Понятие объекта строительства и объекта незавершенного строительства с частноправовых позиций являются тождественными.

2. Сущность прав на объект строительства

В объектах, подобных недвижимости, юридическая составляющая (например, государственная регистрация) не сводит на нет их физи­ческий элемент, поскольку для существования такого рода объекта в правовом поле абсолютно необходимо физическое существование определенного материального предмета. Поэтому недвижимое иму­щество в процессе его создания реально существует, так как факт принятия в эксплуатацию и факт государственной регистрации права на недвижимость никаких физических изменений в ней не производят. При этом, существуя в ипостаси объекта строительства (объекта не­завершенного строительства), вновь создаваемая недвижимая вещь, как правило, характеризуется значительной экономической ценно­стью, что остро ставит вопрос о правах на эту вещь в процессе ее создания, т. е. о правах на объект строительства (объект незавершен­ного строительства).

В доктрине гражданского права этот вопрос чаще всего рассма­тривается в комплексе с вопросом о правомерности отнесения объ­екта незавершенного строительства к категории недвижимости.

Одни авторы полагают, что строящийся объект не является не­движимостью, в силу чего до государственной регистрации соответ­ствующей недвижимой вещи по окончании строительства (создания недвижимости) такого рода объект является вещью движимой (сово­купностью стройматериалов)¹. Подобный подход предполагает, что в отношении объекта строительства могут устанавливаться любые субъективные гражданские права, но только как на движимую вещь (совокупность стройматериалов).

Высказывается и иная позиция, в соответствии с которой природа объекта незавершенного строительства должна оцениваться с точки зрения естественных признаков недвижимости — прочной связи с землей и невозможности безущербного перемещения². При таком подходе объект незавершенного строительства признается недвижи­мой вещью, хотя некоторые его сторонники отмечают невозможность существования у такой недвижимой вещи собственника³.

Существует и промежуточный подход, который отвергает обе крайности — и безоговорочное признание объекта незавершенного строительства недвижимой вещью, и рассмотрение его как движимо­сти — набора стройматериалов. При этом объект незавершенного строительства рассматривается как объект особого рода, в отношении которого возможно существование только обязательственных прав, а защита принадлежности объекта строительства осуществляется исключительно по правилам о защите владения как факта⁴.

В рамках правовой системы Украины вопрос о правовой природе объекта строительства (объекта незавершенного строительства) раз­решается также весьма неоднозначно. С одной стороны, в силу ряда

прямых и косвенных предписании норм действующего гражданского законодательства Украины объект незавершенного строительства является объектом недвижимости. Так, в ст. 181 ГК Украины не ука­зано на первичную государственную регистрацию вещного права как на обязательный квалифицирующий признак, отсутствие которого не позволяет отнести вновь созданную (создаваемую) недвижимую вещь к категории недвижимости. Одновременно положениями абз. 3 ч. 1 ст. 2 Закона Украины от 3 марта 1998 г. № 147/98-ВР «О передаче объектов права государственной и коммунальной собственности» объекты незавершенного строительства прямо отнесены к категории недвижимого имущества.

С другой стороны, положениями абз. 1 ч. 3 ст. 331 ГК Украины прямо предусмотрено, что до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и др., которые были использованы в процессе такого строительства (создания имущества). Кроме того, положения ч. 1 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 За­кона Украины от 19 июня 2003 г. № 976-1У «Об ипотечном кредитова­нии, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» достаточно четко разграничивают категории недвижи­мого имущества и объектов незавершенного строительства.

При этом вопрос о природе субъективного гражданского права, которым опосредуется присвоение объекта строительства (объекта незавершенного строительства), разрешен в рамках правовой системы Украины более однозначно. Прежде всего необходимо отметить, что положения абз. 1 ч. 3 ст. 331 ГК Украины, закрепляя положение о пра­ве собственности лица на материалы, оборудование и др., которые были использованы в процессе строительства (создания недвижимо­го имущества), никак не ограничивают возможности существования каких-либо прав на сам объект строительства как таковой. Более того, как в самом ГК Украины (ст. 876), так и в ряде положений иных за­конодательных актов (абз. 3 ч. 4 ст. 3 Закона Украины от 16 июля 1999 г. № 997-Х1У «О концессиях», статьях 1, 12 Закона Украины от 14 сен­тября 2000 г. № 1953-Ш «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства») прямо указывается, что объект строительства (объект незавершенного строительства) является объ­ектом права собственности.

Теоретическое положение о том, что до принятия в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на вновь создан­ный объект недвижимости последний является движимой вещью

(совокупностью стройматериалов), противоречит как сложившейся хо­зяйственной практике, так и логике гражданского законодательства.

Во-первых, как бы то ни было, но объект незавершенного строи­тельства неразрывно связан с земельным участком, на котором он возводится, и перемещение этого объекта без нанесения ущерба ему невозможно; таким образом, все определенные в ч. 1 ст. 181 ГК Украины естественные признаки недвижимости в случае с объектом строительства (объектом незавершенного строительства) имеются. Более того, положения абз. 2 ч. 3 ст. 331 ГК Украины допускают при определенных условиях регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, что превращает его для целей граж­данского оборота в полноценный объект недвижимости (хотя и яв­ляющийся объектом незавершенным). При этом нет никаких основа­ний полагать, что нормы гражданского законодательства, закрепляю­щие режим объекта незавершенного строительства как объекта права собственности, имеют в виду исключительно такой объект незавер­шенного строительства, право собственности на который зарегистри­ровано согласно абз. 2 ч. 3 ст. 331 ГК Украины, — такой вывод про­тиворечил бы как логике (например, ст. 876 ГК Украины никак не связывает возникновение права собственности заказчика на объект строительства с государственной регистрацией такого права), так и требованиям экономического оборота, поскольку объект незавер­шенного строительства представляет собой значительную экономи­ческую ценность независимо от того, зарегистрировано ли право на него и существуют ли вообще предусмотренные абз. 2 ч. 3 ст. 331 ГК Украины условия для такой регистрации.

Во-вторых, с юридической точки зрения процесс строительства предстает в том числе как процесс утраты стройматериалами и кон­струкциями своей идентичности, а очень часто — также физическо­го бытия. Таким образом, стройматериалы и конструкции, использо­ванные при возведении объекта строительства, перестают существо­вать и право собственности на них прекращается в силу ст. 349 ГК Украины. При этом следует также учитывать, что экономическая цен­ность объекта строительства не исчерпывается совокупностью стои­мости использованных при его возведении строительных материалов и конструкций¹, а включает также стоимость проектирования, права на земельный участок, стоимость строительных работ и платных раз­

решительных процедур, стоимость связанных услуг (охрана, страхо­вание, транспортно-экспедиционные услуги) и т. п.

Внутренне непротиворечиво и обоснованно с позиций граждан­ского оборота разрешить вопрос о природе объекта незавершенного строительства и характере прав на него можно в том случае, если допустить, что объект строительства (объект незавершенного строи­тельства), право собственности на который не зарегистрировано в установленном для регистрации вещных прав на недвижимость порядке, не относится ни к движимым, ни к недвижимым вещам, представляя собой вещь sui generis (своего, особого рода). В отноше­нии объекта строительства как вещи особого рода возможно установ­ление любых субъективных вещных прав, а также прав обязатель­ственных, что, однако, не влечет за собой допустимости эксплуатации объекта незавершенного строительства по назначению до его при­нятия в эксплуатацию в установленном законом порядке и не при­дает объекту незавершенного строительства характер полноценного объекта недвижимости до регистрации права собственности на него (в порядке ст. 182 или абз. 2 ч. 3 ст. 331 ГК Украины).

3. Динамика правового режима объекта строительства

Традиционно динамика гражданских правоотношений выражает­ся в категориях возникновения, изменения и прекращения субъектив­ных гражданских прав. Применительно к объекту строительства (объекту незавершенного строительства) как вещи особого рода воз­никновение, изменение и прекращение субъективных гражданских прав подчиняется тем же самым правилам, что и для прочих вещей, при наличии, однако, ряда особенностей и ограничений.

В самом общем виде право собственности на объект строительства (объект незавершенного строительства) как таковой возникает в силу положений ч. 2 ст. 331 и ст. 876 ГК Украины непосредственно вслед­ствие закона с момента, когда в процессе сооружения объекта строи­тельства применены стройматериалы, изделия и/или конструкции независимо от их количества, состава и соотношения. Так, если в про­цессе сооружения объекта строительства на отведенном для этой цели земельном участке был выкопан котлован, то объекта строительства как такового еще нет, поскольку в процессе его сооружения затраче­ны исключительно те ресурсы, которые не создают отдельной от зе­

мельного участка имущественной ценности. Однако если в указанном котловане, например, была сооружена фундаментная плита или устро­ен свайный фундамент, то наличие объекта строительства как вещи своего рода налицо.

Объект строительства по своей природе в нормальных хозяйствен­ных условиях является вещью динамичной, т. е. не тождественной самой себе в каждый последующий момент времени, поскольку в про­цессе строительства объем, характер и стоимость ресурсов (работ, материалов, изделий, конструкций, специальных затрат и т. п.), вло­женных в сооружение объекта строительства, непрерывно изменяют­ся (как правило, возрастают). Таким образом, специфической осо­бенностью изменения субъективных гражданских прав на объект строительства является непрерывная изменяемость физических ха­рактеристик объекта этих прав.

Кроме того, объем и характер субъективных гражданских прав на объект строительства (объект незавершенного строительства) могут изменяться на общих основаниях.

Прекращение субъективных гражданских прав на объект строитель­ства (объект незавершенного строительства) подчиняется общим прави­лам о прекращении права собственности (статьи 346-354 ГК Украины) и иных вещных прав, а также правилам о прекращении обязательств (статьи 598-609 ГК Украины). Вместе с тем прекращение субъективных гражданских прав на объект строительства (объект незавершенного строительства) характеризуется рядом специфических особенностей.

Прежде всего право собственности на объект строительства как таковой прекращается в тот момент, когда в результате окончания строительства, принятия объекта в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации права собственности на такой объект возникает право собственности на объект недвижимости, созданной в результате сооружения объекта строительства.

Кроме того, рядом особенностей характеризуется переход права собственности на объект строительства (объект незавершенного строительства) в рамках отдельных типов правоотношений, связан­ных с его сооружением. Так, следует иметь в виду, что согласно ст. 19 Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов не­завершенного строительства» запрещается отчуждение объекта не­завершенного строительства и земельного участка, на котором рас­положен этот объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию (кроме случаев продажи под разборку). Вместе с тем теоретически оправдан и поддержан судебной практикой тот подход,

что обращение взыскания на объект незавершенного строительства по долгам его собственника не является отчуждением такого объекта, поскольку отчуждение предполагает свободное волеизъявление соб­ственника отчуждаемого имущества, которое при обращении взыска­ния на соответствующее имущество юридически безразлично¹. Аналогично не считается отчуждением переход права собственности на объект незавершенного строительства к правопреемнику юриди­ческого (в силу реорганизации) или физического (в силу наследова­ния) лица — собственника такого объекта².

Специальным случаем перехода права собственности на объект строительства является замена стороны заказчика (подрядчика, если стороны в договоре строительного подряда отступили от положений ст. 876 ГК Украины). Такая замена производится в порядке одновремен­ного осуществления цессии и перевода долга, поскольку договор строи­тельного подряда относится к двусторонним договорам. Переход права собственности на объект строительства в таком случае происходит не­посредственно в силу закона (ч. 3 ст. 11, ст. 876 ГК Украины). Аналогич­ный эффект имеет место в том случае, когда стороны договора строи­тельного подряда изменяют его положения таким образом, что собствен­ником объекта строительства признается подрядчик, а не заказчик.

Следует отметить, что подходы украинского законодателя в от­ношении права собственности на объект строительства хотя и сфор­мулированы достаточно четко, однако не отличаются последователь­ностью. В первоначальной редакции ст. 876 ГК Украины собствен­ником объекта строительства или результата иных строительных работ до его передачи заказчику признавался подрядчик³, если иное

не было установлено сторонами в договоре строительного подряда на основе ст. 6 ГК Украины. Законом Украины от 15 декабря 2005 г. № 3201-IV¹, который вступил в силу с 14 января 2006 г., в ст. 876 ГК Украины были внесены изменения, поменявшие ее содержание на диаметрально противоположное, — с 14 января 2006 г. собственником объекта строительства или результата иных строительных работ при­знается заказчик, если иное не установлено договором². При этом, если только сторонами договора строительного подряда не было предусмо­трено иное, с даты вступления в законную силу Закона Украины от 15 декабря 2005 г. № 3201-IV объекты строительства, сооружавшиеся в рамках договоров строительного подряда и не переданные до указан­ной даты заказчикам, стали собственностью заказчиков непосредствен­но в силу закона. Такой подход поддержан судебной практикой³.

Учитывая изложенное, есть все основания полагать, что разделение вещей на движимые и недвижимые в условиях современного экономи­ческого оборота уже не является дихотомией, поскольку объект строи­тельства являет собой яркий пример вещи, которая, очевидно, не явля­ется движимой, но и не может расцениваться как полноценный объект недвижимости в современном понимании этой категории.

При таком подходе правила о возникновении права собственности на недвижимость не распространяются на объекты строительства (объекты незавершенного строительства), хотя последние и характе­ризуются определенными особенностями динамики гражданских правоотношений, объектами которых они являются.

Глава 3. Приобретательная давность

Современное гражданское право рассматривает приобретатель­ную давность как способ приобретения права собственности. В теоретической плоскости имеет место сочетание определенных противоречий, поскольку фактическое состояние в виде обладания и господства над вещью порождает при определенных условиях, с ис­течением срока, однозначные юридические последствия в виде воз­никновения субъективного права собственности. Не случайно из­вестный цивилист, профессор Л. А. Кассо, работавший в том числе и в Харьковском университете (1895-1899 гг.), еще в начале XX в. отмечал, что «истечение времени не может не отразиться на правовых отношениях: некоторые фактические явления, долго продержавшие­ся, защищаются законом при известных условиях. Эта защита под именем давности означает, что государство предпочитает в интересах общественного спокойствия и прочности оборота охранять положе­ние, освященное временем, чем содействовать проявлению права, долго не осуществлявшегося и вследствие этого нередко сомнитель­ного. <.. .> Давнишний, явный и яркий факт торжествует над поблек­шим правом»¹.

Сущность приобретательной давности лаконично, но емко вы­ражена формулой Г. Дернбурга: «.. .время возводит владение в право»². Разработчики проекта Гражданского уложения Российской империи руководствовались аналогичными соображениями, указывая, что институт приобретательной давности, исходя из практических инте­ресов общественной жизни, превращает фактическое владение в право собственности. Именно указанные интересы юридически оправдывают правомерность приобретательной давности³.

В украинских правовых реалиях приобретательная давность как основание приобретения права собственности опирается на консти­туционную основу. Статья 41 Конституции Украины содержит норму о том, что право собственности приобретается в порядке, установ­ленном законом, — это глава 24 ГК Украины. Приобретательная дав­

ность в системе способов возникновения права собственности за­нимает особое место, поскольку, как отмечали исследователи, «здесь мы имеем дело не со способами приобретения в точном смысле сло­ва, а только с обстоятельствами, за коими может последовать приоб­ретение права собственности при известных условиях»¹.

Формула приобретательной давности изложена в ч. 1 ст. 344 ГК Украины — лицо, добросовестно завладевшее чужим имуществом и продолжающее открыто, непрерывно владеть недвижимым имуще­ством в течение десяти лет или движимым имуществом — в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (при­обретательная давность), если иное не установлено настоящим Ко­дексом.

Отсюда следуют два основных признака приобретательной дав­ности: 1) добросовестность владения; 2) истечение установленного законом срока. При этом первый признак относится к субъективным, а второй — объективным.

При анализе добросовестности владения как признаке приобре­тательной давности следует отметить некоторую сложность понима­ния добросовестности в данном ключе. Материалы судебной практи­ки свидетельствуют о том, что суды в большинстве случаев отказы­вают в удовлетворении исковых требований давностных владельцев именно вследствие отсутствия добросовестности владения.

Значение добросовестности в приобретательной давности вели­ко — по замыслу законодателя она должна пронизывать всю толщу срока давностного владения. Неслучайно в ч. 1 ст. 344 ГК речь идет о добросовестном завладении и открытом, непрерывном владении имуществом.

При этом следует обратить внимание на то, что добросовестность в контексте приобретательной давности следует отличать от общих правил о добросовестности, которая согласно общим положениям ГК (ст. 3, ч. 5 ст. 12 ГК) рассматривается и как принцип гражданского права (основное положение гражданского законодательства), и как презумпция поведения лица. В силу данных положений доказывать добросовестность давностного владельца нет необходимости, по­скольку добросовестность и разумность его поведения презюмиру- ются, если иное не установлено судом (ч. 5 ст. 12 ГК). Представляет­

ся, что такой взгляд на добросовестность противоречит сути приоб­ретательной давности. Как отметила А. А. Маковская, не во всех жизненных ситуациях добросовестность вообще должна презюми- роваться¹.

Как и при виндикации, при приобретательной давности бремя до­казывания добросовестности возлагается на заинтересованную сторо­ну: в первом случае на ответчика, во втором — на истца. Поэтому до­бросовестность по общим положениям (ст. 12 ГК), нормам о виндика­ции (ст. 383 ГК) и приобретательной давности (ст. 344 ГК) имеет разное смысловое наполнение. Это различные виды добросовестности — в приобретательной давности общая модель не действует. Возможно, стоит прислушаться к позиции К. И. Скловского, указавшего, что до­бросовестность (в приобретательной давности) возможна именно в силу получения вещи по сделке о приобретении/отчуждении².

К тому же применение в данной сфере презумпции добросовест­ности не соответствует ее буквальному содержанию, ведь в силу ч. 5 ст. 12 ГК презумпция добросовестности действует тогда, если законом установлены правовые последствия недобросовестного осуществле­ния лицом своего права, в то время как ст. 344 ГК указывает на право­вые последствия добросовестного завладения чужим имуществом.

Следует коснуться вопроса о влиянии на добросовестность дав­ностного владения «погашения» требований собственника. В част­ности, существует мнение, которым предлагается закрепить на уров­не судебных пленумов, что наличие или отсутствие добросовестности владельца выяснять не требуется, если собственнику уже отказано в требовании о возврате имущества. Это суждение требует серьезно­го анализа, однако уже сейчас выскажем некоторые замечания.

Прежде всего, учитывая некоторую несогласованность с легаль­ной формулой приобретательной давности, закрепленной в ГК Украины, такое правило должно быть введено законодателем, но никак не постановлениями пленумов высших судебных инстанций³.

Существенное значение имеют и основания отказа в требовании собственника. В случае, если, отказывая в удовлетворении виндика­ционного иска, суд ссылается на невозможность истребования иму­щества от добросовестного владельца, то установленный тем самым факт добросовестного владения повторному доказыванию не под­лежит. Однако если требования собственника отклонены по иным основаниям (например, при недоказанности права собственности, пропуске срока исковой давности и др.), добросовестность давност­ного владения подлежит доказыванию на общих основаниях.

Автоматическую добросовестность не порождают и другие «по­роки» права собственности, распространенные в практике, — отказ в иске о признании права собственности, отмена решения суда об установлении или признании права собственности, признание недей­ствительной сделки или правоустанавливающего документа, аннули­рование государственной регистрации права собственности и др.

Истечение установленного законом срока как признак приоб­ретательной давности. Временная плоскость конструкции приоб­ретения по давности владения наочно показывает, насколько в ней переплетены основные виды давности — исковая и приобретательная. Это породило утверждение о том, что давность исковая и давность приобретательная — лицо и изнанка одного и того же юридического явления¹, вследствие чего приобретение имущества по давности вла­дения невозможно раньше истечения максимального срока исковой давности. Поэтому законодатель, определяя срок приобретательной давности в десять лет, таким же установил максимальный срок исковой давности — десять лет по искам о применении последствий ничтожной сделки (ч. 4 ст. 258 ГК).

Специфику сроков конструкции приобретательной давности по ГК Украины иллюстрирует ситуация, когда давностное владение «на­лагается» на предшествующие договорные отношения. В отличие от ГК РФ и других стран в ст. 344 ГК Украины содержится положение о том, что если лицо завладело имуществом на основании договора с его собственником, который по истечении срока договора не предъ­явил требование о его возврате, оно приобретает право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество через пятнадцать, а на движимое имущество — через пять лет со времени истечения исковой давности. При этом следует отметить ряд особен­ностей данной нормы.

Во-первых, поскольку речь идет о «завладении имуществом», требуется, чтобы договор с собственником предусматривал передачу владения, что возможно далеко не в каждом договоре. Во-вторых, возможность приобретения имущества по данному основанию свя­зана с истечением срока договора, что несовместимо с ситуациями автоматического продления его действия на ранее установленный срок, например, по договору найма (ст. 764 ГК). В-третьих, в отличие от общего правила течения срока приобретательной давности (ч. 1 ст. 344 ГК) данная норма непосредственно связана с истечением ис­ковой давности, поэтому исключается ее применение в ряде отноше­ний, например, в отношении требований, на которые исковая давность не распространяется (ст. 268 ГК). Так, невозможно приобретение банком (финансовым учреждением) права на вклад по приобретатель­ной давности, поскольку указанные требования со стороны вкладчи­ка к банку освобождены от действия исковой давности.

Показательна в этом аспекте позиция Верховного Суда РФ, кото­рый пришел к выводу о том, что приобретательная давность не под­лежит применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.) либо имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяй­ственного ведения или оперативного управления.

В соответствии со ст. 344 ГК к числу условий приобретения пра­ва собственности по анализируемому основанию относится истечение срока давностного владения — пять лет для движимого имущества и десять лет для недвижимости.

Правило о сроке приобретательной давности необходимо рас­сматривать в контексте общих правил действия закона во времени (ст. 58 Конституции Украины, ст. 5 ГК). Однако законодатель, видимо, учитывая длящийся характер накопления элементов юридического состава приобретательной давности, включил в Переходные и За­ключительные положения ГК Украины п. 8, в соответствии с которым правила ст. 344 ГК о приобретательной давности распространяются также на случаи, когда владение имуществом началось за три года до вступления в силу ГК. Учитывая это положение, отсчет указанных в ст. 344 десяти- и пятилетнего сроков начинается с 1 января 2004 г¹. Соответственно об истечении указанных сроков, дающих право на

применение приобретательной давности, можно говорить лишь после 1 января 2011 г. для недвижимого имущества и после 1 января 2006 г. для движимого.

Рассматирвая этот вопрос, Верховный Суд Украины сделал до­статочно категоричные выводы — признание судом права собствен­ности по приобретательной давности не может иметь места ранее 1 января 2011 г.¹ (в отношении недвижимого имущества). Поэтому заявленные до наступления указанной даты иски удовлетворению не подлежат. Учитывая позицию судебных инстанций, следует сказать, что если срок давностного владения начался ранее 1 января 2001 г., то в срок, дающий право на приобретение права собственности по приобретательной давности, засчитывается лишь срок после 1 янва­ря 2001 г. В то же время если течение срока давностного владения началось после указанной даты, в срок приобретательной давности этот период засчитывается полностью.

Специфика сроков, установленных ст. 344 ГК, заключается в том, что для них характерна непрерывность течения, не позволяющая применить привычные для исковой давности категории приостанов­ления и прерывания.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 344 ГК лицо, заявляющее о давности владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владело лицо, чьим наследником (правопреемником) оно является. Представляется, что здесь речь идет об универсальном правопреемстве, разновидностью которого явля­ются наследование (ст. 1216 ГК), преобразование (реорганизация) юридического лица. В то же время смыслом данной нормы не охва­тывается сингулярное правопреемство, например, преемство по обязательствам. Поэтому переход вещи по договору дарения вряд ли позволит одариваемому зачесть в срок давностного владения в том числе срок владения данной вещью дарителем.

Объекты приобретательной давности. Анализ ст. 344 ГК, а равно и иных норм Кодекса (ч. 3 ст. 335, ч. 3 ст. 1157 и др.), показы­вает, что законодатель лишь примерно очерчивает круг объектов приобретательной давности, указывая на возможность приобретения движимых и недвижимых вещей, включая земельные участки, транс­

портные средства и ценные бумаги. При этом отсутствуют и какие- либо ограничения в отношении объектов давностного владения. Вместе с тем очевидно, что приобретательная давность невозможна в отношении объектов, изъятых из гражданского оборота (ст. 178 ГК), или объектов, в отношении которых не может быть установлено право собственности как абсолютное вещное право (имущественные права, результаты интеллектуальной, творческой деятельности, ин­формация).

Отдельные группы объектов приобретательной давности имеют особый статус: недвижимое имущество, транспортные средства, ценные бумаги, поскольку право собственности на них приобретает­ся по решению суда, и земельные участки, приобретение права соб­ственности на которые по приобретательной давности подлежит специальному законодательному регулированию.

Вопрос о приобретении права собственности на земельные участ­ки в аспекте приобретательной давности имеет свою специфику. В литературе сложились диаметрально противоположные позиции. По мнению А. К. Голиченкова, приобретательная давность не может служить основанием возникновения прав на земельный участок, т. е. гражданин и юридическое лицо, не являющиеся собственником зе­мельного участка, хотя и владеющие им как собственным недвижи­мым имуществом добросовестно, открыто и непрерывно, не приоб­ретают права собственности, независимо от сроков владения¹. Ана­логичное мнение высказали и другие авторы, специалисты в области земельного права².

Существуют и противоположные суждения. Например, А. П. Сер­геев полагает, что, несмотря на то что земельные участки практически не могут быть признаны безхозяйным имуществом, применение дан­ного правила не исключает возможности приобретения права соб­ственности на них в силу приобретательной давности³.

Судебная практика как украинских, так и российских судов⁴ по­казывает в целом негативное отношение судов, которые в болынин-

стве случаев отказывают в удовлетворении исков о признании права собственности в силу давностного владения земельным участком. В обоснование отказа суды Украины в большинстве случаев ссыла­ются на то, что право собственности на землю по давности владения не может возникнуть ранее 1 января 2017 г.¹, у истца отсутствует право пользования земельным участком, не производился его отвод, не выданы правоустанавливающие документы².

Причем анализ норм гражданского и земельного законодательства позволяет утверждать, что земельные участки практически полностью исключены законодателем из сферы действия приобретательной дав­ности. Поскольку ч. 1 ст. 344 ГК содержит оговорку о специальном регулировании, следует обратиться к земельному законодательству

В соостветствии со ст. 119 ЗК Украины граждане, которые добро­совестно, открыто и непрерывно пользуются земельным участком в течение 15 лет, но не имеют документов, свидетельствующих о на­личии у них прав на этот земельный участок, могут обратиться в ор­ган государственной власти, Совет министров Автономной Республи­ки Крым или орган местного самоуправления с ходатайством о пере­даче его в собственность или предоставление в пользование. Размер этого земельного участка устанавливается в пределах норм, опреде­ленных ЗК. Передача земельного участка в собственность или поль­зование граждан на основании приобретательной давности осуществ­ляется в порядке, установленном ЗК.

Таким образом, конструкция ст. 119 ЗК значительно отличается не только от конструкции ст. 344 ГК, но и от конструкций приобре­тательной давности в целом, поскольку даже соблюдение всех усло­вий приобретательной давности не приводит к возникновению права собственности на землю, а лишь порождает возможность обратиться к государственным и иным уполномоченным органам с ходатайством о передаче его в собственность или предоставление в пользование. Надо ли говорить, что в таком случае законодателю следует вести речь о чем угодно, но только не о приобретательной давности, юри­дическим эффектом которой как раз и является возникновение права собственности, а не возможности его приобретения.

Глава 4. Особенности приобретения права собственности по результатам проведения торгов

Порядок приобретения права собственности по договорам, заклю­чаемым в результате проведения торгов, имеет существенные особен­ности. Заключению договора по результатам торгов предшествует преддоговорная процедура, которая и определяет специфический спо­соб или специальный механизм его заключения. С помощью этой про­цедуры реализуется конкурентный способ заключения договора, благо­даря чему продавец имущества, реализуемого с торгов, имеет возмож­ность выбрать наиболее выгодные условия будущего договора.

Учитывая, что торги могут быть организованы для продажи иму­щества должника в принудительном порядке, складывается ситуация, когда продавцом этого имущества является не собственник, а госу­дарственный исполнитель. В связи с этим возникают вопросы не только процедурного характера, но и по существу: кто будет выступать продавцом, как оформляется переход права собственности, с какого момента приобретатель имущества на торгах становится его собствен­ником и др.

Значение передачи имущества при проведении торгов по его продаже. Договор, заключенный по результатам торгов, предусма­тривает отчуждение имущества в собственность победителя торгов. Такой договор является основанием перехода права собственности на имущество и с момента его заключения порождает последствия обязательственного характера, а именно право требования исполнения обязательства по передаче имущества приобретателю.

Кроме того, с моментом передачи имущества закон связывает возникновение юридически важных последствий — переход права собственности от продавца к покупателю, что также имеет значение для определения момента перехода риска случайной гибели или по­вреждения имущества.

Для передачи вещи требуются наличие соответствующих право­мочий у лица, которое передает имущество (традента), а также на­личие взаимной воли традента и получателя относительно перехода права собственности¹.

Важным является основание для передачи имущества, поскольку одной лишь воли соответствующих лиц и даже перехода владения вещью недостаточно. Если такого основания нет, право собственности не переходит.

Передача вещи — двустороннее волеизъявление лиц, направлен­ное на переход права собственности от отчуждателя вещи к ее при­обретателю. Однако если публичные торги проводятся в порядке исполнительного производства, то собственник имущества не явля­ется их организатором и не выступает продавцом, ибо его вещь от­чуждается принудительно. Более того, по украинскому законодатель­ству при этом не заключается договор. Недвижимое имущество должника продается путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимо­стью. Такие торги проводятся в двухмесячный срок со дня наложения ареста на имущество. К специализированным организациям относят­ся обособленные государственные учреждения в составе Министер­ства юстиции Украины, например, Укрспецюст и Укрспецзем¹.

Специализированная организация оказывает посреднические услуги по проведению торгов и не имеет отношения к оценке реали­зуемого имущества, поскольку торги проводятся по заявке государ­ственного исполнителя, в которой указывается минимальная началь­ная цена имущества, выставляемого на торги.

В целях обеспечения прав покупателя государственный исполни­тель имеет предусмотренное законодательством право в администра­тивном порядке изъять соответствующее имущество у любого соб­ственника (должника, чье имущество должно реализовываться в по­рядке публичной продажи на торгах). Риск повреждения или потери имущества и как следствие невозможности его передачи покупателю лежит на соответствующем органе исполнительной власти, который является организатором торгов.

Итак, имущество должно находиться во владении государствен­ного исполнителя к моменту возникновения обязанности по его пере­даче покупателю, следующей из договора купли-продажи.

В связи с этим интересно отметить, что в дореволюционном за­конодательстве подход был несколько иным. Так, имущество изыма­лось за долги собственника, до публичной продажи оставалось в управлении судебного исполнителя, который обеспечивал его хра­

нение. Под управлением понимали предусмотренную законом или судом возможность получения прибыли с имущества, которое вре­менно, до проведения торгов и определения победителя, находилось у конкретного лица. Например, до проведения публичного торга вла­дение усадьбой переходило к залогодержателяю, что предоставляло кредитору возможность получать прибыль от пользования ею.

Такой порядок свидетельствует о логическом и рациональном подходе дореволюционного законодателя к решению судьбы имуще­ства должника до момента его продажи на публичных торгах. Четкая регламентация правового режима имущества, реализуемого с публич­ных торгов, до их проведения имеет существенное значение в прак­тическом смысле.

Современное законодательство не оговаривает никаких вещных прав государственного исполнителя на имущество должника, которое будет продаваться с торгов. Отсюда изъятие такого имущества — это только утрата его собственником фактического контроля над ним с соответствующим переходом кононтроля к государственному ис­полнителю. При этом до момента определения победителя и соот­ветствующей продажи имущества должник сохраняет право собствен­ности на него¹. Поэтому государственный исполнитель не имеет ле­гальных способов его защиты в случае предъявления собственником соответствующих требований, например, виндикационного характе­ра. В связи со сказанным обеспечить интересы потенциального по­купателя имущества, продаваемого с торгов, а также кредиторов должника (залогодержателей) и непосредственно организатора пу­бличных торгов в лице исполнительной службы или специальной организации (Укрспецюста) на сегодня проблематично.

Момент возникновения права собственности на имущество, продаваемое с торгов. От ответа на вопрос о моменте возникновения права собственности зависит ряд юридически важных последствий. Так, К. А. Флейшиц справедливо отмечает, что этот вопрос имеет существенное практическое значение — он важен для покупателя, желающего распорядиться имуществом, которое он приобрел, по­скольку право покупателя на потребление вещи и право распоряжения ею — это эманация его права собственности на вещь². Данный вопрос

важен и для продавца, ведь с переходом права собственности к по­купателю продавец утрачивает право распоряжения вещью, а осу­ществление им последующих актов распоряжения, не основанных на его праве на имущество, влечет за собой ответственность. Значим этот вопрос и для третьих лиц, например кредиторов, обращающих взыскание на имущество продавца, особенно в случае неплатежеспо­собности последнего.

Таким образом, от определения момента перехода права собствен­ности на имущество, реализуемое с торгов, зависят несение риска случайной гибели или повреждения имущества; возможность обра­щения взыскания на это имущество кредиторами; возможность для собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения; возникновение у покупателя реальной возможности осу­ществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Приведенная проблематика является предметом дискуссий. Од­нако отсутствие единого взгляда на оценку соответствующих право­отношений всегда было обусловлено несовершенством законов, что препятствовало установлению унифицированной практики их при­менения. Да и до настоящего времени такое положение вещей со­хранилось: в ГК Украины отсутствует норма, регулирующая порядок заключения договоров на торгах и устанавливающая особенности возникновения права собственности на имущество, приобретенное на торгах.

В целом среди цивилистов сложились такие две позиции. Соглас­но первой право собственности на недвижимость возникает у поку­пателя не ранее передачи ему соответствующего документа, имено­вавшегося ранее «купчей ведомостью»¹. В соответствии со второй позицией, наоборот, приобретенное с торгов недвижимое имущество становится собственностью покупателя независимо от предваритель­ного получения документа, а непосредственно в момент определения победителя, который связывают с «ударом молотка» лицитатора. На­пример, И. Энгельман делает вывод о том, что «окончательно право собственности на недвижимое имущество, которое отчуждается с торгов, лицо приобретает в момент определения его победителем»².

Следует отметить,что подобный поход к определению момента приоб­ретения права собственности существовал и в украинском законода­тельстве. Так, нормы специального закона, который регламентировал порядок приватизации небольших государственных предприятий, связывали момент приобретения права собственности с действиями лицитатора. Однако впоследствии эти положения были упразднены¹.

Следуя противоположной точке зрения, К. П. Победоносцев от­мечал, что «переход права собственности осуществляется в момент получения акта. До момента такого получения приобретатель не может распоряжаться или уступать свое право»². А. X. Гольмстен также счи­тал, что «в таком случае передача прав основывается на заключении договора. Фактической передачи вещи может и не происходить. Из этого следует, что в момент заключения договора к покупателю пере­ходит право на имущество, приобретенное с торгов»³.

Г. Ф. Шершеневич приводит следующие положения: «Владельцем приобретенного с публичных торгов недвижимого имения покупатель становится со дня публичной продажи. Право собственности принад­лежит покупателю с момента определения его победителем. Право распоряжения имуществом, в частности право на отчуждение, воз­никает только с момента последующего одобрения торга судебным постановлением и выдачей купчего акта на имущество»⁴.

По-иному определялся момент приобретения права собственности при продаже с торгов движимого имущества. Лицо признавалось по­бедителем торгов и приобретало право собственности на движимое имущество в момент его передачи. Вещи, проданные с торгов, пере­давались покупателю только после внесения всей предложенной де­нежной суммы. Поэтому если в указанный правилами аукциона срок покупатель всю сумму не внес, движимые вещи подлежали повторной продаже как не принадлежщие покупателю на праве собственности.

Схожим образом определял такой момент Д. И. Мейер: «.. .резуль­татом купли-продажи является приобретение права собственности покупателем. Момент установления этого права является различным:

если покупатель немедленно внес всю сумму, то право собственности на имущество приобретается немедленно, если же он внес только часть цены, а в срок, указанный законом, оставшуюся часть, то иму­щество переходит в собственность покупателя — с момента внесения этой части»¹.

После 1917 г. дискуссии на тему момента перехода права собствен­ности на имущество, реализуемое с торгов, прекратились в связи с тем, что такой способ продажи имущества уже не применялся в силу известных причин. Возвращение к этой теме присходит уже в начале 90-х гг. XX в., что было связано с проблемами приватизации. Так,

Н. В. Зубкова акцентирует внимание на том, что важным условием надлежащего исполнения требований договора является четкое определение момента перехода права собственности на отчужденное предприятие, отмечая, что эта проблема не получила адекватного правового регулирования².

Действующее законодательство Украины (ст. 334 ГК) предусма­тривает, что право собственности у приобретателя по договору воз­никает с момента передачи имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях отчуждения по договору недви­жимого имущества — с момента государственной регистрации права собственности на него, если иное не предусмотрено законом. То есть законодатель не делает никаких исключений из общего правила о при­обретении права собственности на имущество на торгах.

Таким образом, если на торгах реализуется движимое имущество, то момент перехода права собственности к покупателю определяется моментом фактического поступления (передачи) вещи во владение приобретателя (ст. 334 ГК Украины); если же недвижимое — с мо­мента регистрации права на него в реестре.

Оформление права собственности на имущество, приобретен­ное по договору, заключенному в результате проведения торгов. Как уже отмечалось, основополагающим моментом при реализации с торгов недвижимого имущества является государственная регистра­ция права собственности на него в порядке, предусмотренном дей­ствующим законодательством. Система традиции для этого имуще­ства заменяется системой регистрации. Эта система основана на презумпции наличия права собственности у лица, владеющего вещью.

Регистрационный порядок, наоборот, связывает наличие соответ­ствующих прав у лица с моментом регистрации (записи) такого пра­ва уполномоченным органом государственной власти. Кроме того, как справедливо отмечает И. В. Спасибо-Фатеева, система государ­ственной регистрации возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимость вследствие своей публичности является средством обеспечения интересов как отдельных собственников недвижимости, так и всего общества. Такая система призвана создать особую инфор­мационную сеть, что позволит всем субъектам права получать единые и достоверные данные о правовом режиме того или иного объекта¹.

Согласно ст. 657 ГК Украины договор купли-продажи недвижи­мого имущества заключается в письменной форме и подлежит нота­риальному удостоверению, а право на него — государственной реги­страции. Таким образом, в собственность приобретателя недвижимое имущество переходит только после государственной регистрации.

Особенности регулирования оформления права собственности на недвижимое имущество содержатся, например, в п. 245 Инструкции об осуществлении нотариальных действий нотариусами Украины, соглас­но которому основанием для государственной регистрации права соб­ственности на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, выступает выданное нотариусом свидетельство о приобретении такого имущества с торгов. Такое свидетельство выдается нотариусом на осно­вании составленного государственным исполнителем акта о проведении публичных торгов вместе с протоколом об их проведении.

Следует добавить, что при продаже недвижимого имущества по результатам проведения торгов правоустанавливающими документа­ми, которые являются основанием для государственной регистрации прав, выступают протокол о результатах проведения торгов, а также договор купли-продажи или акт о проведении публичных торгов, со­ставленный государственным исполнителем.

Договор, заключенный на торгах, считается исполненным в мо­мент передачи соответствующего имущества.

Исходя из изложенных позиций, можно констатировать, что при­обретение права собственности на основании договоров, заключен­ных по результатам торгов, имеет отдельную специфику в зависимо­сти от предмета торгов и сферы их проведения, в связи с чем в каждом конкретном случае необходимо учитывать правила, установленные специальным законодательством.

Глава 5. Самовольное строительство: вопросы теории и практики

С появлением в ГК Украины 2003 г. иного по сравнению с ГК Украины 1963 г. регулирования правоотношений, возникающих в свя­зи с осуществлением самовольного строительства, в практике отече­ственных судов появилось много гражданских дел по искам физиче­ских и юридических лиц о признании права собственности на само­вольно построенные ими объекты.

Существующая судебная практика разрешения такой категории дел свидетельствует о неодинаковом применении судами положений ст. 376 ГК Украины, что обусловлено отсутствием соответствующе­го теоретического обоснования: включения указанной нормы в гражданско-правовое регулирование, понятия объекта самоволь­ного строительства и правовых возможностей субъекта, его осуще­ствившего.

Немногочисленные публикации ученых и практикующих юри­стов по этому вопросу в основном посвящены проблемам практики применения ст. 376 ГК и зачастую содержат прямо противоположные мнения относительно возможности юридических и физических лиц, самовольно построивших объект недвижимости, обратиться непо­средственно в суд, минуя соответствующие государственные органы в сфере строительства; распространения положений ст. 376 ГК только на случаи осуществления строительства на земельном участ­ке, не отведенном для этой цели, либо и на случаи осуществления строительства с иными нарушениями, перечисленными в указанной правовой норме; возможности применения ст. 376 ГК к случаям реконструкции и переоборудования уже существующих объектов недвижимости¹.

1. Понятие и правовые основания осуществления строительства

С давних времен строительство использовалось для обеспечения потребностей человека в жилье, быту, здоровье и понималось как деятельность, направленная на возведение зданий и сооружений.

Ныне в действующем законодательстве строительство понимает­ся в нескольких значениях: как деятельность по строительству, ре­конструкции, реставрации, капитальному ремонту объекта архитек­туры, которое осуществляется в порядке, определенном Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (ч. 1 ст. 9 Закона Украины от 20 мая 1999 г. № 687-ХІУ «Об архитектурной деятельности»), и как объект, в отношении которого осуществляется эта деятельность (ст. 376 ГК Украины)¹.

Общие принципы осуществления строительства объектов недви­жимости установлены Конституцией Украины, ГК и ЗК Украины. Конкретные требования к застройщику при строительстве определя­ются законами Украины: «О регулировании градостроительной дея­тельности», «Об архитектурной деятельности», «О комплексной ре­конструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда», «О землеустройстве», постановлением Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 г. № 461 «Вопросы принятия в эксплуа­тацию законченных строительством объектов» и другими подзакон­ными нормативными актами.

Согласно положениям указанных нормативных актов собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооруже­ния, создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также разрешать строительство на своем участке другим лицам. Собствен­ник земельного участка приобретает право собственности на возве­денные им здания, сооружения и другое недвижимое имущество.

Право собственника на застройку осуществляется им при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологиче­ских и других норм и правил, а также использования земельного участка по его целевому назначению. Так, возведение общественных зданий и сооружений допускается на землях жилой и общественной застройки (статьи 38-42 ЗК Украины) и на земельных участках,

предоставленных для садоводства (ч. 3 ст. 35 ЗК Украины). Кроме того, земельное законодательство устанавливает право собственников осуществлять застройку на земельных участках иного целевого на­значения, например, на землях природно-заповедного фонда, оздоро­вительного назначения, рекреационного назначения, водного фонда, землях промышленности, транспорта, связи для возведения специ­альных объектов, необходимых для использования этих земельных участков по целевому назначению.

Согласно статьям 26, 27, 30, 32, 34, 39 Закона Украины «О регули­ровании градостроительной деятельности» право на застройку земель­ного участка реализуется его собственником или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требова­ниями градостроительной документации. Все объекты строительства по сложности архитектурно-строительного решения и/или инженер­ного оборудования делятся на I, II, III, IV и V категории сложности.

Категория сложности объекта строительства определяется в со­ответствии с государственными строительными нормами и стандар­тами. Отнесение объекта строительства к той или иной категории сложности осуществляется проектной организацией и заказчиком строительства. Порядок отнесения объектов к IV и V категориям сложности определяется Кабинетом Министров Украины.

Проектирование и строительство объектов осуществляются соб­ственниками или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в слу­чаях, предусмотренных ст. 31 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строи­тельных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строитель­ством объектов; 6) регистрация права собственности на объект гра­достроительства.

Застройка приусадебных, дачных и садовых земельных участков в случае размещения и строительства индивидуального (усадебного) жилого дома, садового, дачного дома не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) с площадью до 300 квадратных метров, хозяй­ственных зданий и сооружений, гаражей может осуществляться на основании строительного паспорта застройки земельного участка (далее — строительный паспорт). Проектирование на основании строительного паспорта осуществляется без получения градострои­

тельных условий и ограничений. Проект строительства указанных объектов разрабатывается исключительно по желанию заказчика. Строительный паспорт предоставляется инспекцией государственно­го строительного контроля на безвозмездной основе в течение десяти рабочих дней со дня поступления соответствующего заявления и уста­новленного законом пакета документов.

Если физическое или юридическое лицо желает построить на принадлежащем ему на праве собственности или пользовании земель­ном участке объект другого назначения или больший по площади, оно должно обратиться в исполнительный орган сельского, поселко­вого, городского совета с заявлением о намерении застроить земель­ный участок и получить исходные данные для проектирования объ­екта строительства.

Указанные данные должны содержаться в полном объеме в обще­доступной градостроительной документации на местном уровне. Их основными составляющими являются градостроительные условия и ограничения; задание на проектирование.

Получение технических условий на осуществление строительства является правом застройщика. Технические условия — это комплекс условий и требований к инженерному обеспечению объекта строи­тельства, которые должны соответствовать его расчетным параме­трам, в частности по водо-, тепло-, энерго- и газоснабжению, кана­лизации, радиофикации, внешнему освещению, отводу ливневых вод, телефонизации, телекоммуникации, диспетчеризации, пожарной и техногенной безопасности.

Проектная документация на строительство объектов разрабаты­вается в порядке, установленном центральным органом исполнитель­ной власти по вопросам строительства, градостроения и архитектуры, с учетом требований градостроительной документации, исходных данных, соблюдением требований законодательства, государственных строительных норм, стандартов, правил и утверждается заказчиком.

Экспертиза проектов строительства проводится в установленном Кабинетом Министров Украины порядке экспертными организация­ми независимо от формы собственности. При этом к проведению экспертизы привлекаются (в том числе на основании гражданско- правовых договоров) эксперты по вопросам санитарного и эпиде­миологического благополучия населения, экологии, охраны труда, энергосбережения, пожарной, техногенной, ядерной и радиационной безопасности, которые прошли профессиональную аттестацию и по­лучили соответствующий квалификационный сертификат.

Закон определяет, что проекты строительства объектов I—III кате­горий сложности не подлежат обязательной экспертизе. Такая экс­пертиза обязательно проводится только для определенных в законе проектов строительства объектов, отнесенных к IV и V категориям сложности, сооружаемых на территориях со сложными инженерно­геологическими и техногенными условиями или с привлечением бюджетных средств, а также средств государственных и коммуналь­ных предприятий, учреждений и организаций, кредитов, предостав­ленных под государственные гарантии.

Установление случаев и порядка проведения экспертизы проектов строительства другим законом не допускается.

Проектная документация на строительство объектов не требует согласования с государственными органами, органами местного са­моуправления, их должностными лицами, юридическими лицами, образованными такими органами.

Заказчик имеет право выполнять строительные работы после на­правления заказчиком в адрес Государственной архитектурно­строительной инспекции (далее — Инспекция) по местонахождению объекта строительства уведомления о начале выполнения строитель­ных работ по объектам, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта; регистрации Инспекцией декла­рации о начале выполнения строительных работ по объектам строи­тельства, относящихся к I—III категориям сложности или выдачи за­казчику разрешения на выполнение строительных работ по объектам строительства, относящимся к IV и V категориям сложности.

В соответствии с п. 2 Порядка принятия в эксплуатацию закон­ченных строительством объектов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 г. № 461 «Вопросы принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов» (далее — Порядок), принятие в эксплуатацию объектов, относящих­ся к I—III категории сложности, и объектов, строительство которых осуществлено на основании строительного паспорта, производится путем регистрации Инспекцией поданной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации (далее — Декларация).

В случае принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий I и II категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ до 31 декабря 2009 г., особенности регистрации Декларации и ее форма определяются Минрегионом.

Прием в эксплуатацию объектов, относящихся к IV и V категори­ям сложности, осуществляется на основании акта готовности объ­екта к эксплуатации путем выдачи Инспекцией сертификата. Акт готовности объекта к эксплуатации подписывается заказчиком, гене­ральным проектировщиком, генеральным подрядчиком или подряд­чиком (в случае если строительные работы выполняются без при­влечения субподрядчиков), субподрядчиками, страховщиком (если объект застрахован).

Датой принятия в эксплуатацию объекта является дата регистра­ции декларации или выдачи сертификата.

В случае, если на самовольно построенное недвижимое имуще­ство признано право собственности по решению суда, оно принима­ется в эксплуатацию согласно указанному Порядку.

Эксплуатация объектов, не принятых в эксплуатацию, запреща­ется.

В соответствии си. 8.1 Временного положения о порядке госу­дарственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 г. № 7/5, право собственности на недвижимое имущество оформляется органами местного само­управления с выдачей свидетельства о праве собственности при условии предоставления документа, удостоверяющего право на зе­мельный участок, и акта готовности объекта к эксплуатации (декла­рации, сертификата) или на основании документов, установленных в приложении 2 к данному Положению. Согласно п. 10 указанного приложения одним из таких документов является решение суда о при­знании права собственности на объект недвижимого имущества.

Существующая нормативно-правовая база легализации строитель­ства является сложной и до конца не урегулированной, поскольку большинство положений закона содержат ссылки на дополнительные нормативные акты, которые Кабинетом Министров Украины еще не приняты. Вследствие этого многие застройщики ищут более легкие пути и осуществляют самовольное строительство с последующим признанием права собственности на него в судебном порядке.

Отдельные нарушения порядка застройки считаются самовольным строительством и создают признаки административного правонару­шения или преступления, за которое установлена административная (статьи 96, 96¹ Ко АП Украины) и уголовная (статьи 356,197¹ УК) от­ветственность. Кроме того, строительство без соблюдения указанно­

го порядка является основанием для признания такого строитель­ства самовольным. В этом случае применяются правила, опреде­ленные в ст. 376 ГК Украины.

2. Понятие и признаки самовольного строительства

Согласно ст. 376 ГК Украины жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строитель­ством, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы, или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Таким образом, объект недвижимости относится к самовольному строительству при наличии хотя бы одного из приведенных условий:

• земельный участок не отведен для этой цели;

отсутствует соответствующий документ, который дает право выполнять строительные работы;

отсутствует надлежащим образом утвержденный проект;

при строительстве допущены существенные нарушения строи­тельных норм и правил.

При этом правила о самовольном строительстве и его последствия распространяются на случаи строительства всех видов зданий, соору­жений, а не только жилищного строительства.

В соответствии с приведенным определением строительства та­ковым является как новое строительство, так и реконструкция, ре­ставрация или капитальный ремонт существующих объектов недви­жимости.

Понятие реконструкции и капитального ремонта приводятся в п. 3 Государственных строительных норм Украины «Жилые дома. Рекон­струкция и капитальный ремонт. ДБН В.3.2-2-2009», утвержденных приказом Министерства регионального развития и строительства Украины от 22 июля 2009 г. № 295'.

Реконструкция жилого дома — перестройка жилого дома с целью улучшения условий проживания, эксплуатации, изменения количества жилых квартир, общей и жилой площади и т. д. в связи с изменением

геометрических размеров, функционального назначения, заменой от­дельных конструкций, их элементов, основных технико-экономических показателей (Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда»).

Капитальный ремонт — ремонт жилого дома с целью восстанов­ления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных и ограждающих элементов, систем инженерного оборудования, а так­же улучшения его эксплуатационных показателей.

Пристройка — вид реконструкции, при которой увеличивается площадь жилого дома путем создания новых помещений, непосред­ственно примыкающих к наружным стенам здания.

Надстройка — вид реконструкции, при которой увеличивается площадь жилого дома путем устройства над его верхним этажом одного или нескольких дополнительных этажей.

Характеризуя каждый из признаков, можно говорить о следующих нарушениях застройщика.

Земельный участок не отведен для этой цели. Согласно ст. 125 ЗК Украины право собственности на земельный участок, право посто­янного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

Документы, удостоверяющие право на земельный участок, пере­числены в ст. 126 ЗК Украины:

1. для земельных участков, приобретенных в собственность из земель коммунальной или государственной собственности, — госу­дарственный акт о праве собственности на землю;

для земельных участков, приобретенных в собственность из земель частной собственности без изменения их границ, целевого назначения — гражданско-правовая сделка по отчуждению земель­ного участка, совершенная в порядке, установленном законом;