случаях совместного строительства. Такая практика должна быть признана правильной и соответствующей потребительскому назна­чению жилого дома в СССР.

Споры о разделах

Осуществление собственниками своих правомочий не всегда про­текает при полном единодушии и взаимном согласии. Не редки случаи обращения в суд собственников для урегулирования споров по пово­ду общего объекта. Чаше всего возникают споры о разделах жилого дома. Как правило, собственники просят прекращения общей соб­ственности путем выделения каждому из них на праве собственности определенной части (этажа, квартиры, комнаты и т. д.), то есть просят произвести так называемый реальный раздел.

В связи с этим в судебной практике возник вопрос о том, возмож­но ли право собственности на так называемую реальную часть дома, то есть возможно ли дом как единый архитектурно-строительный объект разделить на несколько самостоятельных объектов права соб­ственности (этажи, квартиры, комнаты), разделить дом юридически, не нарушая его физической целостности.

Против юридического раздела дома возражают центральные орга­ны коммунального хозяйства, ссылаясь на хозяйственную нецелесо­образность такого раздела. Они считают, что в таких случаях уменьша­ется забота о сохранности дома в целом. В циркуляре НКВД РСФСР от 20/У 1929 г.¹ главным аргументом против делимости строения на реальные части выдвигалось соображение об обеспечении надлежа­щего хозяйственного содержания строений. В этом циркуляре даже предложено отделам коммунального хозяйства рассматривать судебные решения о реальном разделе домов как решения о разделе пользования и по-прежнему регистрировать эти дома как принадлежащие на праве общей собственности, в которых только произведен раздел пользова­ния. Инструкция НККХ РСФСР от 25 декабря 1945 г. (инструкция МКХ УССР от 27 декабря 1947 г.) исходит также из неделимости строений.

Ведомственные инструкции МЮ также отрицают возможность признания права собственности на реальную часть строения².

¹ «Советская юстиция», 1929, № 28.

² См. приказ НКЮ СССР от 26/Ш 1942 г., № 83, сб. «Нотариат», М., 1947 г., стр. 36; Правила совершения нотариальных действий в нотариальных конторах УССР, сб. «Нотариат УРСР», Киев, 1946 г.

Практика Верховных судов союзных республик и Верховного суда СССР также относится отрицательно к возможности выдела реальной части строения в качестве самостоятельного объекта права собственности.

В докладе ГКК Верхсуда РСФСР за 1926 год указывалось: «нель­зя признать правильным такой раздел имущества в натуре, когда, например, вследствие неделимости дома суд распределяет опреде­ленные его части, комнаты между собственниками. Такой раздел фактически устанавливает лишь порядок пользования домом, но не создает самостоятельных юридических собственников имущества, чего добиваются стороны в этих случаях»¹.

Такое же положение высказано Верховным судом РСФСР и в 1937 году по делу Антюхина и Коротких².

Верховный суд УССР придерживался такой же практики. Еще в 1928 г. по делу гр-на Н. Кренделя с И. Крендель о разделе имущества, ГКК указала, что по точному смыслу ст. 64 и 65 ГК УССР раздел в натуре строения на части как самостоятельные объекты собствен­ности, когда эти части тесно связаны со всем строением, является недопустимым и нецелесообразным³.

Иную позицию в этом вопросе занимают местные органы комму­нального хозяйства и народные суды. Местные органы коммунально­го хозяйства, как правило, дают заключение о возможности выдела реальных частей строения на праве собственности, а народные суды часто выносят решения о реальном разделе.

Вопрос о возможности признания права собственности на реальную часть дома вызвал дискуссию в литературе⁴. Но в теории вопрос о делимости дома ставился до сих пор абстрактно. Теоретики занимались обсуждением вопроса о делимости дома вообще и не ставили решение этого вопроса в тесную связь с понятием «жилой дом», то есть решали этот вопрос без учета характера спорного объекта. Между тем, нельзя

¹ С. С. Аскарханов. Справочник по вопросам судебной практики, М., 1937 г., стр. 12.

² «Советская юстиция», 1937, № 16.

³ Ж. «Червоне право», 1928 г., № 20, стр. 987.

⁴ Против признания права собственности на часть дома высказался И. Л. Брауде в своих работах: «Переход права собственности на строения», «Сделки по строениям», «Право на строения и сделки по строениям». Развернутую аргументацию за допусти­мость права собственности на реальную часть дома привела М. В. Зимелева в работе «Общая собственность в советском гражданском праве» (Ученые записки ВИЮН, вып. 2, 1941 г., стр. 85-89). Проф. Д. М. Генкин также пришел к выводу, что раздел дома в натуре возможен (см. Учебник гражданского права, 1944 г., том 1-й, стр. 243).

дать практически приемлемого решения этого вопроса без выяснения того, что мы понимаем под словом «жилой дом».

Под жилым домом понимается, прежде всего, жилое строение, предназначенное для постоянного в нем проживания, физически не­разрывно связанное с земельным участком (домовладение)¹.

Эта неразрывная связь строения и земельного участка выражена в примечании 2 к ст. 15 «Положения о земельных распорядках в городах»², которое указывает: «При переходе в законном порядке от одних лиц к другим... права собственности на строения частновладельческие все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, тем самым переходят к...новым владельцам...».

Следовательно, понятие права собственности на жилой дом не совпадает по своему объему с правом собственности на строение. Жилой дом, как объект личной собственности, не мыслим без связи с земельным участком. Земельный же участок не может быть объ­ектом личной собственности, так как единым и единственным субъ­ектом права собственности на землю в СССР является государство. Поэтому, когда говорят о праве личной собственности на жилой дом, то при этом имеют в виду как личную собственность на жилое стро­ение, так и неразрывно связанное с этим право бессрочного пользо­вания земельным участком, на котором возведено это строение и который предназначен для обслуживания этого строения.

Жилой дом стабильно связан с земельным участком. Для правиль­ного хозяйственного использования строения необходим не только земельный участок в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания самого строения³.

Не каждое жилое строение имеет самостоятельный земельный участок, специально предназначенный только для его обслуживания. На одном земельном участке может находиться одно жилое строение (домостроение) и весь земельный участок может быть предназначен для обслуживания этого строения.

Но на одном и том же отдельном, самостоятельном земельном участке может находиться несколько жилых строений, и этот земельный

¹ И. Л. Брауде. Переход права собственности на строение, «Сов. гос. и право», № 7, 1946, стр. 58. Его же, Право на строение и сделки по строениям, М., 1950 г., стр. 14-22.

² М. Д. Алексеев, сб. «Жилищные законы». МКХ. 1947 г., стр. 39-40; ст. 16 по­становления ВУЦИК и СНК УССР от 23/1Х 1925 г. «О земельных распорядках внутри городской черты и черты поселений городского типа», см. И. Г. Готфрид и проф. В. Л. Кабалевский. Действующее жилищное законодательство на Украине, Харьков, 1927 г.

³ И. Л. Брауде. Право на строения и сделки по строениям, стр. 16.

участок может быть предназначен для хозяйственного обслуживания всех этих строений в целом, которые составляют одно домовладение.

Под жилым домом, как объектом права личной собственности, нужно понимать домовладение.

Понятие домовладения дается в примечании к ст. 182 ГК РСФСР: «Владением признается дом с примыкающими к нему жилыми и служебными дворовыми постройками».

Более развернутое определение домовладения содержит приме­чание к ст. 182 ГК УССР: «Домовладением признается один или несколько домов с примыкающими к ним строениями, которые рас­положены на одном и том же земельном участке».

ГК УССР правильно выдвигает самостоятельность, внешнюю обособленность застроенного земельного участка как конститутивный признак домовладения. Так же рассматривают домовладение и орга­ны коммунального хозяйства. Так, например, согласованная с НКЮ РСФСР инструкция НККХ РСФСР от 25 декабря 1945 г. (аналогич­но — инструкция МКХ УССР от 27 декабря 1947 г.) «О порядке ре­гистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных посел­ках РСФСР» указывает, что объектом регистрации является домовла­дение в целом с самостоятельным земельным участком, под отдель­ным порядковым номером на улице, переулке, площади...»¹.

Итак, домовладением признается одно или несколько жилых строений с примыкающими к ним хозяйственными постройками, расположенные на обособленном земельном участке.

Решение вопроса о делимости дома прежде всего должно быть поставлено в зависимость от характера спорного объекта. С этой точки зрения необходимо различать, идет ли спор о разделе домовла­дения, состоящего из нескольких жилых строений или одного жило­го строения.

Действующие нормы не исключают возможности раздела в на­туре домовладения, состоящего из нескольких жилых строений. В таких случаях допускается раздел домовладения на два или несколь­ко самостоятельных домовладений, если обслуживающий земельный

¹ Коммунальные органы придают иногда настолько решающее значение само­стоятельности земельного участка, что определяют домовладение как «застроенный земельный участок, имеющий милицейский номер». Такое определение домовладе­ния страдает тем основным недостатком, что не указывает на характер возведенных на земельном участке построек, а между тем домовладением будет не любой застро­енный земельный участок, а только тот, на котором имеется в качестве основного объекта жилое строение, притом постоянного, а не временного характера.

участок возможно разделить на самостоятельные, независимые друг от друга участки. Вопрос о возможности раздела домовладения на несколько домовладений подведомствен коммунальным органам¹. Допустим и другой вариант раздела в натуре такого домовладения: выделение на праве собственности отдельных жилых строений путем их отчуждения. Действующие правила совершения нотариальных действий УССР в § 63 предусматривают возможность выделения на праве собственности отдельных жилых строений: «Часть домовладе­ния в натуре (реальную часть) можно отчуждать только в тех случаях, когда данное домовладение состоит из нескольких жилых строений и когда орган коммунального хозяйства считает возможным и раз­решает выделить для обслуживания отчуждаемых строений часть земельного участка в натуре».

Эта статья Правил ставит возможность признания права собствен­ности на отдельные жилые строения домовладения в зависимость от воз­можности выделения для их обслуживания части земельного участка.

Однако, навряд ли можно признать это положение достаточно обо­снованным. Земельный участок играет подсобную, служебную роль. Он предназначен для хозяйственного обслуживания домовладения в целом. Поэтому вполне допустимо признание права собственности на отдельные жилые строения домовладения с оставлением земельного участка в общем совместном пользовании. Да этого не исключает и § 63 этих правил. «Если на данном земельном участке имеется несколько жилых строений, принадлежащих отдельным собственникам, и при этом не надо выделять часть земельного участка, разрешение (имеется в виду разрешение на отчуждение реальной части домовладения —

В. М.) коммунальных органов не требуется».

Таким образом, § 63 Правил исходит из возможности существо­вания домовладений, в которых отдельные жилые строения принад­лежат на праве собственности разным лицам, а земельный участок, основа домовладения, остается в общем нераздельном пользовании всех собственников.

Судебная практика широко допускает отчуждение строений, кото­рые находятся на одном земельном участке, с оставлением совместно­го пользования обслуживающим эти строения земельным участком.

Действующее право не допускает реального раздела домовладе­ния, состоящего из одного жилого строения, то есть вопрос о возмож­

¹ См. инструкцию НКЮ УССР от 11 июля 1940 г. «Революційне право», 1940, № 15-16, стр. 47. См. также Инструктивное письмо ГКК РСФСР, 1927 г., № 1 (Сбор­ник разъяснен. Верхсуда РСФСР, 1935 г., стр. 50).

ности признания права собственности на отдельные части строения (этаж, квартира, комната) в настоящее время решается отрицательно. В будущем законодательстве, однако, нет достаточных оснований сохранять это запрещение.

Нам представляется практически приемлемой точка зрения М. В. Зи- мелевой, которая выходит из того, что нет никаких практических и теоретических препятствий против признания права собственности на реальную часть строения¹.

Соображения о хозяйственной нецелесообразности реального раздела строения, о том, что это ведет, якобы к ослаблению хозяй­ственных усилий собственника в поддержании общих частей строе­ния, не являются убедительными. Наличие нескольких самостоятель­ных субъектов права на одно и то же строение, вовсе не обязательно приведет к ослаблению общих усилий к поддержанию в надлежащем хозяйственном состоянии строения в целом. В реальной жизни соб­ственники, не посвященные в премудрости юридических теорий, в подавляющем большинстве случаев относятся к занимаемой ими части строения, как к собственности, т. е. считают, что им принад­лежит на праве собственности конкретная часть, та часть, которая находится в их пользовании. Они и представления не имеют, что им принадлежит, так называемая «идеальная» доля, то есть лишь опреде­ленная часть в самом праве собственности, а не квартира, комната, этаж и т. п. В обычном представлении право на часть понимается как конкретно-определенная часть, а не доля в общем праве собствен­ности на строение в целом. Предъявляя иск о разделе или выделе, стороны, как правило, просят выделить им в право собственности определенную часть: квартиру, этаж, комнату и т. п.

Несмотря на то, что участники общей собственности считают себя собственниками конкретных частей строения, несмотря на то, что на­родные суды часто удовлетворяют их иски о разделе строения, указывая в решении: «признать право собственности на квартиру № 2, которая состоит из двух комнат, тамбура к ней...» и т. п., собственники отдельных частей строения успешно справляются с распределением обязанностей по сохранению строения в целом. Из изученных нами дел по спорам, связанным со строениями, мы не встретили ни одного дела по поводу распределения обязанностей поддержания в надлежащем хозяйственном состоянии строения в целом. Предположение, что собственники отдель­ных частей не смогут распределить свои обязанности по поддержанию

¹ М. В. Зимелева. Указ. работа, стр. 26.

общих частей строения, в равной мере относится и к общей собствен­ности. И там возможны споры по этому поводу.

Что касается санкции за бесхозяйственное отношение к строению, то она без всякого видимого ущерба может быть применена и к соб­ственности на часть строения. Применение санкции за бесхозяйствен­ное отношение к каждому из собственников в отдельности в большой степени соответствует советскому принципу личной ответственности за свою вину, за свои действия.

Изучение практики убеждает, что раздел строения на самостоя­тельные объекты собственности уменьшает количество споров, свя­занных с общей собственностью на строение. Поэтому народные суды, которым прежде всего и чаще всего приходится сталкиваться с этими спорами, часто выносят решения о признании права собствен­ности на реальные части строения: квартиры, комнаты, этажи и т. п.

В виду потребительского характера личной собственности на дом собственники в подавляющем большинстве случаев сами проживают в этих домах. В связи с этим почти всегда возникает необходимость раз­дела пользования между собственниками. Такое разделение всегда носит стабильный характер. К укреплению такого раздельного пользования и стремятся стороны. При отчуждении своей доли они указывают приоб­ретателю, какую именно часть они отчуждают. Приобретатели заинте­ресованы в том, чтобы заранее знать, в чем конкретно выражается при­обретаемая ими часть, что конкретно они получают в пользование после заключения договора. Собственники нуждаются в том, чтобы за ними было формально признано право на реальные части строения, чтобы придать пользованию этими частями прочный, стабильный характер.

Право собственности на выделенные части строения неизбежно должно быть связано с участием в общей собственности на те части здания, которые служат для поддержания его как единого архитектурно­строительного объекта (крыша, водопровод, канализация и т. д.).

Особенность общей собственности на общие части строения должна заключаться в том, что участие в ней необходимо связано с наличием права собственности на реальную часть дома. Отчуждение права на реальную часть дома влечет за собой и отчуждение права участия в общей собственности¹.

Защищая точку зрения о целесообразности признать в будущем законодательстве возможность права собственности на реальную часть строения, необходимо отметить, что это вовсе не означает допустимо­

¹ М. В. Зимелева. Указ. работа, стр. 79.

сти раздела любого строения, что во всяком строении могут быть вы­делены реальные части, которые могли бы быть использованы в соот­ветствии с их хозяйственным назначением, то-есть для жилья.

Вопрос о возможности выделения реальных частей дома в каче­стве самостоятельных объектов собственности должен быть отнесен к компетенции суда и решение его в каждом конкретном случае долж­но быть поставлено в зависимость от архитектурно-строительных особенностей, внутренней распланировки строения, с учетом того, на сколько самостоятельных объектов предполагается разделить строение и т. д. Общее правило, которым мог бы руководствоваться при этом суд, содержится в ст. 65 ГК РСФСР и соответствующих статьях ГК других союзных республик. Положение статьи 65 ГК при­менительно к интересующему нас вопросу необходимо понимать следующим образом: в том случае, когда каждая из выделенных ча­стей строения может быть использована самостоятельно, независимо от других частей его для жилья, делимость строения допустима. В этом случае можно было бы воспользоваться также выработанным нашей практикой понятием предмета договора жилищного найма. Как известно, предметом договора жилищного найма может быть либо отдельная квартира, одна или несколько жилых комнат в квар­тире, но не часть комнаты. Равным образом не могут быть предметом договора жилищного найма кухни, коридоры, чуланы и другие места общего пользования¹. В соответствии с этим, можно было бы допу­стить выделение на праве собственности отдельных комнат, имеющих самостоятельный выход, нескольких жилых комнат с самостоятель­ным выходом, но не часть комнаты. Не могут быть выделены в каче­стве самостоятельного объекта права собственности кухня, коридор, кладовая и другие места общего пользования. Следует отметить, что народные суды иногда делят строения таким образом, что места обще­го пользования при разделе строений признаются за одним лицом, а жилые помещения за другим. Такой раздел строения в натуре недо­пустим, как недопустимо и такое распределение пользования.

Признание возможности выделения отдельных частей строения на праве собственности ничего общего не будет иметь с известным буржуазному праву институтом собственности на этажи, квартиры и т. п. В буржуазном праве этот институт приспособлен к защите интере­сов крупных капиталистов — домовладельцев. Так, например, предусмотренная французским законом от 28.VI.1938 г. собствен­

¹ Учебник гражданского права для юридических вузов, 1944 г., том 2, стр. 63.

ность на части дома (квартиры) представляет собой вид капиталисти­ческого предприятия¹. Собственники квартир в силу закона образуют синдикат, являющийся законным представителем всех собственников (ст. 7). Уплата каждым из собственников причитающейся с него доли расхода на поддержание общих частей дома, составляющих совмест­ную собственность (крыша, лестничные клетки, отопление, фунда­мент и т. д.), обеспечивается законным залоговым правом синдиката на квартиру плательщика. Таким образом, малообеспеченный соб­ственник квартиры в случае даже временных и случайных затрудне­ний рискует быть лишенным своего права собственности на кварти­ру. В силу этого известная французскому праву поквартирная соб­ственность, рекламированная буржуазными юристами как средство обеспечения малоимущих слоев населения жилищем², в действитель­ности доступна только зажиточным, хорошо обеспеченным классам. Особенно выгоден этот институт для капиталистов, строящих много­квартирные дома, которые они затем продают по квартирам. Оставляя за собой на праве собственности большую часть квартир в таком до­ме, они обеспечивают себе полное господство над другими собствен­никами. Даже буржуазные ученые не могут скрыть спекулятивный характер поквартирной собственности. Некоторые из них прямо вы­нуждены признать, что предприниматели, строящие жилые дома для продажи, учли еще в XIX столетии, что продажа нового дома по эта­жам или по отдельным квартирам может дать им большую наживу, чем продажа всего дома в целом³.

Судам приходится разрешать вопросы о распределении владения и пользования конкретными частями дома между собственниками (этажами, квартирами, комнатами).

При распределении владения и пользования отдельными частями дома необходимо учитывать его потребительское назначение. Нельзя при этом игнорировать того, что дом предназначен для удовлетворе­ния жилищных потребностей, что выделяемые части должны служить тому же хозяйственному назначению.

Поэтому не во всяком строении возможно произвести раздел владения и пользования жилыми помещениями. Это зависит от архитектурно-строительных особенностей спорного объекта.

¹ См. Гражданское и торговое право капиталистических стран, М., 1949 г., стр. 205.

² P. Hebrand, La copropriété par appartements. Revue trimestrielle de droit civil, t. 37. Paris. 1937. s. 23.

³ Colin et capitant, t. 1, p. 778.

В качестве самостоятельных объектов владения и пользования могут быть выделены только такие части строения, которые могут быть самостоятельно использованы для жилья, то есть такие его части, ко­торые могли бы быть самостоятельным объектом жилищного найма.

В судебной практике по спорам о разделах строений довольно часто возникают вопросы о различного рода перепланировках жилых строений.

В судебных решениях часто можно встретить такие выражения: «обязать стороны сделать перегородку в комнате №...», «закрыть дверь, ведущую из комнаты № 2 в комнату № 3», «прорубить дверь на месте оконного проема»... и т. п. Надо отметить, что народные суды, как правило, утверждают любую внутреннюю перепланировку строения, если на нее согласны спорящие стороны. Часто суды до­пускают не только внутреннюю, но и внешнюю перепланировку, что ведет к обезображиванию улицы, ухудшению внешнего вида строения и т. д. Коммунальные органы правильно возражают против таких технически неграмотных переустройств и перепланировок.

Необходимо признать, что вопрос о всякого рода перепланировках (архитектурных, внутренних) не может решаться судом самостоятель­но. Этот вопрос всегда должен согласовываться с органами государ­ственного управления, в компетенцию которых входит утверждение проектов строительства индивидуальных жилых домов (городской архитектор, отделы коммунального хозяйства и т. д.). В каждом кон­кретном случае необходимо запросить эти органы о возможных ва­риантах перепланировки. Суды не могут выйти за пределы представ­ленных вариантов и должны выбрать один из них, но не создавать новых вариантов собственной властью. Суд лишь придает одному из этих вариантов обязательную силу для сторон и обязывает стороны произвести перепланировку в соответствии с предложенным органом государственного управления вариантом.

Само собой разумеется, что недопустимы такие варианты перепла­нировки, на которые ни одна из спорящих сторон не соглашается. Такие решения судов нереальны, не осуществимы, они не только не разрешают спора по существу, но и увеличивают количество этих споров.

Кроме архитектурно-строительных особенностей спорного строения, разделу пользования могут препятствовать и другие причины, например, невозможность совместного проживания сторон в спорном строении ввиду сложившихся между ними враждебных отношений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда СССР по делу № 36/827 1951 г. Тепляковых о разделе дома указала: «Не принято во внимание судом при разрешении спора о разделе и то, что возможность совмест­

ного проживания сторон в доме ввиду сложившихся враждебных от­ношений исключается. Учитывая, что на содержании ответчицы нахо­дятся двое малолетних детей, на воспитании которых ненормальные отношения родителей могут сказаться отрицательно, суду следовало обсудить вопрос о выделе истцу его доли в денежной компенсации».

При распределении владения и пользования жилыми помеще­ниями суд принимает во внимание размер доли в праве собственности каждого из собственников. Однако далеко не всегда возможно рас­пределение владения и пользования точно в соответствии с размером долей — этому часто препятствуют архитектурно-строительные осо­бенности спорного объекта. Поэтому иногда с согласия спорящих сторон или одной из них приходится производить перепланировку.

Если и путем перепланировки не удается достичь раздела пользования домом в соответствии с размером доли, то это распределение приходится производить так, как это предоставляется возможным в данном конкретном случае с максимальным приближением к размерам, долей в праве соб­ственности. В этих случаях приходится решать вопрос соответствующей компенсации той спорящей стороне, которой присуждается в реальное пользование меньшая часть дома, чем ей необходимо было бы выделить в соответствии с размером ее доли в праве собственности.

В судах г. Харькова применяется следующий способ взаимных компенсаций: стороне, которая получает в пользование меньшую часть строения, чем ей причитается по размеру доли в праве собствен­ности, присуждаются со стороны, которая получает большую часть, чем размер доли, периодические платежи в виде квартирной платы за пользование излишней против размера доли частью.

Этот способ расчетов хорош тем, что он облегчает положение сто­роны, с которой присуждается возмещение. Эта сторона всегда в со­стоянии исполнить возложенную на нее обязанность, так как платежи носят периодический характер и незначительны по своим размерам.

С другой стороны, этот способ компенсации имеет и ряд существен­ных недостатков. Размер возмещения определяется в этом случае весьма условно и далеко не всегда соответствует размеру «понесенно­го ущерба». Достаточно сказать, что при таких методах расчетов учи­тывается в лучшем случае только размер полезной площади жилого дома, распределяемой между сторонами и не учитываются другие ка­чества выделенных в пользование собственникам частей строения.

Недостатки этого способа компенсации выявляются особенно при отчуждении сособственником своей доли постороннему лицу. В этих

случаях сособственник, который пользуется меньшей частью дома, чем размер его доли, навряд ли сможет получить действительную стоимость своей доли, так как приобретателя интересует не то, какой размер доли в праве собственности приобретает, а та конкретная часть дома, которую он получает в результате сделки в свое индивидуальное пользование.

Уже сказанного достаточно, чтобы убедиться, что рассмотренный способ компенсации не является единственно возможным.

В тех случаях, когда раздел владения и пользования домом про­изводится не в соответствии с размером долей в праве собственности, судебным решением можно было бы изменить размер долей в праве собственности и привести его в соответствие с произведенным раз­делом владения и пользования, а стороне, которая при этом лишается определенной части в праве собственности, присудить возмещение в размере стоимости отчуждаемой части со стороны, размер доли ко­торой соответственно увеличивается.

Такое решение вопроса о компенсациях уменьшит количество споров по поводу общего объекта на будущее время, так как устраняются осно­вания для различного рода перераспределения пользования. Раздел пользования приобретает стабильный характер. Это вносит четкость и определенность во взаимные отношения сособственников.

Нельзя не учитывать также того обстоятельства, что такое реше­ние облегчает участникам общей собственности отчуждение своей доли по ее действительной стоимости, увеличивает заинтересован­ность сособственников в хозяйственном поддержании общего объ­екта, так как такое решение если полностью не устраняет, то по крайней мере сводит до минимума разрыв между правом собствен­ности на дом и правом владения и пользования этим домом, и в ре­зультате этого блага, извлекаемые каждым из сособственников при эксплуатации дома, приводятся в соответствие с размером доли в общем праве собственности.

Как раздел владения и пользования общим объектом, так и выдел из общей собственности допускаются действующим правом. От того, что они в данном случае комбинируются, применяются в отношении одного и того же объекта одновременно, они не могут быть признаны недопустимыми, противоправными.

Вот почему предлагаемому решению необходимо отдавать пред­почтение во всех тех случаях, когда у суда имеется полная уверен­ность в возможности приведения этого решения в исполнение, то есть во всех тех случаях, когда сторона, с которой присуждается возмеще­

ние, желает и в состоянии исполнить возлагаемую на нее обязанность по выкупу соответствующей доли в праве собственности.

Во всех тех случаях, когда суд приходит к выводу о невозмож­ности произвести раздел владения и пользования домом, суд решает вопрос о так называемом выделе, то есть принудительном прекраще­нии права общей собственности с выплатой денежной компенсации выделяемому собственнику (ст. 65 ГК).

Спорным здесь является вопрос о том, какой из собственников дол­жен считаться выделяющимся. Иногда утверждают, что выделяющимся собственником необходимо считать собственника, который предъявил иск о разделе. Такой чисто формальный подход нашей судебной практи­кой отвергается. Судебная практика, исходя из потребительского назна­чения жилого дома, выделяющимся признает того собственника, который в меньшей степени нуждается в реальном использовании дома. Этому собственнику и присуждается денежная компенсация.

ГКК Верховного суда РСФСР в своем инструктивном письме № 1 за 1927 г. дала судам следующие указания о порядке ликвидации общей собственности путем выдела:

«...суд должен прежде всего поставить сторонам вопрос: не же­лает ли кто-либо из них добровольно выплатить другому долю из общей собственности деньгами. При отсутствии такого согласия, суд выясняет имущественное положение сторон для определения, может ли ответчик (в виду заявления истца о выделе) выплатить выкуп ист­цу, и при отрицательном заключении по этому поводу, суд, присуждая истцу стоимость его доли с ответчика, должен оговорить, что при неуплате присужденной суммы взыскание обращается на общую собственность и вырученная при публичной продаже сумма распре­деляется соразмерно долям, принадлежащим сторонам»¹.

Если строение принадлежит на праве общей собственности, то и право пользования земельным участком принадлежит всем сособствен- никам строения сообща. Доля в праве пользования земельным участком соответствует размеру доли в праве собственности на строение.

Совладельцы строения могут заключать договоры между собою о порядке пользования единым неразделенным придомовым земель­ным участком. Такие договоры не могут рассматриваться противо­речащими статье 21 ГК, так как в таком случае земельный участок не становится самостоятельным предметом гражданского оборота. Такие договоры не влекут за собой возникновения права пользования зе­

¹ Сб. разъяснен. Верхсуда РСФСР, 1935, стр. 50.

мельным участком. Право пользования земельным участком принад­лежит участникам договора в силу того, что им принадлежит право на строение. Участники договора лишь устанавливают порядок осу­ществления принадлежащего им права. Хотя в результате договора и происходит выделение части земельного участка в натуре каждому землепользователю в отдельности, но размер этой выделенной части, как общее правило, должен соответствовать доле в праве собствен­ности на строение.

В судебной практике очень часто встречаются споры совладельцев строений о порядке пользования неразделенным земельным участком.

НККХ и НКЮ РСФСР в циркуляре от 13 марта 1936 г. разъяснили, что «споры между совладельцами строений, находящихся на нераз­деленном земельном участке, о порядке пользования этим участком (пользование садом, местами под огороды и цветники, устройство внутреннего забора и ворот) разрешаются народным судом, который в надлежащих случаях (снос или перенос насаждений, устройство ворот) принимает во внимание заключение коммунального отдела»¹.

Судебный порядок рассмотрения споров сособственников строе­ния о пользовании общим приусадебным участком устанавливает ст. 5 Положения о земельных распорядках УССР. Приказ НКЮ УССР от 11 июля 1940 г. № 812 подробно урегулировал этот вопрос.

Приказ НКЮ УССР устанавливает, что суды не могут разрешать вопроса о разделе домовладений. Вопрос о разделе домовладений и об образовании из последних нескольких самостоятельных домовла­дений разрешают только органы коммунального хозяйства, если только раздел является целесообразным из хозяйственных соображе­ний и технически возможен. Суды могут лишь выделять в пользова­ние каждому сособственнику конкретные части единого приусадеб­ного участка. При выделении этих частей суд руководствуется, прежде всего, существующими санитарными, строительными и противопо­жарными правилами в отношении размера необходимых свободных проездов и разрывов между строениями, а также принимает во вни­мание размер доли каждой стороны в общем домовладении. Однако, суд не связан этими долями и вправе, в зависимости от конкретных обстоятельств дела, отступать от этих долей.

Вопрос о разделе пользования усадьбой суд разрешает с участием эксперта (представителя архитектурно-строительного контроля, ком­

¹ Бюллетень НККХ № 5, 1936 г.; см. также Т. Д. Алексеев. Жилищные законы. Сборник, М. —Л., 1947 г., стр. 65.

² «Революційне право», 1940 г., № 15-16, стр. 47.