мунального отдела и т. п.), который дает свое заключение о возмож­ных вариантах раздела.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда СССР также указывает, что споры между совладельцами строений о по­рядке пользования неразделенным земельным участком подлежат рассмотрению судебных органов¹.

Практика показала, что пользование земельным участком лучше всего делить таким образом, чтобы каждый из сособственников строения имел самостоятельный выход на улицу и на свою часть земельного участка. Если такой раздел недопустим по техническим особенностям домовладения, то часть земельного участка, непосред­ственно прилегающая к жилому строению, выделяется в общее поль­зование всех совладельцев строения (двор) для устройства общих служб (колодец, уборная и т. п.) и выхода на улицу, а остальная часть земельного участка, предназначенная под сад, огород и другие на­саждения, распределяется между совладельцами в соответствии с размером их доли в общей собственности на строение.

Отчуждение доли в общей собственности на дом

В случае общей собственности на дом возможно как отчуждение дома в целом всеми сособственниками, так и отчуждение каждым сособствен- ником принадлежащей ему доли в праве собственности на дом.

Ст. 62 ГК РСФСР (и соответствующие ст. ст. ГК других союзных республик) устанавливает, что владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно производиться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия — по большинству голосов. Согласно буквальному смыслу этой статьи не только владение, поль­зование, но и отчуждение сбщей собственности возможно по боль­шинству голосов. Практика истолковала эту статью ограничительно. Практика твердо придерживается положения, что распоряжение об­щей собственностью со стороны всех соучастников возможно только с общего их согласия. НКЮ УССР еще в 1929 г. разъяснил, что «общая собственность отчуждается на основании общих положений, но не по большинству голосов, так как никого из участников нельзя боль­шинством голосов лишить его права»².

¹ См. определение № 113 за 1942 г., по иску Зицермана М. М. к Хворовой И. Г. Сборник постановлений Пленумов и определений Коллегий Верховного суда Союза ССР за 1942 г., М., 1947 г., стр. 225.

² «Червоне право», № 10, 1930 г., стр. 438.

Такое толкование статьи 62 РСФСР и соответствующих статей ГК других союзных республик находится в полном соответствии с по­требительским характером личной собственности в социалистическом обществе. Участник общей собственности заинтересован не в полу­чении определенной ценности вещи, а в непосредственном исполь­зовании своей части в общей собственности для удовлетворения личных потребительских нужд. Поэтому отчуждение общего объекта допустимо только с согласия всех собственников. Каждый из соучаст­ников общей собственности самостоятельно распоряжается своей долей в общей собственности.

В случае продажи одним из соучастников своей доли в общей собственности, другие соучастники имеют право преимущественной покупки (ст. 64 ГК РСФСР и УССР). Отчуждающий свою долю соб­ственник должен представить доказательства, что другие сособствен- ники оповещены о предстоящей продаже части и об условиях, на каких эта часть отчуждается и не пожелали воспользоваться принад­лежащим им правом преимущественной покупки. Доказательством этого является: а) письменное заявление со собственников, подписи которых должны быть нотариально удостоверены; б) отсутствие от­вета сособственников на поданное им продавцом через нотариальную контору сообщение о предстоящей продаже части домовладения и об условиях, на каких она отчуждается¹.

Действующее право не предусматривает последствий нарушения права преимущественной покупки.

Судебная практика признает в этих случаях право требовать по суду принудительного выкупа проданной постороннему лицу доли.

Еще в 1927 году Пленум Верховного суда РСФСР разъяснил, что «в случае продажи общим собственником своей доли, если продажа уже совершена, другой общий собственник имеет право обратиться в суд с иском не просто о признании сделки недействительной, а о переводе на него прав приобретателя, со внесением в суд как упла­ченных приобретателем денег, так и сборов, пошлин и всех других понесенных покупщиком необходимых расходов, с принятием всех обязательств покупщика. В этом случае суд определяет: в договоре и в отметке о реестре, где таковой требуется, заменить покупщика ист­цом с выдачей по вступлении решения в силу истцу исполнительно­

¹ Правила совершения нотариальных действий УССР, от 1 июля 1946 г. 36. «Но­тариат УРСР», Київ, 1946 р.

го листа, а покупщику внесенных для него денег с освобождением последнего от всех обязательств перед продавцом»¹.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда СССР в определении по делу № 36/584 по иску Шелухина и др. к Тишиной от 30 июня 1951 г. указала, что «в соответствии с установившейся судебной практикой в случае продажи общим собственником своей доли, если продажа уже совершена, другой общий собственник име­ет право обратиться в суд с иском не просто о признании сделки не­действительной, а о переводе на него прав приобретателя, со внесе­нием в суд как уплаченных приобретателем денег, так и сборов и пошлин и всех других понесенных покупателем необходимых рас­ходов, с принятием на себя всех обязательств покупщика».

Таким образом, согласно установившейся судебной практике сделка, совершенная с нарушением прав преимущественной покупки, остается действительной, но только для одной стороны. Судебным решением происходит замена участников сделки: истец становится на место покупателя, а покупатель освобождается от всех принятых на себя обязательств по этой сделке.

Иное решение было вынесено Судебной коллегией по граждан­ским делам Верховного суда СССР 9 июня 1940 года. В этом решении указывается, что если собственник желает использовать свое право преимущественной покупки, то он может лишь добиваться признания недействительным договора купли-продажи доли постороннему лицу и приведения сторон в первоначальное положение. Судебная коллегия считает, что суд не может переводить на истца права приобретателя, так как собственник, продавший свою долю третьему лицу, может не согласиться продать ее другому сособственнику на тех же условиях, как постороннему лицу².

Вопрос о праве преимущественной покупки обсуждался и в юри­дической литературе.

М. В. Зимелева возражала против сохранения права преимущест­венной покупки³.

По мнению М. В. Зимелевой «существование права преимуществен­ной покупки не может быть оправдано в советском праве, так как при

¹ Разъяснение Пленума Верховного суда РСФСР, протокол № 13 от 18/УП 1927 г., Судебная практика. № 17, стр. 2; такое же положение было высказано ГКК РСФСР по делу № 36070. Суд. практика, 1927 г., стр. 3-4.

² Сборник постановлений Пленумов и определений коллегий Верховного суда СССР, 1940 г., стр. 218.

^{3 2}М. В. Зимелева. Общая собственность в советском гражданском праве. Ученые записки ВИЮН, 1941 г., вып. 2.

возникновении общей собственности по долям «вокруг общего объ­екта группируются лица, не стоящие друг к другу в каких-то особых личных отношениях. Каждый из них значительно более заинтересован в возможности свободно продать свою долю в случае, если участие в общей собственности для него почему-либо неприятно, или невы­годно, чем в возможности приобрести долю своего сотоварища в случае ее отчуждения». «Право преимущественной покупки якобы неприемлемо для советского права, противоречит «принципам и ду­ху социалистического гражданского права». Оно необычайно услож­няет и затрудняет оборот доли в общей собственности.

С мнением М. В. Зимелевой нельзя согласиться. Она исходит из чуждого советскому праву представления о содержании права личной собственности, так как на первый план в содержании личной собствен­ности выдвигает «свободу» распоряжения личной собственностью. В данном случае автор отходит от принципиально правильных отправных позиций своей работы о потребительском характере общей собствен­ности в советском праве и выдвигает на первый план в содержании общей собственности ее оборотоспособность, а не средство удовлет­ворения потребительских нужд собственника. Исходя из потребитель­ского характера личной собственности в СССР необходимо прийти к выводу, что именно отрицание права преимущественной покупки противоречит принципам и духу социалистического гражданского права. Личная собственность служит не для оборота, а для удовлетво­рения потребительских нужд собственника. Поэтому условия оборота необходимо приспособить к потребительскому характеру права личной собственности, а не изменять содержание права личной собственности в интересах облегчения и упрощения оборота.

«Единственный», с точки зрения автора, аргумент, в защиту права преимущественной покупки, — а именно, что это право следует со­хранить «в силу потребительского характера института общей соб­ственности в советском праве и в силу длительности отношений общей собственности, основанных на совместном пользовании определенным объектом, неизбежности личного соприкосновения участников общей собственности...» остается автором не опровергнутым. Это и понятно. Этот аргумент находится в полном соответствии с назначением и со­держанием личной собственности, закрепленными Конституцией СССР, — ее потребительским характером. Автор отводит этому аргу­менту второстепенное значение в то время, как это единственный от­правной пункт правильного решения вопроса. Именно, исходя из по­требительского назначения права личной собственности, необходимо­

сти учета длительных отношений общей собственности, учета неиз­бежности личного соприкосновения участников общей собственности, возможно дать правильный ответ на поставленный вопрос.

Конечно, в содержание права личной собственности входит и свобода распоряжения правом личной собственности, но право пре­имущественной покупки не противоречит этой свободе распоряжения и даже не ограничивает ее.

Право преимущественной покупки охраняет личные интересы со­участников, а также согласованность, единство, спокойствие в использова­нии объекта собственности. Сохранение порядка и единства в среде со­участников является важным условием нормальной хозяйственной экс­плуатации объекта общей собственности, хозяйственной заботы о нем.

Сохранение в будущем ГК СССР права преимущественной по­купки еще более необходимо, если будущий ГК признает возможность выдела реальных частей дома в качестве самостоятельных объектов собственности. Но тем большее значение право преимущественной покупки приобретает для тех случаев, когда реальный раздел домо­владения будет невозможен.

Что касается редакции ст. 64 ГК, то она требует изменения для более четкого выражения содержащихся в ней положений.

Во-первых, ст. 64 ГК не с достаточной четкостью отражает харак­тер права преимущественной покупки. Отсюда вытекает неясность последствий нарушения права преимущественной покупки. Судебная практика, как мы видели, рассматривает его как право сособственни- ка оставить за собой отчужденную третьим лицам часть. В некоторых случаях нарушение права преимущественной покупки влекло за собой только признание сделки недействительной по требованию других сособственников и возвращение сторон в первоначальное положение¹. Так рассматривают последствия нарушения права преимущественной покупки и некоторые авторы².

Со вторым решением нельзя согласиться. Когда один из сособ­ственников продал свою долю в общей собственности третьему лицу без согласия другого соучастника, он нарушил субъективное право последнего. Отчуждатель связал себя в правовом отношении не толь­ко с покупателем, но фактом нарушения права преимущественной покупки другого сособственника, и с этим последним. Он уже передал свое право участия в общей собственности, но только не надлежаще­му лицу. Сделка должна быть признана для отчуждателя действитель­

¹ П. Орловский. Право собственности в практике Верховного суда СССР, стр. 16.

² Проф. С. Н. Ландкоф. «Основи цивільного права», Київ, 1948 р., стор. 138.

ной, так как мотивы, которыми он руководствовался при ее заключе­нии, не могут повлиять на ее действительность. Приобретатель в данном случае знает, что приобретает долю в праве собственности на общее имущество и должен считаться с правами других соучастников. Поэтому право преимущественной покупки должно рассматриваться как право со собственников оставить за собой отчуждаемую или от­чужденную третьим лицам долю. Только при таком решении вопроса право преимущественной покупки имеет свой разумный смысл.

Во-вторых, ст. 64 ГК РСФСР не указывает, на каких условиях за участником общей собственности сохраняется право преимуществен­ной покупки, то есть в нашем понимании, на каких условиях сособ- ственник имеет право требовать оставления отчуждаемой или от­чужденной третьему лицу доли. Указание в ст. 64 ГК на то, что право преимущественной покупки не сохраняется в случае отчуждения объекта общей собственности с публичных торгов, является не усло­вием, а исключением из общего правила.

Из приказа НКЮ СССР от 26/УШ 1942 г., № 83¹ можно сделать вывод, что собственник имеет право на преимущественное приоб­ретение отчуждаемой части, если он согласится уплатить отчуждате­лю ту же цену, которую последний желает получить или получил от третьего лица. Однако согласия уплатить ту же цену, что и третье лицо, недостаточно, так как в договоре могут содержаться и другие условия, кроме цены, например, соглашение о порядке расчета, о предоставлении отчуждателю каких-либо услуг и т. п.

В Харьковской нотариальной практике был случай, когда участник общей собственности предложил ту же цену, но с уплатой через месяц. Нотариус на этом основании отказал в совершении сделки купли-продажи доли третьему лицу, предлагавшему уплатить деньги немедленно, а затем через месяц у участника общей собственности, заявившего о своем со­гласии приобрести отчуждаемую долю, снова не оказалось денег. Поэто­му правильнее говорить, что собственник имеет право оставить за собой отчуждаемую долю на тех же условиях, на которых она отчуждается постороннему лицу². В этом отношении Правила совершения нотари­альных действий УССР от 1 июля 1946 г. правильно предусматривают обязанность сособственника предоставить доказательства нотариусу об отказе других сособственников от права преимущественной покупки на тех же условиях, на которых она отчуждается третьему лицу (§ 65).

Участник общей долевой собственности может подарить свою долю в общей собственности на домовладение. Возникает вопрос о

¹ Нотариат. Сборник официальных материалов, 1950 г., стр. 28.

² Учебник гражданского права для вузов, 1944 г., том I, стр. 244.

праве соучастника общей собственности совершать акт дарения в пользу третьих лиц и праве других собственников на преимуществен­ное приобретение отчуждаемой доли, то есть о применении ст. 64 ГК РСФСР и соответствующих статей ГК других союзных республик.

Верховный суд РСФСР по делу Корсаковых истолковал ст. 64 ГК РСФСР в том смысле, что эта статья ограничивает только куплю-продажу доли в общей собственности, но не препятствует переходу доли имуще­ства в общей собственности по праву дарения. Судебная коллегия Вер­ховного суда СССР, рассматривая дело по протесту Прокурора СССР, отвергла эту точку зрения Верховного суда РСФСР. Она признала:

«Основное отличие общей собственности от собственности от­дельных лиц заключается в том, что владение, пользование и распоря­жение общей собственностью производится не по желанию отдель­ного участника общей собственности, а по общему согласию всех участников, в случае же разногласия — по большинству голосов (ст. 62 ГК). Это указание относится не только к договору купли-продажи, специально оговоренному в ст. 64 ГК, но и к договору дарения»¹.

Следует отметить, что эти общие соображения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда СССР ни в какой мере не легли в основание решения данного дела по существу.

В данном случае спор шел не о праве участника общей долевой собственности распоряжаться своей долей, а об отчуждении участия в общей совместной собственности. В данном случае муж истицы, Ко- рочков, подарил своей сестре половинную часть домовладения, которое было приобретено супругами при совместной жизни. При этом ни в добровольном, ни в судебном порядке доля его в общей совместной собственности на дом не была определена. Таким образом, если в дан­ном случае и мог возникнуть вопрос о применении ст. 64 ГК РСФСР, то только по аналогии, ибо эта статья имеет ввиду только общую до­левую собственность, но не совместную собственность супругов.

Также из того, что дарение всего строения в целом требует со­гласия всех участников общей собственности, вовсе не вытекает, что дарение доли требует согласия других участников общей собствен­ности. Ст. 64 ГК не требует согласия других участников общей соб­ственности на отчуждение доли, ст. 64 ГК дает только право на пре­имущественную покупку.

Нотариальная практика УССР допускает засвидетельствование договоров дарения части в общей долевой собственности на имя лиц, которых даритель выбирает.

¹ Советская юстиция, 1940 г., № 14; см. также П. Орловский. Указ. работа, стр. 16.

Учитывая безвозмездный характер договора дарения, необходимо прийти к выводу, что нет оснований в применении ст. 64 ГК РСФСР и соответствующих статей ГК других союзных республик к договорам дарения участником общей долевой собственности своей доли тре­тьему лицу Дело не в том, что в природе нет права преимуществен­ного получения дара и поэтому ст. 64 ГК РСФСР оговаривает только право преимущественной покупки, как это указывает Г. Н. Амфитеа­тров в своей статье о праве личной собственности. Речь здесь идет не о праве преимущественного получения дара, которого в действи­тельности нет в природе, а о праве сособственников выкупить по­даренную одним из сособственников долю в общей собственности третьему лицу, то есть, заменить дар в натуре денежной компенсаци­ей стоимости подаренной вещи.

Невозможность применения ст. 64 ГК РСФСР и соответствующих статей ГК других союзных республик к договорам дарения обосновы­вается следующими соображениями. Сособственник, отчуждая часть в праве собственности на домовладение по договору купли-продажи, имеет в виду получить за нее определенную денежную компенсацию, определенный материальный эквивалент. Его, если не вовсе не инте­ресует, то меньше всего интересует личность приобретателя-покупателя. Для него важно получить деньги за проданное имущество.

При дарении даритель желает одарить определенное лицо и только это лицо, а никого другого. Его интересует и желание одаряемого по­лучить дар. Одаряемого может интересовать только приобретение доли в данном домовладении. Если одаряемый не будет заинтересован в реальном использовании своей доли, он может ее продать и тогда остальные сособственники получат право преимущественной покупки. Вот почему мы считаем, что нет оснований ставить возможность да­рения участником общей долевой собственности своей части третьим лицам от желания других сособственников, а сособственникам предо­ставлять в этом случае право преимущественной покупки.

С другой стороны, совершенно основательно указывает Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда СССР, что участник общей совместной собственности не может отчуждать свою долю, предварительно не определив в добровольном или судебном порядке размер этой доли (приведенное дело Корочковых).

Печатается по: Маслов В. Ф. Вопросы общей собственности на жилой дом в судебной практике//Ученые записки Харьк. юрид. ин-та. -Харьков: Изд-воХарьк. ун-та, 1954. - Вып. 5. - С. 141-167.