9.2 Расчёт стоимости ______________ квартиры сравнительным подходом

Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Данный метод является объективным при наличии активного рынка недавно прошедших сделок.

Основополагающий принцип:

Замещение - основной принцип

Сопутствующие принципы:

Спрос и предложение, зависимость, пропорциональность, принцип вклада

Преимущества метода:

 наиболее простой подход

 статистически обоснованный и объективный, достоверный с рыночной ориентацией

 предполагает методы корректировок

 обеспечивает данные для других подходов

Недостатки подхода:

• подход основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания

• большое количество корректировок оказывают влияние на достоверность результатов

• требует активного рынка

Ограничение в применении:

 Применим только при наличии активного рынка

• Для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж

Источники информации:

- Публичные записи (данные регистрационных служб)

- Данные страховых компаний

- Данные информационных служб

- Периодические издания по недвижимости

- Данные брокеров по недвижимости

- Архивы оценщиков

Процесс использования этого метода - подбирается объект недвижимости аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость. Для оценки стоимости объекта в рамках сравнительного подхода рассматривались 2-х комнатные - квартиры, имеющие аналогичные потребительские характеристики, расположенные в районе расположения оцениваемой квартиры.

№	Адрес	Описание	Площадь, м2	Стоимость, руб.	Стоимость за 1м2,руб.	Источник информации
1	ул. 50 лет Магнитки, д.50	Двухкомнатная квартира улучшенной планировки, 8/9 дома, требуется ремонт. Окна деревянные, ванна совмещённая, трубы железные.	50/31/9	1 450 т.р.	29 т.р	Еженедельник « Из рук в руки»- 14 марта 2011 №10(680) 8-909-715-80-09
2	ул. 50 лет Магнитки, д.53	6/9 дома, встроенная кухня, двери массив, сан. узел совмещен, окна, трубы пластик.	53/32/9	1 650 т.р	31 т.р	Еженедельник « Из рук в руки»- 14 марта 2011 №10(680)8-908-588-68-26
3	ул. 50 лет Магнитки, д.59	«Свердловка». 7/9 дома. Пластиковые окна, трубы, евроремонт, встроенная кухня, рядом дет. сад, школа, магазин.	53/32/9	1 700 т.р	32 т.р	Еженедельник « Из рук в руки»- 14 марта 2011 №10(680) 45-85-80
4	ул.Тевосяна, д.13	«хабаровский вариант», 3/5 дома. Окна, трубы пластик, хорошее состояние, рядом магазин, железная дверь. Лоджия	51/28/8	1 500 т.р	29 т.р	Еженедельник « Из рук в руки»- 14 марта 2011 №10(680) 8-902-891-00-21
5	ул. Труда, д.38	9/9 дома. Лоджия застеклена, окна пластик, домофон, кабельное ТВ, телефон, двухуровневые потолки, ремонт. Железная дверь	50/30/9	1 650 т.р	33 т.р	Еженедельник « Из рук в руки»- 14 марта 2011 №10(680) 8-902-897-43-59
6	ул.Труда, д.43	4/9 дома, состояние среднее, трубы старые, окна пластик, требуется ремонт, домофон, балкон не застеклен	49/26/8	1 500 т.р	31 т.р	Еженедельник « Из рук в руки»- 14 марта 2011 №10(680) 8-904-810-14-18
7	ул. Труда, д.47	6/9 дома, состояние хорошее, пластиковые окна, трубы. Лоджия застеклена, домофон	53/30/9	1 550 т.р	29 т.р	Еженедельник « Из рук в руки»- 14 марта 2011 №10(680) 8-951-489-42-40
8	ул. Труда, д.43	3/9 дома, монолит, состояние хорошее, окна деревянные, трубы пластик, железная дверь. Балкон не застеклен	50/30/9	1 400 т.р	28 т.р	8-912-405-00-17

Таблица № ___ - Описание объектов - аналогов.

Таблица № _ - Стоимость объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу (корректировочная таблица)

Элементы сравнения			ОО		Объекты аналоги
					№1		№2		№3		№4		№5		№6		№7		№8
Наличие пластиковых окон			+		- +35000		+		+		+		+		+		+		- +35 000
Наличие пластиковых труб			+		- +10000		+		+		+		- +10000		- +10000		+		+
Застекленный балкон			+		+		+		+		+		- +15 000		- +15 000		+		- +15 000
Встроенная кухня			-		- -20000		+		+		- -20000		- -20000		- -20000		- 20000		- -20000
Железная входная дверь			+		- +10000		- +10000		+		+		+		- +10000		- +10000		+
Стоимость объекта оценки, руб			-		1450000		1650000		1700000		1500000		1650000		1500000		1530000		1400000
Количество м2			72		50		53		53		51		50		49		53		50
Итоговая корректировка			-		+35000		+10000		-		-20000		+5000		+15000		-10000		+30000
Скорректированная стоимость объекта					1485000		1660000		1700000		1480000		1655000		1515000		1540000		1430000
	Скорректированная стоимость 1 м2.			29 700		31 320		32 000		29 019		33 100		30 918		29 057		28 600

Упорядочение ряда (расположить по возрастающей):

28600-29019-29057-29700-30418-31320-32000-33100

1. Медианное значение (серединное значение): 29700-30918

2. Среднее значение (среднее арифметическое): 28600+29019+29057+29700+30418+31320+32000+33100/8=30 464 

3. Модальное значение (модное, повторяющееся): 29 700 руб.

4. Стоимость 1 м² ОА, близкого к характеристикам ОО, составляет _____ руб.

Стоимость 1 м² ОО = =

Итого стоимость 2-х квартиры, расположенной по адресу г. Магнитогорск, ул. Труда, д.61/2,кв.58 - 2 138 400 рублей

С_оо = 29 700 * 72 (S)= 2 138 400 руб.

Вывод: при сложившейся ситуации наиболее вероятной стоимость 1 м² квартиры является 29 700 рублей. Стоимость объекта оценки будет рассчитываться на основе стоимости 1м² равной 28,6 тыс. руб., т.к. у ОА № 8 - это значение является модальным и незначительно отличается от медианного и среднего значений.

Для определения значения рыночной стоимости (Ср) квартиры на основании рыночного подхода, сформирована выборка значений рыночных цен Срi в границах рынка квартир – аналогов в г. Магнитогорске:

;

руб., ( )

где

n – число значений (объем) выборки рыночных цен квартир – аналогов (n);

С р1…

Срn – рыночная стоимость квартир – аналогов на дату оценки, руб.

При этом необходимым условием достоверности расчетных данных является соблюдением однородности выборки аналогов объекта оценки, которое контролируется расчетом коэффициента вариации V для малой выборки (n30) по формуле:

( )

=

0,00031

V – Коэффициент вариации, полученный расчетным путем.

Примечание: выборка считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33. В нашем случае V = 0,00031