікат підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено оцінку земельної ділянки. Підпис керівника юридичної особи скріплюється печаткою,

Термін чинності звіту становить 6 місяців з дати оцінки.