Глава 3. Проблемы и правовые рекомендации, связанные со сложностями правового регулирования договора аренды

3.1 Проблемы правоприменительной практики, связанные с договором аренды

Судебная практика по разрешению споров, связанных с договором аренды, в последнее время очень противоречива. Пленум ВАС РФ в январе текущего года Постановлением № 13⁶² постарался разрешить многие из этих противоречий.

Пленум ВАС РФ Постановлением от 25.01.2013 N 13 внес дополнения к уже применяемому Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»⁶³. Постановление № 13 содержит ряд злободневных положений, касающихся вопросов расчета и уплаты арендной платы, правового статуса арендодателя, аренды объекта, не введенного в эксплуатацию. Особое внимание обращают на себя следующие положения данного документа.

Пункт 15, дополнительно внесенный в Постановление № 73, касается существенного условия договора аренды - объекта аренды и гласит: «Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность».

Вместе с тем п. 3 ст. 607 ГК РФ определяет: «В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».

Следует отметить, что и в п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 06.08.2004 № 135 (ред. от 24.12.2004)⁶⁴, со ссылкой на п. 3 ст. 607 ГК РФ также содержится положение о том, что при проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать положение законодательства РФ о том, что в договоре аренды должны быть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В существующей до настоящего времени арбитражной практике сформировались 2 противоположные позиции по поводу того, могут ли недостатки, связанные с ненадлежащим описанием объекта аренды, устраняться фактическим исполнением договора аренды. Причем сторонников классического прочтения нормы ст. 607 ГК РФ больше (Постановления ФАС ВВО от 02.06.2011 по делу № А11-13254/2009, от 08.02.2010 по делу № А31-3798/2009, от 09.12.2009 по делу № А29-1308/2009⁶⁵.

Давая разъяснения, Пленум ВАС РФ, видимо, стремился к формированию единообразия судебной практики. Однако поскольку речь идет о существенном условии договора, целесообразно внесение соответствующего изменения и в ст. 607 ГК РФ, а также иные нормативные акты, содержащие положения, основанные на нормах этой статьи.

Анализ сферы аренды коммерческой недвижимости позволяет также заметить, что среднестатистический арендатор из малого и даже среднего бизнеса пока еще далек от углубленного изучения разъяснений пленумов и судебной практики. Ясная формулировка нормы Кодекса могла бы помочь неискушенным арендаторам строить свои взаимоотношения с арендодателем без лишних споров.

Далее, в пункте 9, внесенном Постановлением № 13, Пленум ВАС РФ разъяснил, что на основании ст. 607 ГК РФ (с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Здесь же отмечается: «Если по договору аренды, заключенному сроком на год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом».

Вместе с тем п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁶⁶, содержит прямо противоположное положение: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)». При этом норма Федерального закона является источником права и обязательна для всеобщего исполнения, а Постановление Пленума ВАС РФ в соответствии со ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации»⁶⁷ обязательно лишь для арбитражных судов в РФ (согласно ст. 127 Конституции РФ ВАС РФ дает разъяснения по вопросам судебной практики). При такой иерархии рассматриваемых норм споры в правоприменительной практике неизбежны. Думается, что в скором времени такое положение изменится в связи с объединением высших судов Российской Федерации, которое позволит обеспечить единые подходы к разрешению споров с участием как граждан, так и организаций.

С положениями Пленума ВАС РФ, рассмотренными выше, связано и еще одно, имеющее значимый практический интерес, - положение об особенностях документального оформления договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, заключенных сроком на год и более.

Пленум в п. 9 указал: «Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным, заключение договора аренды, находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается»⁶⁸.

Статья 26 Закона № 122-ФЗ устанавливает: «Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду» (п. 2). И далее: «В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади» (п. 3)⁶⁹.

Безусловно, актуален вопрос: какой же именно пакет документов является необходимым и достаточным для представления на государственную регистрацию? Полагаю, что нужно обратиться к нормативному акту большей юридической силы. А Закон определяет, что кадастровый паспорт должен предоставляться во всех случаях. Возможные расхождения точек зрения представителей предприятий, являющихся сторонами договора аренды, и сотрудников Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии повлекут за собой чьи-то сорванные сделки, судебные процессы и прочие издержки.

Постановление № 13 разъясняет, что «отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным». Следовательно, может и не быть.

В связи с этим интересна позиция Конституционного Суда Российской Федерации относительно применения п. 3 ст. 607 ГК РФ и ст. 26 Закона № 122-ФЗ, высказанная в Определении от 05.07.2001 № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации»⁷⁰ (ст. 26 Закона № 122-ФЗ на тот момент действовала в первоначальной редакции, принятой до введения кадастрового учета, и содержала требование о предоставлении планов (чертежей границ) земельных участков и поэтажных планов зданий, сооружений, сдаваемых в аренду, или их частей. На поэтажных планах обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).

ЗАО «СЭВЭНТ» обжаловало неправомерный, по его мнению, отказ в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. Причиной отказа явилось несоблюдение требований п. 3 ст. 607 ГК РФ. КС РФ указал: «Правоприменитель, в том числе арбитражный суд, при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения, применяя пункт 3 статьи 607 ГК РФ, связан требованиями статьи 26 названного Федерального закона и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды».

Пленум ВАС РФ предлагает иной подход.

Представляется, что решить вопрос об изменении ст. 607 ГК РФ и ст. 26 Закона № 122-ФЗ все-таки нужно путем внесения изменений федеральными законами, а не постановлением Пленума ВАС РФ, которое вряд ли добавит единообразия в противоречивую судебную практику. Например, решение законодателя об отмене государственной регистрации договоров аренды недвижимости, просуществовавшее 3 дня (п. 8 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 № 3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»⁷¹). Воплощению в жизнь этого решения также помешала ст. 26 Закона № 122-ФЗ.

Важно отметить, что Закон № 302-ФЗ отменял государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества и аренды предприятий, заключенных на срок более 1 года. Но 4 марта 2013 года Президент РФ подписал новый Федеральный закон № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»⁷². Он установил, что отмена правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, которые касаются долгосрочной аренды.

Вероятнее всего, мотивом принятия такого решения послужила неопределенность с порядком государственной регистрации аренды как обременения, поскольку в ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о том, что регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. То есть регистрация договора аренды является неотъемлемым атрибутом регистрации соответствующего обременения недвижимого имущества.

При возврате к обязательности регистрации долгосрочных договоров аренды не обошлось без казуса. Дело в том, что отменяющий регистрацию Закон №302-ФЗ вступил в силу 1 марта 2013 года, а отменяющий его Закон № 21-ФЗ стал действовать с 4 марта 2013 года. В течение 3 дней регистрация договора аренды законодательно не требовалась. Указанный законодательный пробел уже получил у юристов название «арендная дыра» или «арендный оффшор». Представляется, что данная правовая лазейка для недобросовестных лиц должна быть исключена на законодательном уровне⁷³.