5 Описание общеизвестных подходов и методов оценки, выбор подходов к оценке объекта

Согласно ФСО № 1 п.20 [ ] оценщик обязан три основных подхода к оценке или обосновать отказ от применения того или иного подхода:

• затратный подход;

• сравнительный подход;

• доходный подход.

Каждый из этих подходов позволяет получить ценные характеристики объектов недвижимости. Оценщик вправе амостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Согласование результатов оценки, с учётом достоинств и недостатков каждого из использованных методов, позволяет определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости на дату оценки.

Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учётом износа и устареваний (ФСО № 1).

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке недвижимости, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой - либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую надо будет потратить на строительство объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемого объекта.

Затратный подход может быть реализован двумя методами: методом воспроизводства и методом замещения.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются расходы, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, имеющей все недостатки оцениваемого объекта.

Затратами на замещение объекта оценки являются расходы, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Стоимость замещения есть стоимость в текущих ценах на действительную дату оценки имущества с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с использованием современных материалов, современных стандартов, проектов, архитектурных решений, планировки и т.д.

Для применения данного подхода необходимо располагать достаточной информацией о стоимости строительных работ и материалов, количественной оценке износа.

С_оо = С_з.у. + (С_ул. – НИ) _{, (1)}

где

С_оо - стоимость объекта оценки в текущих ценах, руб.

С_з.у. – стоимость земельного участка, руб.

НИ - накопленный износ, %

Соо определяется как полная восстановительная стоимость или стоимость замещения.

Рыночная стоимость замещения, определяемая по затратному подходу, рассчитывается по формуле:

где

РС - рыночная стоимость, руб.;

ПСЗ – полная стоимость замещения 1 м² или 1 м³, руб.;

НИ - накопленный совокупный износ, %.

Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке затратным подходом рекомендуются следующие этапы процедуры оценки:

1. Определение рыночной стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободного и имеющегося в распоряжении земельного участка в целях оптимального его использования при оценке недвижимости.

2. Определение полной восстановительной или стоимости замещения объекта оценки.

3. Определение величины совокупного накопленного износа (физического, функционального, внешнего) объекта оценки.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта оценки, его потребительской привлекательности и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов снижения стоимости со временем.

4. Определение рыночной стоимости объекта оценки как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости объекта оценки, скорректированной на величину накопленного износа.

Обоснование отказа в применении затратного подхода:

Рассматриваемый объект оценки /квартира/ не предоставляет собой отдельно стоящее здание, поэтому определение стоимости земельного участка, приходящейся на оцениваемую квартиру, приведёт к большой погрешности в вычислениях. Оцениваемый объект обладает определённой спецификой в силу того, что выступает, как самостоятельный объект недвижимости и одновременно являются частью здания - жилого дома. Земельный участок под зданием, в котором находится оцениваемый объект, не сформирован, его границы не установлены. Кроме того, доля земельного участка, эквивалентная площади оцениваемого объекта, специализированными организациями в установленном порядке не определены, поэтому стоимость, оценённая затратным подходом, может значительно отличаться от рыночной стоимости, тем не менее, применение этого подхода оправдано. Принимая во внимание вышеизложенные факты, оценка стоимости земельного участка не может быть выполнена, так как у специалиста нет необходимой и достоверной информации о правовом положении земельного участка.

В связи с невозможностью определения доли земельного участка, приходящейся на оцениваемый объект, его стоимость в составе многоэтажного дома не применялась.

Доходный подход

Доходный подход основан на определении рыночной стоимости объекта оценки на основе его потенциальной способности приносить доход от эксплуатации объекта в будущем.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит:

«Стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования объ­екта оценки, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи в будущем, то есть суммой реверсии». Реализуется данный подход путем приведения будущих денежных потоков, генерируемых объектом оценки, к их текущей стоимости.

В рамках данного подхода наиболее часто используются два метода:

• метод прямой капитализации доходов (МПКД);

• метод дисконтированных денежных потоков (МДДП)

Различаются эти методы лишь способом преобразования потока доходов. При использовании метода прямой капитализации доходов в стоимость объекта оценки преобразуется доход за один наиболее характерный временной период владения объектом. Рыночная стоимость объекта оценки методом прямой капитализации определяется по формуле:

= , (3)

где

С_оо - рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход, рублей;

r - ставка (коэффициент) капитализации.

Ставка капитализации (r) представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.

При использовании метода дисконтированных денежных потоков преобразуется доход от предполагаемого использования объ­екта оценки за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи (реверсия) объекта оценки в конце прогнозного периода.

Ставка дисконта (r) определяется способом кумулятивного построения, при котором в каче­стве базовой ставки берется безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются по­правки на ликвидность, качество менеджмента и т.д. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка до­хода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с со­поставимым уровнем риска на дату оценки.

При использовании доходного подхода предполагается, что инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (от сдачи в аренду, например) и от последующей ее перепродажи.

Обоснование отказа в применении доходного подхода.

Несмотря на то, что рынок аренды жилья достаточно развит, он продолжает оставаться «тене­вым», т.к. договора аренды в подавляющем большинстве случаев нигде не регистрируются, а оплата за аренду жилья производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы. Эти обстоятельства не по­зволяют Оценщику собрать достоверную информацию о размере арендной платы.

Против доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, есть еще один аргумент. Информация, полученная от Заказчика, говорит нам о том, что данный объект оценки - квартира в жи­лом доме, используется исключительно для целей проживания, т.е. собственник не планирует сдавать объект оценки в аренду с целью получения дохода, поэтому, методики доходного подхода при оцен­ке данного объекта, Оценщиком не были применены.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно активного сформированного соответствующего рынка. Таким образом, наиболее вероятной величиной стоимости объекта оценки может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан па том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, наиболее сопоставимым с оцениваемым объектом. Цены на объекты-аналоги, затем корректируются с учётом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующие этапы оценки:

1. Изучение состояния и тенденций развития соответствующего рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит объект оценки; выявление объектов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом и проданных относительно недавно (в пределах 3 месяцев). Основные критерии выбора объектов-аналогов: назначение, передаваемые права, условия и время продажи; условия финансирования; местоположение; физические характеристики

2. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам. Анализ собранной информации

3. Сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки по каждому из ценообразующих факторов (параметров).

4. Внесение поправок в цену продажи (листинговые цены) каждого объекта-аналога в соответствии с имеющимися различиями в ценообразующих характеристиках между объектами-аналогами и объек­том оценки

5. Скорректированные цены объектов-аналогов проходят процедуру согласования результатов, полученных сравнительным подходом.