на имущество, которое имеет собственника. К этой группе можно отнести: а) сделки; б) такое событие, как смерть лица с соот­ветствующим набором юридических фактов, необходимых и доста­точных для приобретения права собственности наследниками;

в) реорганизацию юридического лица.

Подытоживая приведенные позиции, дискуссии и аргументы, не­обходимо высказать следующие соображения.

Во-первых, есть смысл и необходимость в классификации приоб­ретения права собственности на первоначальное и производное. Во- вторых, делению должны подлежать не способы или основания приобретения права собственности, а правоприобретение как таковое. В-третьих, критерий деления должен быть один. В-четвертых, этим критерием является правопреемство, имеющее основоположное зна­чение для права собственности лица, которое оно приобретает. В-пятых, воля для приобретения права собственности в определен­ных случаях играет разную роль и не может лежать в основе градации

правоприобретения на первоначальное и производное, но должна быть учтена при отработке механизмов правоприобретения.

Учитывая рассмотренные подходы к первоначальному и произ­водному правоприобретениям, критерию их деления, а также соот­ветствующие положения ГК Украины, можно указать на три группы в зависимости от степени однозначности отнесения их к тому или другому правоприобретению.

К первоначальному правоприобретению относится приобретение права собственности на новосозданное имущество, в том числе на объекты незавершенного строительства (ст. 331), переработанную вещь (ст. 332), бесхозную вещь (ст. 335), движимую вещь, от которой собственник отказался (ст. 336), находку (ст. 337), безнадзорное до­машнее животное (ст. 340), клад (ст. 343), присвоение общедоступных даров природы (в том числе лов рыбы и охота на дикого зверя — ст. 333), а также на плоды (ч. 2 ст. 189), приобретение права собствен­ности по приобретательской давности (ст. 344), признание права собственности на самовольное строительство (ст. 376).

К производному правоприобретению можно отнести: приобре­тение права собственности по договору (ст. 334), в случае приватиза­ции государственного имущества и имущества, которые находятся в коммунальной собственности (ст. 345), вследствие наследования (ст. 1216), вследствие перехода имущества при реорганизации юри­дического лица (ч. 2 ст. 104, статьи 107-109).

И если приведенная классификация не вызывает возражений, то этого нельзя сказать о таких юридических фактах и механизмах, правоприобретение по которым являются спорными. Это касается реквизиции (ст. 353), конфискации (ст. 354), национализации, обра­щения взыскания на имущество собственника по его обязательствам, выкупа имущества, являющегося памятником культуры (ст. 352), и другого имущества, выкупаемого у собственника (статьи 350, 351). Но, безусловно, наиболее спорным является отнесение к первона­чальному или производному приобретения права собственности до­бросовестным приобретателем от недобросовестного отчуждателя по возмездному договору. Действующее законодательство не дает от­вета на этот вопрос, но, учитывая его значимость, следует уделить ему соответствующее внимание.

Представляется, что едва ли вызывает сомнение отнесение к пер­воначальному правоприобретению почти всех указанных случаев, если именно критерием для этого является правопреемство. Действи­

тельно, может ли быть правопреемство у лица, приобревшего на аукционе имущество должника, которое продается с целью направ­ления средств на погашение его долгов? Разумеется, что во втором случае никто бы не купил это имущество, отягощенное долгами, ведь правопреемство предполагает переход к приобретателю как прав, так и обязанностей.

Точно так же, казалось бы, и конфискация, которая, как правило, принадлежит к первоначальному правоприобретению. Но уместно заметить, что это делается прежде всего на основании не правопре­емства, а такого критерия, как воля. Так, еще О. С. Иоффе заметил, что «поскольку при конфискации имущество изымается в собствен­ность государства в принудительном порядке, она рассматривается в качестве одного из первоначальных способов приобретения права собственности»¹.

Впрочем, несколько иную картину наблюдают исследователи, если конфискацию рассматривать с позиции критерия правопреемства. Эле­менты правопреемства при конфискации усматривают (по крайней мере, что касается активов) и к тому же ссылаются на возможность третьих лиц требовать исключения имущества из описи и возвращения его как по ошибке включенного в состав конфискованного. Последнее было бы невыполнимым, если конфискация повлекла бы за собой первоначальное правоприобретение у государства права собственности, т. е. независимо от прав предыдущего собственника².

По нашему мнению, с этим согласиться нельзя, поскольку переход активов еще не свидетельствует о правопреемстве. Кстати, нет пре­пятствий считать, что у одного лица прекращается право на эти ак­тивы, а у другого такое право возникает. Но особенно спорным явля­ется утверждение о правах требования третьих лиц, поскольку они отнюдь не задевают право собственности как предыдущего собствен­ника, так и государства, которое приобрело конфискованное имуще­ство в собственность. Эти лица защищают свое право собственности, корректируя объект права, возникшего у государства, а не его объем и ограничения или обременения.

Что касается реквизиции, то ее целью является решение спешных проблем, которые возникли вследствие неординарных событий,

поэтому она и не влечет за собой правопреемства. Собственник лишь получает соответствующую компенсацию.

Похожая ситуация с другими случаями принудительного выкупа имущества, правда, она возможна не в таких опасных и внезапных ситуациях, как при реквизиции. Если есть общественная потребность в выкупе имущества собственника, то она и преобладает в механизме правоприобретения. Даже если собственник не соглашается с выку­пом его имущества, приоритет отдается публичным интересам (без­условно, если они являются обоснованными, доказанными и их удовлетворение невозможно или безосновательно усложняется дру­гими путями решения). При этом не может идти речь о сохранении каких-то прав других лиц на это имущество, ведь это будет препят­ствовать достижению цели принудительного выкупа. Да и эти права должны оцениваться при выкупе (например, сервитуты). Конечно, и обязанности собственника этого имущества, связанные именно с ним, также учитываются при его выкупе.

Близок к этому выкуп имущества, которое является памятником культурного наследия (ст. 352 ГК), что, впрочем, граничит и с конфи­скацией, будучи следствием неправомерного поведения владельца либо его небрежности или невозможности содержать культурные ценности. Собственнику выносится предупреждение, и он должен не просто заботиться об объекте своего права, а вынужден делать это под угрозой лишения права на последний. Вместе с тем вопрос от­сутствия правопреемства при этом не может считаться однозначным. Например, в случае, если речь идет о памятнике архитектуры, который сдается в аренду, и в договоре аренды не предусматривалось обязан­ностей арендатора относительно его ремонта, то едва ли можно утверждать, что у последнего есть препятствия для продления дей­ствия договора аренды после принудительного выкупа арендованно­го имущества. В литературе по этому поводу высказана мысль о не­обходимости упрочения отсутствия или наличия правопреемства в обозначенных случаях путем внесения соответствующих изменений в ГК Украины¹.

Что касается приобретения права собственности добросовестным приобретателем от недобросовестного отчуждателя по возмездному договору, то дискуссия по этому поводу свидетельствует о неодно­

значности ее отнесения к первой или второй группе правоприобре- тения. Фактически же спор касается юридической природы приоб­ретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя.

Высказаны три точки зрения. Согласно первой имеет место перво­начальное правоприобретение добросовестным приобретателем от недобросовестного отчуждателя. В соответствии со второй в таком случае вообще не может идти речь о приобретении права собствен­ности. По третьей имеем производное правоприобретение.

Сторонником первой точки зрения был Б. Б. Черепахин, который считал такое приобретение права собственности первоначальным, поскольку право собственности у приобретателя возникает незави­симо от прав отчуждателя, который, собственно говоря, такого права не имел, а также независимо от прав действительного собственника этого имущества. Право у добросовестного приобретателя возникает свободным от всех обременений и ограничений, а потому он не яв­ляется правопреемником¹.

Так же размышлял и Л. Эннекцерус, который справедливо за­метил, что приобретатель «приобретает не потому, что третье лицо было управомочено, а несмотря на то, что право собственности при­надлежало ему, а не тому лицу, от которого исходило распоряжение. Поэтому приобретение — первоначальное, но приобретатель вступа­ет в существующее право; права, связанные с собственностью, оста­ются в силе»².

В. А. Рахмилович, приводя аналогичные аргументы, добавляет к этому, что обременения, установленные самим отчуждателем, в принципе должны признаваться недействительными, поскольку последний не имеет права на вещь, а значит, и правомочности рас­поряжения, и поэтому не может совершать соответствующие право­мочия, в том числе такие, которыми устанавливаются обременения или ограничение права³.

М. В. Аверьянова указывает на значимость надлежащего урегу­лирования этотого вопроса в законодательстве с целью предотвраще­

ния недоразумений в обороте, которое предоставило бы надлежа­щий уровень защиты владельцу и залогодержателю, право залога которого сохранится при отчуждении заставленного имущества. Ведь современным регулированием не устанавливается, что при­обретение права собственности от неуправомоченного отчуждате­ля является первоначальным. Когда же право залогодержателя пользуется более широкой по объему защитой по сравнению с правом собственности, возникает асимметрия в регулировании защиты вещных прав. Такое положение должно быть пересмотре­но, и асимметрия ликвидирована¹.

Принципиально другое отношение к этому высказал В. В. Витрян- ский, который вообще не считает добросовестное приобретение имущества правоприобретением. По его мнению, в этом случае нуж­но вести речь о недействительности сделки, а потому она не порож­дает никаких правовых последствий, на которые была направлена сделка, в том числе титула владельца у добросовестного приобрета­теля². В. А. Тархов, придерживаясь такого же мнения, отмечал, что в случае отсутствия у отчуждателя вещи права на нее и у приобрета­теля право собственности не возникает³.

Третью позицию представляет Л. В. Пуляевская, которая считает правоприобретение имущества от неуправомоченного лица производ­ным, мотивируя это недопустимостью того, чтобы договор купли- продажи (мены) в одном случае служил производному правоприоб- ретению (как правило, это так и есть), а в другом — первоначальному. Другим аргументом в поддержку своего видения автор называет осложнение экономического, гражданского оборота тем, что приоб­ретать право собственности у неуправомоченного отчуждателя вы­годнее, чем у собственника вещи, поскольку приобретение у первого

не повлечёт за собой правопреемства и обременения вещи не перей­дут к приобретателю, а приобретение от второго — наоборот¹.

Трудно упрекнуть в невзвешенности этих соображений и необо­снованности высказанных замечаний. Сложность этого вопроса усугубляется еще и тем, что неопределенным и спорным является защита прав в такой правовой конструкции: это будет или недействи­тельность сделки, по которой отчуждается имущество неуправомо- ченным лицом с применением реституции, или виндикация, или возмещение убытков². Эти вопросы представляют другую пробле­му — конкуренцию исков, которая выходит за пределы нашего ис­следования, но так или иначе порождается именно неопределенно­стью законодателя в вопросах приобретения права собственности и правопреемства.

Решение этих проблем следует искать прежде всего в поддержке или опровержении аргументов приверженцев указанных взглядов. Сразу же обращает на себя внимание то, что первая и третья группы

ученых отталкиваются от гражданского оборота. Только выводы при этом делаются прямо противоположные. Первые, говоря о недопу­стимости торможения оборота, указывают на возможность первона­чального правоприобретения лицом права собственности, если оно приобрело имущество у неуправомоченного лица. Ведь иначе невоз­можно будет проследить всю цепочку перехода права и к тому же все приобретатели, кроме по крайней мере одного, здесь являются добро­совестными и на них не должен сказываться тот негатив, который произошел вследствие незаконных действий одного из лиц, втянутых в этот механизм. Иное порождало бы неуверенность лиц в своих правах.

Третья же группа исследователей, также настаивая на стабиль­ности гражданского оборота, который требуется теми объемами имущества, которые ныне в нем фигурируют, напротив, отмечает, что эта стабильность должна основываться на законодательной поддерж­ке и защите прежде всего права собственности. И если собственник как лицо, которое имеет право, оказывается в худшем положении, чем лицо, которое такого права не имеет, но тем не менее способен по­родить своими действиями право собственности по объему больше, чем оно было бы у собственника, то о стабильности оборота в прин­ципе не может быть и речи. Это может привести как раз к обратно­му — стимулировать нарушение права собственности.

В отношении этих аргументов важно учитывать потребности обо­рота в контексте его развития. Так, если несмотря на то что еще в давние времена господства римского права, которое не допускало приобретения права собственности от неуправомоченого отчуждате­ля, и тем не менее Рим становился центром мирового экономическо­го оборота, «эгоизм собственников, воспитанный старым порядком, не уступал быстро в борьбе с ним»¹, то в дальнейшем ситуация прин­ципиально меняется. Это связывают с эволюцией торгового права, тенденцией которого является защита торгового оборота и интересов третьих лиц от влияния внутренних недостатков правомочия². Тем самым превалирует идея попечения общественным благом, которая приводит к допущению приобретения права собственности от

неуправомоченных лиц¹. Поэтому ограничение виндикации первона­чально становится «специальным торгово-правовым принципом»².

Конечно, нельзя не обратить внимание на три момента. Во-первых, это якобы принуждение переориентировать акценты требованиями обо­рота, который и обусловливает необходимость другого подхода к защи­те. Во-вторых, тематика защиты проявляется и в связанности оснований и момента приобретения права собственности с виндикацией. В-третьих, такие правила касаются только движимого имущества.

По поводу первого момента целесообразно вспомнить выражение Е. В. Васьковского, согласно которому каждое решение как о защите интересов добросовестного приобретателя, так и о защите интересов невладеющего собственника «равно несостоятельно с точки зрения справедливости. Поэтому предпочтение следует отдавать тому из их, которое более удобоваримо на практике»³. Между тем современная практика убедительно доказывает, что таким основанием приобрете­ния права собственности часто злоупотребляют, перепродавая не­сколько раз имущество, тем самым достигая видимость (а иногда так оно и есть) приобретения имущества добросовестным приобретате­лем, которого безосновательно было бы лишать возможности приоб­ретения права собственности.

По поводу второго момента очерченный подход также не идеа­лен, поскольку защита и приобретение права собственности хоть и связаны между собой, но являются функционально разными право­выми категориями. Представляется обоснованным утверждение В. В. Ровного, в соответствии с которым защита права собственности едва ли может претендовать на решение каких бы то ни было других вопросов, кроме защиты, и нет достаточных оснований считать, что невозможность истребования имущества от добросовестного приоб­ретателя свидетельствует о самостоятельном способе приобретения и прекращении права собственности⁴.

Это связано и с тем, когда именно добросовестный приобретатель становится собственником. Прежде всего это подход, содержащийся в ст. 330 ГК Украины, который следует понимать так, что добросо­вестный приобретатель становится собственником с момента приоб­ретения им имущества по договору. Высказано также мнение о том, что приобретение им права собственности должно связываться с от­казом невладеющему собственнику в удовлетворении иска¹, или с момента истечения исковой давности о таком истребовании, или по приобретательской давности². Отмечено и то, что сам по себе отказ в виндикационном иске против добросовестного приобретателя еще не свидетельствует о потере истцом права собственности³.

Многие исследователи⁴, максимально приближаясь к толкованию этой нормы, отмечают, что приобретатель становится собственником в момент накопления всех элементов юридического состава: а) за­ключение между неуправомоченным отчуждателем и приобретателем сделки, направленной на перенесение права собственности на иму­щество; б) возмездный характер сделки; в) фактическая передача имущества приобретателю; г) имущество не изъято и не ограничено в обороте; д) имущество выбыло из владения собственника или дру­гого лица, которому оно было доверено, по воле того и другого; е) добросовестность приобретателя⁵. Сразу бросается в глаза то, что не все из приведенного перечня представляет собой юридические факты, большинство из них — это условия, однако логика такого

подхода понятна. Именно он максимально отстраняет собственника от любой возможности сохранить право на свое имущество и именно он максимально обусловлен интересами оборота.

По поводу третьего момента укажем лишь на то, что должен быть пересмотрен подход к государственной регистрации сделок, нуждаю­щейся в замене государственной регистрацией прав, которой нужно предоставить правоустанавливающее значение для обеспечения прав собственника. Благодаря этому лицо, приобретающее недвижимость, практически не сможет получить ее от неуправомоченного лица.

Учитывая специфику современной правовой среды и недостатки любого подхода, на наш взгляд, наиболее аргументированной пред­ставляется позиция о недопустимости приобретения права собствен­ности от неуправомоченного лица, которая, несомненно, опирается на известный и безоговорочный постулат о том, что никто не может передать больше прав, чем имеет сам. При этом нужно помнить и то, что на продавце лежит ответственность за право на вещь, которая им отчуждается. Как отмечал Г. Ф. Шершеневич, цель купли-продажи состоит в передаче права собственности, а это возможно только при условии, если такое право принадлежит самому продавцу¹. Данную позицию поддерживают и другие ученые². Если бы украинский за­конодатель придерживался этой позиции, не возникало бы права из правонарушения и не становилось бы невозможным защитить право, которое уступает ныне защите «неправа».

Глава 2. Возникновение права собственности на объект строительства

1. Понятие объекта строительства и смежные категории: правовой и нормативно-технический аспекты

Понятие «объект строительства» традиционно часто использует­ся в документации строительного производства (и нормативной,

и договорной, и исполнительской). С нормативно-технической точки зрения объектом строительства является отдельный дом (строение) или сооружение (со всем оборудованием, которое к нему относится, ин­струментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инже­нерными сетями водоснабжения, канализации, газопровода, теплопро­вода, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогатель­ными надворными строениями, благоустройством и другими работами и расходами), на строительство, реконструкцию которых должны быть составлены отдельно проект и смета¹. Иными словами, с технической точки зрения объект строительства — отдельное строение или соору­жение, а также комплекс строений или сооружений (в любом их со­четании) со всеми его частями и принадлежностями при условии возведения этого строения (сооружения, комплекса строений и/или сооружений) по единой проектно-сметной документации.

В правовом поле понятие «объект строительства» определяется пре­жде всего нормами административного законодательства в сфере градо­строительства. Так, в соответствии с положениями абз. З ч. 1 ст. 4 За­кона Украины от 17 февраля 2011 г. № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» объектами строительства являют­ся дома, строения, сооружения любого назначения, их комплексы, линейные объекты инженерно-транспортной инфраструктуры.

В гражданском законодательстве Украины определение объекта строительства не дается, однако основной его акт — ГК Украины — самим понятием «объект строительства» оперирует:

а) согласно ч. 1 ст. 875 ГК строительство и сдача объекта могут быть предметом договора строительного подряда (наряду с выполне­нием иных строительных работ);

б) положения ст. 876 ГК регламентируют вопросы права собствен­ности на объект строительства;

в) положения ч. 4 ст. 877, ч. 5 ст. 879, ч. 1 ст. 880 ГК регламенти­руют различные аспекты правоотношений сторон договора строи­тельного подряда в связи с возможным или свершившимся повреж­дением либо гибелью объекта строительства;

г) положения ст. 881 ГК посвящены страхованию объекта строи­тельства;

д) положения статей 883, 884 ГК регламентируют вопросы от­ветственности и гарантийных обязательств подрядчика относительно объекта строительства.

Поскольку прямого определения объекта строительства ГК Украины не дает, очевидно, следует использовать административное законодательство в сфере градостроительства (абз. 3 ч. 1 ст. 4 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности») с уче­том положений нормативно-технических документов, применение которых в силу предписаний ч. 1 ст. 11 Закона Украины от 5 ноября 2009 г. № 1704-VI «О строительных нормах» обязательно для всех субъектов хозяйствования независимо от формы собственности, ко­торые осуществляют строительную, градостроительную, архитектур­ную деятельность и обеспечивают изготовление продукции строи­тельного назначения. Таким образом, очевидно, что объект строитель­ства всегда прочно связан с земельным участком, на котором он возведен или возводится, и никак не может быть перемещен без несоразмерного ущерба своему назначению, влекущего за собой обесценение объекта, т. е. полностью отвечает объективным крите­риям квалификации имущества как недвижимого, установленным

ч. 1 ст. 181 ГК Украины.

При этом в ГК Украины используются смежные относительно понятия «объект строительства» категории: «объект незавершенного строительства» (ст. 331) и «объект недвижимости» (п. 6 ч. 1 ст. 346, статьи 350, 351). Широко употребляются эти термины и в специаль­ном градостроительном законодательстве, которое также оперирует иными смежными с понятием «объект строительства» категориями: «объект градостроительства», «объект архитектуры».

Несмотря на отсутствие в ГК Украины определения объекта недви­жимости, перечень объектов недвижимого имущества, который содер­жится в ст. 5 Закона Украины от 1 июля 2004 г. № 1952-У1 «О государ­ственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» в совокупности с положениями ст. 181 ГК Украины, позволяют сделать вывод о том, что понятия «недвижимость», «не­движимое имущество», «объект недвижимости», «объект недвижи­мого имущества», «недвижимая вещь» в частноправовом поле явля­ются идентичными и должны пониматься в смысле определения, данного в ч. 1 ст. 181 ГК Украины.

Отсюда по смыслу ст. 331 ГК Украины объектом незавершенного строительства является вновь создаваемая недвижимая вещь, харак­теризующаяся тремя основными признаками:

1. физическое создание такой недвижимой вещи начато, но не окончено, т. е. не выполнены все предусмотренные проектно-сметной документацией работы;

ввод в эксплуатацию такой недвижимой вещи в установленном законом порядке не осуществлен;

право собственности на такую недвижимую вещь (как на окон­ченную созданием (строительством) и введенную в установленном порядке в эксплуатацию)¹ не зарегистрировано².

Объекты градостроительства согласно ч. 1 ст. 4 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» подразделяются на объекты градостроительства на государственном и региональном уровнях (планировочная и иная организация соответствующей террито­рии) и объекты градостроительства на местном уровне (комплексы объ­ектов строительства). Из этого следует, что понятие «объект градо­строительства» не тождественно понятию «объект строительства».

Объекты архитектуры определены положениями абз. 3 ч. 1 ст. 1 Закона Украины от 20 мая 1999 г. № 687-XIV «Об архитектурной деятельности» как дома и сооружения жилищно-гражданского, ком­мунального, промышленного и другого назначения, их комплексы, объекты благоустройства, садово-парковой и ландшафтной архитек­туры, монументального и монументально-декоративного искусства, территории (части территорий) административно-территориальных единиц и населенных пунктов. Иными словами, понятие «объект архитектурной деятельности» включает как объекты строительства, так и объекты градостроительства на государственном, региональном и местном уровнях.

Таким образом, объект строительства (объект незавершенного строительства) как правовая конструкция характеризует недвижимое имущество в процессе его создания. Необходимость конструирования таких понятий обусловлена, в частности, тем, что недвижимость при­надлежит к той группе материальных предметов, которые приобре­тают режим определенного объекта гражданских прав в силу не просто их физического создания (возникновения), но также юриди­ческого признания их существования, каковым для недвижимости служат принятие в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности (абзацы 2, 3 ч. 2 ст. 331 ГК Украины).

Изложенное позволяет сделать следующие выводы.

1. Объект строительства с частноправовых позиций представляет собой недвижимую вещь в процессе ее создания.

Понятие объекта строительства не тождественно понятиям объекта градостроительства и объекта архитектуры, пересекаясь с ними по объему лишь частично.