Глава IX. , Дарение недвижимости.

9.1. Общие положения.

Дарение, наряду с куплей продажей, самая распространенная сделка с недвижимостью.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст.572 ГКРФ)

Действующее законодательство предусматривает, что договоры по отчуждению недвижимости заключаются исключительно в письменной, а до 31 января 1998 г., нотариальной форме. Переход права собственности к одаряемому возникает в момент государственной регистрации. Следует отметить, что государственной регистрации подлежит не договор, а переход прав собственности на недвижимость, т. е. регистрируется собственник недвижимости как носитель прав и обязанностей.

В отличие от купли-продажи дарение осуществляется безвозмездно. Наличие встречного имущественного представления со стороны одаряемого неизбежно влечет ничтожность такого договора как притворная сделка. Таким образом, договор дарения является односторонне-обязывающим.

Дарение - это «двухсторонняя сделка, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора: дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, напротив, -односторонняя сделка, которая связывает лишь обещавшего (п. 2 ст. 572 ГК). До принятия дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение», полагают М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева.¹

А. Стефанова также утверждает, что «безвозмездность дарения не означает, что это односторонняя сделка. Несмотря на то, что от одаряемого

¹ Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки.// М., 2006, Юрайт, с. 170

365

не требуется никакой платы (деньгами или услугами) он должен выразить согласие принять дар либо вправе от него отказаться.... Дарение, также как и продажа или мена - это результат соглашения двух лиц».¹

А.В. Коновалов категорично не согласен с этими мнениями и утверждает, что «договор дарения является односторонним, поскольку у одаряемого не возникает каких-либо обязанностей, вытекающих непосредственно из договора».²

B.C. Ем отмечает, «дарение является договором, а не односторонней сделкой, ибо всегда требует согласие одаряемого на принятие дара. Попытки рассматривать дарение в качестве односторонней сделки - одного из оснований возникновения права собственности, не порождающего при передаче вещи никаких обязательственных отношений между дарителем и одариваемым, ошибочны и не находят признания в современной цивилистике». Наличие разнообразных точек зрения на саму суть договора свидетельствует о сложности такого феномена, как договор дарения, в том числе недвижимости.

При передаче в дар имущества с сохранением для дарителя возможности извлекать из него полезные свойства (в виде дарения жилого дома с сохранением права дарителя пожизненно проживать в нем или земельного участка с установлением в пользу дарителя сервитута) речь идет не о возникновении непосредственно из договора обязанности одаряемого представлять дарителю такую возможность, а о предшествовавшем дарению обременения имущества, о передаче и принятии дара именно в таком специфическом состоянии. На вопрос правомерности принести в дар жилое помещение, которое даритель получил по рентному договору следует ответить отрицательно , т.к. договор дарения является безвозмездным и не допускает никакого встречного предоставления от одариваемого. В случае же передачи одариваемого имущества, обремененного рентой, у одариваемого

¹ Стефанова А. Жилье, как грамотно распорядиться.

² Коновалов А.В. Дарение. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая, ред. Сергеев А.П., Толстой М.К. М., 2005, «Проспект», с. 183

³ Ем B.C. Гражданское право. Том II. Полутом I. ред. Суханов Е.А. М, Волтерс-Клувер, 2004, с. 341

возникает обязанность по выплате ренты рентополучателю, что можно рассматривать как встречное обязательство.

Поэтому такой договор дарения уже нельзя будет назвать безвозмездным, а следовательно, это уже не дарение. От обусловленности дарения встречным предоставлением что влечет ничтожность дарения, следует отличить обещанное дарение, обусловленное каким - либо событием ( достижение совершеннолетия, вступление в брак и т. п.) , к которому приурочено включение дара. «Такое обещание будет являться договором с определенным сроком исполнения, либо сделкой, совершенной под отлагательным условием. На действительность договора дарения такое условие не повлияет, даже если событие, указанное в качестве условия каким - то образом косвенно выгодна для дарителя: главное, чтобы условие не носило характера действия непосредственно направленного на удовлетворение имущественного интереса дарителя».¹ В договоре дарения нельзя указывать условия ограничивающие право собственности одаряемого на владение, пользование и распоряжение даром. Так нельзя заставить продать или подарить подаренную квартиру другим людям.

Из содержания ст. 572 ГК РФ вытекает, что договор дарения является безвозмездным, односторонне-обязательным и может быть как реальным, так и консенсуальным. По общему правилу даритель обязательно должен быть собственником недвижимости, поскольку передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность. Исключение составляют юридические лица, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, т.е. унитарные и муниципальные предприятия, казенные предприятия и учреждения, Они также могут выступать в качестве дарителя, но только с согласия собственника (п. 1 ст.576ГКРФ).

Коновалов А.В. Дарение. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. // Проспект. 2005, с. 184

367

В договоре может быть указано, что имущество непосредственно передается одаряемому, то есть предусмотрены действия, направленные на передачу и принятие жилого помещения. Однако даритель может только пообещать подарить квартиру. Обещания будут иметь правовое значение при соблюдении следующих условий:

3. Если они сделаны в письменной форме с обязательной государственной регистрацией этого права

4. Если в этих обещаниях намерение лица подарить квартиру в будущем выражено ясно и недвусмысленно, не остается никаких сомнений в

их истинности

Но

3. Если указазъ лицо, которому такой подарок даритель

собирается преподнести

4. Если конкретно указан предмет дарения - жилое помещение, дача, земельный участок, со всеми характеристиками индивидуализирующими его.

Если гражданин, которому по договору обещан дар, умер, а дар еще не передан, то его наследники не имеют права на получение дара, если иное не предусмотрено договором дарения.

Если гражданин, которому по договору дарения обещан дар, умер, а дар уже передан, то этот дар входит в его наследство и переходит к наследникам вместе с остальным имуществом умершего.

Если даритель, который по договору обещал дар и затем умер, то его наследники обязаны выполнить дарение, если иное не предусмотрено договором дарения (ст.581 ГК РФ).

Не может рассматриваться как обещание дарения договор, по которому даритель выразил намерение передать другому лицу (одаряемому) конкретное имущество после своей смерти. Такого рода обращения регулируются правилами о наследовании.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание дарения, если: после заключения договора имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья дарителя изменилось

367

В договоре может быть указано, что имущество непосредственно передается одаряемому, то есть предусмотрены действия, направленные на передачу и принятие жилого помещения. Однако даритель может только пообещать подарить квартиру. Обещания будут иметь правовое значение при соблюдении следующих условий:

3. Если они сделаны в письменной форме с обязательной государственной регистрацией этого права

4. Если в этих обещаниях намерение лица подарить квартиру в будущем выражено ясно и недвусмысленно, не остается никаких сомнений в

их истинности

Но V 3. Если указать лицо, которому такой подарок даритель

собирается преподнести

4. Если конкретно указан предмет дарения - жилое помещение, дача, земельный участок, со всеми характеристиками

индивидуализирующими его.

Если гражданин, которому по договору обещан дар, умер, а дар еще не передан, то его наследники не имеют права на получение дара, если иное не предусмотрено договором дарения.

Если гражданин, которому по договору дарения обещан дар, умер, а дар уже передан, то этот дар входит в его наследство и переходит к наследникам вместе с остальным имуществом умершего.

Если даритель, который по договору обещал дар и затем умер, то его наследники обязаны выполнить дарение, если иное не предусмотрено договором дарения (ст.581 ГК РФ).

Не может рассматриваться как обещание дарения договор, по которому даритель выразил намерение передать другому лицу (одаряемому) конкретное имущество после своей смерти. Такого рода обращения регулируются правилами о наследовании.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание дарения, если: после заключения договора имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья дарителя изменилось

368

настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (п. 2 ст577 ГК РФ); одариваемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи, близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесное повреждение (п.2 ст.577 ГК РФ). Такой отказ не дает одариваемому права требовать возмещения убытков п. 3 ст. 577 ГК РФ.

Необходимо отметить, что дарением должна оформляться только действительно безвозмездная сделка, а не та, которая прикрывает собой куплю - продажу с целью обойти интересы третьих лиц. Так при продаже комнаты в коммунальной квартире могут возникнуть споры по поводу права преимущественной покупки. А вот подарить комнату или распорядиться ею как-то иначе на безвозмездной основе можно без согласия соседей (ст. 246 ГК РФ). Если заинтересованные лица установят, что даритель получил деньги, то они добьются признания сделки ничтожной. Чтобы обезопасить себя даритель практикует двухэтапную сделку, когда потенциальному покупателю дарят незначительную часть комнаты, а в последствии продают все остальное «собственнику» имеющему равные права с остальными.

Предметом договора дарения могут быть имущественные права и обязанности. В этом случае должны учитываться правила, регулирующие уступку права требования одного кредитора другому. В частности, предметом дарения не могут быть права, связанные с личностью кредитора (требования о выплате алиментов и возмещение вреда). Согласия должника на уступку права, по общему правилу не требуется, однако договором или законом может быть предусмотрено иное. В этом случае договор дарения, заключенный без согласия должника, может быть признан недействительным.

Освобождение от имущественной обязанности перед собой (прощение долга) или перед третьими лицами (долг одаряемого перед кредитором даритель переводит на себя) также признается разновидностью договора

369

дарения. Последний случай рассматривается как разновидность перевода долга, поэтому даритель обязан получить на это согласие кредитора.

Предмет дарения, находящийся в общей долевой собственности дарителя и других лиц, может быть подарен только с соблюдением правил о распоряжении такой собственностью (п.2 ст.576 ГК РФ). Нарушение этих правил может повлечь признание договора дарения недействительным. Что же касается имущества, находящегося в общей долевой собственности, то собственник доли может распоряжаться ею по своему усмотрению, не спрашивая согласия других сособственников.

Дарение является гражданско-правовым договором, и потому правила, регулирующие этот договор, не распространяются на различного рода безвозмездные предоставления публично- правового характера (награды, премии и т.д.) либо вытекающие из трудовых или социально обеспечительных отношений (пособия, материальная помощь и т. д.) Также не рассматривается в качестве договора дарения освобождение одаряемого от имущественной обязанности (например, уплаты налогов).

Закон дает возможность отменить уже исполненный договор. Так, в соответствии со ст. 578 ГК РФ:

4. даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения

5. даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты

6. по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушении положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской

370

деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков переданной вещи, подлежит возмещению в соответствии с общими правилами о возмещении вреда, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещей одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них.

Гражданский кодекс предусматривает новый вид дарения -пожертвование. Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель должна не противоречить назначению жилых помещений. На договоры пожертвования распространяются все нормы главы 32 ГК, включая необходимость получения согласия одаряемого на получение дара, соблюдения законов и ограничений на совершение дарения. Сделки, опосредствующие пожертвования имущества, могут быть опорочены лишь по общим основаниям недействительности сделок. Так собственник учреждения не вправе возражать против принятия последним пожертвования как такового, однако может добиваться применения последствий недействительности такой сделки, если при передаче дара обусловлена его использованием в целях и способами, противоречащими уставу учреждения. Субъектами пожертвования могут быть граждане, воспитательные и лечебные учреждения, благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Пожертвование жилища гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием его по определенному назначению.

Использование пожертвованного жилого помещения не в соответствии с указанным назначением или изменение этого назначения дает право

371

жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.