1 Карабанова к.И. Ипотечные ценные бумаги, понятие и виды. Законодательство и экономика. № 9.2004 г.

360

стать средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные схожие по своему происхождению средства. Долгосрочные финансовые ресурсы - «длинные деньги», получаемые за счет долгосрочных займов, а также от продажи собственных ценных бумаг, облигаций, сертификатов, закладных листов и других, обеспеченных кредитами, выданных этими же банками, являются ресурсной базой для ипотечного кредитования.

В двухуровневой или американской модели ипотечного кредитования кредиторы, образуя нижний уровень ипотеки, выполняют речь своеобразных финансовых посредников.

Данная система ипотечного жилищного кредитования может воплощаться как по укороченной цепочке - «заемщик - кредитор инвестор», так и иметь нескольких посредников - «заемщика - кредитор посредник-инвестор».

На первичном рынке кредитные учреждения представляют ипотечные кредиты заемщиком под залог приобретаемой недвижимости за счет «кредитных денег», не имея в достаточном объеме долгосрочных финансовых ресурсов. Для возврата затраченных средств банк, выдав ипотечные кредиты, уступает права по выданному ипотечному обязательству, т.е. продает их инвестором или финансовым посредником. Кредит таким образом уходит с первичного рынка на вторичный, где уже происходит его продажа и перепродажа посредниками или конечным инвестором. Полученные после уступки права по выданному ипотечному кредиту средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает, решая таким способом проблему банковской ликвидности привлечения дополнительных финансовых ресурсов.

Основное наличие двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования от одноуровнего состоит в том, что кредитные институты не привлекают накопительных вкладов населения - заемщиков.

Выделяют первичную и вторичную ипотеку. Первая предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным

361

ипотечным правам. Вторичная ипотека - это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.

О.Ю. Скворцов указывает на закрытую, постоянную, принятую, пружинную, ролловерную ипотеки, ипотека с обратным иннуитетом, дифференцированными платежами.¹

Он отмечает, что «закрытая ипотека - договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого обязательства. Постоянная ипотека - договор залога обеспечивающий обязательство, согласно которому в течении всего срока действия платятся только проценты, а основная сумма выплачивается по истечению срока действия договора.

Принятая ипотека предусматривает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю залогового объекта недвижимости. На покупателя недвижимости возлагается обязательство по непогашенному кредиту, в то время как прежний владелец несет вторичную ответственность.

«Пружинная ипотека» - договор залога недвижимости, где обязательно по возврату платежей состоит в осуществлении равновеликих переходных платежей в счет погашения основной суммы залога, а также процентных выплат. С каждым платежом уменьшается суммарный платеж.

Ролловерная ипотека, предусматривающая разделение срока кредита на равные временные отрезки и для каждого из них устанавливается своя процентная ставка (т.е. плавающая процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке. (Pollover - переворачивать).

Ипотека с обратным 4ртнуитетом " договор, предусматривающий периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на величину производимых периодически выплат.

Ипотека с дифференцированными платежами - кредит с фиксированной ставкой, платежи в погашение которого увеличиваются. График погашения в целом не изменяется, но выплаты постепенно возрастают.¹

¹ Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М, 2006, с. 281-282

362

В США ипотечный договор - документ, формирующий экономическую сторону закладной, т.е. именной ценной бумаги, удостоверяющую права залогодателя по обеспеченному ипотекой обязательству и одновременно по договору об ипотеке. Закладная в США является долговым инструментом о передаче нрав на недвижимость при выплате заемщиком по долговом кредиту (долгу) в соответствии с ипотечным договором. Этот договор определяет ответственность должника по ипотеке, обязательство погасить ипотечный долг, ипотечный вексель. Превращение ипотеки в массовый банковский продукт началось в 2003 году. За основу был взят американский опыт. При этом никто не обратил внимания на то, что в стране нет нормального финансового рынка на котором могли бы обращаться ипотечные ценные бумаги, а ресурсы АИЖК, (около 200 млн. долларов) слишком малы, чтобы финансировать рынок за счет государственных средств. Как итог, объем накопленных за несколько лет банковских ипотечных кредитов не превышает 1,5 млн. долларов, а ипотечные бумаги на финансовом рынке так и не появились.

По мнению В. А. Зимина необходимо выдавать долгосрочные ипотечные кредиты под приемлемый процент. На его взгляд это под 3-4 процентов годовых на срок до тридцати лет. Тогда эти кредиты станут доступны большинству граждан России.²

Напомним, что в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.) ипотечные облигации обеспечиваются залогом ипотечного покрытия, состоящего из требований, обеспеченных залогом недвижимости. По данному закону управлять ипотечным покрытием должна управляющая компания, которая вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость в случае невозврата кредита заемщиком. Однако данная компания не является залогодержателем объектов недвижимости. Первоначальным

залогодержателем выступает банк, выдавший ипотечный кредит. При

¹ Скворцов О.Ю. указанное сочинение. С. 282 ,-

² Зимин В.А. Инвестиционный договор в сфере жилищного строительства с участием граждан. Самара, изд- во «Новая техника», 2005, с. 56-57

-T^F"

362

В США ипотечный договор - документ, формирующий экономическую сторону закладной, т.е. именной ценной бумаги, удостоверяющую права залогодателя по обеспеченному ипотекой обязательству и одновременно по договору об ипотеке. Закладная в США является долговым инструментом о передаче нрав на недвижимость при выплате заемщиком по долговом кредиту (долгу) в соответствии с ипотечным договором. Этот договор определяет ответственность должника по ипотеке, обязательство погасить ипотечный долг, ипотечный вексель. Превращение ипотеки в массовый банковский продукт началось в 2003 году. За основу был взят американский опыт. При этом никто не обратил внимания на то, что в стране нет нормального финансового рынка на котором могли бы обращаться ипотечные ценные бумаги, а ресурсы АИЖК, (около 200 млн. долларов) слишком малы, чтобы финансировать рынок за счет государственных средств. Как итог, объем накопленных за несколько лет банковских ипотечных кредитов не превышает 1,5 млн. долларов, а ипотечные бумаги на финансовом рынке так и не появились.

По мнению В. А. Зимина необходимо выдавать долгосрочные ипотечные кредиты под приемлемый процент. На его взгляд это под 3-4 процентов годовых на срок до тридцати лет. Тогда эти кредиты станут доступны большинству граждан России.

Напомним, что в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.) ипотечные облигации обеспечиваются залогом ипотечного покрытия, состоящего из требований, обеспеченных залогом недвижимости. По данному закону управлять ипотечным покрытием должна управляющая компания, которая вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость в случае невозврата кредита заемщиком. Однако данная компания не является залогодержателем объектов недвижимости. Первоначальным

залогодержателем выступает банк, выдавший ипотечный кредит. При

¹ Скворцов О.Ю. указанное сочинение. С. 282 ,-

² Зимин В.А. Инвестиционный договор в сфере жилищного строительства с участием граждан. Самара, изд- во «Новая техника», 2005, с. 56-57

госрегистрации ипотеки этот банк неизбежно должен указываться в Единое Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

«А вот что происходит дальше, понять практически невозможно. Сво< залоговое право на объект недвижимости банк никому не передает, поскольку передавать, в сущности, некому. На вопросы, кто формирует ипотечно» покрытие и как сформированное покрытие попадает к управляюще] компании, закон «Об ипотечных ценных бумагах» и закон об ипотеке ответ; не дают. В итоге банк словно испаряется, ипотечное покрытие каким-т» образом оказывается у управляющей компании, хотя доверительно управление еще никто не учредил. Управляющая компания, права которой н ипотечное покрытие не определены, начинает продавать ипотечны сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев на праве обще собственности на это покрытие. Несмотря на то, что ипотечное покрыта состоит из конкретных, четко определенных требований, обеспеченны ипотекой, в совокупности эти права обезличиваются. Ипотечный сертифика участия не привязан к какому-то обособленному требованию, обеспеченном залогом определенного имущества (или хотя бы к части требования), cyi конструкции в том, что все должны получить деньги «из общей корзины либо платят всем, либо взыскание на недвижимость несостоятельно!: залогодателя надо обращать в интересах всех владельцев сертификате одновременно. Самостоятельно владелец сертификата не сможет обратип внимание, а какой-то объект. Владельцы должны действовать вместе, но д] этого необходим специальный порядок обращения взыскания, которого ни одном законе нет», отмечает А.А. Батяев.

¹ Батяев А.А. Справочник риэлтора. Ростов на Дону // «Феникс», 2006, с. 179-180

364