Вывод о выборе применяемых подходов к оценке объекта:

Все три подхода используют рыночную информацию.

Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объектов оценки. Сравнительный подход определяет рыночные цены непосредственно на данную единицу оцениваемого объекта. Доходдный подход определяет рыночные цены исходя из текущей стоимости будущей прибыли, которую покупатель может получить от их использования и перепродажи.

Таким образом, подходы описывают жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности:

- Возникновение стоимости с позиции создания объекта оценки – даёт затратный подход;

- Современная стоимость объекта оценки в соответствующем секторе рынка, определяемая через процедуру сравнения – даёт сравнительный подход;

- Стоимость объекта оценки с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем – даёт доходный подход.

Использование трёх подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости устанавливается, исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Затратный подход не может быть применён в связи с тем, что объект не представляет собой отдельно стоящее здание и определение затрат в общей стоимости строительства жилого дома, приведёт к большой погрешности в расчётах. Следует отметить, что затратный подход не отражает действительных рыночных цен и ему при согласовании будет присвоен наименьший вес, что скажется на результатах оценки. Затратный подход применим

1. к уникальным по своему виду и назначению объектам, для которых не существует активного рынка,

2. для объектов с незначительным износом.

Доходный подход к расчёту стоимости недвижимости для проживания, а не извлечения дохода не применился. Использование экспертного способа при определении потерь от недобора арендной платы, определения ставки капитализации и т.д. снижают достоверность определяемой стоимости, поэтому доходный подход Оценщиком исключён.

В данном Отчёте должна производиться оценка сравнительным подходом, так он наиболее точно отражает информацию на рынке вторичного жилья. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки произведено на основе сравнительного подхода.

Однако, исходя из целей курсовой работы, нами применены все три оценочные подходы.

6 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В МАГНИТОГОРСКЕ (примерный текст).

Важнейшими факторами, влияющие на рыночную стоимость имущества, являются: экономические, политические и социальные условия, характерные для региона, в котором оно расположено. Существует тесная взаимосвязь между экономическим развитием населённого пункта и доходами от использования имущества. Таким образом, текущий анализ и прогноз социально – экономических условий города оказывают существенное влияние на величину рыночной стоимости имущества в данном регионе.

Челябинская область находится на границе Европы и Азии, на южной части Уральских Гор и прилегающих к ним равнине, которая характеризуется богатыми и разнообразными природными ресурсами. Город имеет выгодное транспортное и географическое положение, значительный природный ресурсный потенциал.

Город Магнитогорск является крупным промышленным центром на Южном Урале, основу промышленности которого составляют предприятия металлургического комплекса – ОАО ММК. Финансовое положение металлургического комбината, на котором работает большая часть населения города, даёт стабильность на рынке труда. Нельзя не упомянуть сферу малого бизнеса, в которой работает почти каждый третий из общего числа, занятых в экономике. Доходы этой части населения значительно выше, свободные средства предприниматели, как правило, предпочитают вкладывать в объекты недвижимости.

Объекты недвижимости остаются по - прежнему самым ликвидным товаром. Основу рынка строящегося жилья составляют типовые и серийные проекты. Доля высококачественного и элитного жилья составляет менее 10% от общего объёма застройки. Элитное жильё и квартиры повышенной комфортности представлены на рынке в основном в домах старого фонда (Ленинский район), а также в домах повышенной комфортности с нестандартной планировкой квартир, расположенных в южной части города. К этому фонду недвижимости также относится индивидуальные дома, расположенные в п. Хуторки, п. Радужный, п. Прибрежный, п. Солнечный. В тоже время повышенный спрос наблюдается на квартиры типовой застройки (брежневки, хрущевки и т.д), так как стоимость этого вторичного жилья по сравнению с новой застройкой значительно ниже.

Вопрос улучшения жилищных условий является одной из самых острых и волнующих сегодня проблем для большинства граждан России. На сегодняшний день лишь очень незначительная часть семей, желающих приобрести жильё или улучшить свои жилищные условия, могут позволить себе сделать это, опираясь лишь на собственную материальную базу, не прибегая при этом к помощи каких-либо дополнительных источников финансирования.

Опираясь на мировой опыт можно констатировать, что самым приемлемым выходом в этой ситуации является ипотечное кредитование, в последние годы ипотечное жилищное кредитование в нашей стране получает широкое распространение, является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

7 ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪКТА ОЦЕНКИ (Например)

Описание объекта оценки произведено на основании информации Заказчика, технической документации, визуального осмотра и непосредственного обследования объекта оценки. Объект оценки представляет собой: 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу ул. Труда, д.61/2, кв.58. Более подробная информация представлена в таблицах № .

Таблица № _ - Общая характеристика объекта оценки

Показатели	Характеристика объекта оценки
Сегмент рынка недвижимости	Жилая недвижимость
Регион	Челябинская область
Город (район)	Магнитогорск
Адрес	ул.Труда, д.61/2, кв.58
Юридическое описание квартиры	Полная собственность

Таблица № __ - Описание местоположения объекта оценки

Местонахождение	Окраина города
Удалённость от центра	10 км
Удаленность от центра города на транспорте, мин.	30
Расстояние до ближайшей автомагистрали, м	100
Выход на крупные автомагистрали	Свободный
Особенности экологии района	В пределах нормы по г. Магнитогорску
Транспортная доступность	Отличная
Качество и состояние дорог	Асфальтированные, хорошее

Таблица № __ - Общая характеристика здания

Показатель	Характеристика объекта оценки
Тип здания	многоквартирный, многоподъездный жилой дом
Назначение (текущее использование)	Постоянное проживание
Передаваемые права	Собственность
Год постройки	2009г.(со слов заказчика)
Год ввода в эксплуатацию	2009г.
Год последнего ремонта	Не проводился
Количество этажей здания	9
Состояние подъезда	Удовлетворительное
Нормативный срок службы	150
Наружные стены (материал)	ж/б плиты
Состояние здания	Удовлетворительное
Износ, %	/указать из произведённых расчётов/
Стоянка личного автотранспорта	Стихийная (парковочные места возле дома)
Конструктивные элементы: Фундаменты Стены Перегородки Перекрытия Кровля Полы Дверные проемы Оконные проемы Отделка	Свайные забивные Кирпичные Кирпичные Железобетонные Рулонная Бетонные Деревянные Пластиковые Стены оклеены обоями, потолок выкрашен водоэмульсионной краской, на полу постелен линолеум
Системы инженерного обеспечения: электричество система отопления водопровод канализационная сеть газоснабжение вентиляция телефон телевидение лифт мусоропровод	Центральное Центральное Горячая и холодная вода, центральное Центральная Отсутствует Естественная Отсутствует Кабельное Имеется Имеется
Дополнительные постройки	отсутствуют
Источник получения информации	Визуальный осмотр, собеседование с заказчиком
Дата получения информации	__.__.2014 г.

Таблица № __ - Первичные данные по квартире (объект оценки)

Показатели	Характеристики объекта оценки
Назначение (текущее использование)	Жилое
Общая площадь кв. м.	50,0
Жилая площадь комнаты кв.м.	17,2
Вспомогательная площадь, кв.м.	20,8
Площадь кухни, кв.м.	7,9
Высота помещений, м	2,50
Сан/узел	Раздельный
Этаж расположения	3
Конструктивные элементы -полы -дверные проёмы -оконные проёмы -внутренняя отделка	ДСП заполнения деревянные заполнения деревянные побелка, покраска, обои, кафельная плитка
Состояние квартиры	Удовлетворительное
Лоджия/балкон	Лоджия
Дополнительная информация	лоджия застеклена (металлопластик)
Данные о перепланировке	Перепланировка отсутствует
Источник получения информации	Данные Заказчика, осмотр, документация
Дата получения информации	__.__ - __.__.2014 года

При непосредственном осмотре и детальном обследовании объекта оценки выявлены отклонения от нормативного состояния здания.

Таблица № __ - Техническое состояние объекта оценки

№	Конструктивный элемент	Техническое состояние конструктивного элемента	Процент износа	№ таблицы ВСН 53-86(р)
1	Фундаменты	Мелкие трещины в цоколе и под окнами 1 этажа, ширина до 2мм	5	Таб.№3
2	Стены	Дефекты не обнаружены	1
3	Перегородки	Дефекты не обнаружены	1
4	Перекрытия	Дефекты не обнаружены	1
5	Кровля	Дефекты не обнаружены	1
6	Полы	Дефекты не обнаружены	1
7	Проемы а. дверные б.оконные	а. видимые дефекты не наблюдаются б. дефекты не обнаружены	а. 5% б. 6%	Исходя из срока эксплуатации материалов
8	Электро-санитарно технические устройства	Проводка скрытая, дефекты не обнаружены, замены не проводилось. Трубы пластиковые. Туалет, ванна - протечек нет	5% 13%	Исходя из срока эксплуатации материалов
9	Отделка	Потолок окрашен водоэмульсионной краской, обнаружены волосные трещины. Обои без видимых дефектов.	10%	Таб.№59
ИТОГО:

Описание объекта оценки произведено на основании Технического паспорта и правоустанавливающих документов на объект недвижимости.

*Нормативный износ по зданию на дату оценки определяется по Единым нормам амортизационных отчислений и составляет:

0,8% в год – для зданий с крупноблочными и кирпичными стенами (шифр 10101)

0,7% в год – для зданий с крупнопанельными стенами (шифр 10100).