3. 3. Удостоверение государственной регистрации права на недвижимое имущество и ответственность органов, осуществляющих эту регистрацию.

Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона). Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в ЕГРП, а не со дня выдачи свидетельства.

Форма свидетельства установлена Правилами ведения ЕГРП. Свидетельство о государственной регистрации прав – документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство повторяет структуру записи о праве, оно содержит:

• данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства физического лица, полное фирменное наименование, место нахождения, реквизиты государственной регистрации юридического лица);

• описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этаж, кадастровый или учетный номер;

• вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

• основание приобретенного права, т. е. правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи, дарения, мены и т. д.);

• ограничения (обременения) зарегистрированного права, зарегистрированные на момент выдачи свидетельства.

Содержание свидетельства также определяется Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельства о государственной регистрации прав, на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста России от 18.09.2003 г. № 226.⁵⁴

Регистрация права собственности или иного вещного права, возникшего на основании сделки, кроме свидетельства удостоверяется регистрационным штампом на договоре, в котором указывается вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации. При этом, наличие прав на недвижимость, а также отсутствие ограничений (обременений) должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинниками или дубликатами документов.

Согласно п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации органы, осуществляющие государственную регистрацию, несут ответственность:

• за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в Законе;

• за полноту и подлинность представляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним;

• за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в Законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонения от государственной регистрации прав.

Пункт 3 ст. 31 Закона предусматривает, что вред, причиненный физическим или юридическим лицам вследствие ненадлежащего исполнениями органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них Законом обязанностей, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

Впервые в Законе дано определение необоснованного отказа в регистрации (п. 1 ст. 31 Закона). Статья 1069 ГК предусматривает ответственность за вред, причиненный государственными органами (в том числе Федеральной регистрационной службы), органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Эта ответственность наступает на общих основаниях, предусмотренных в ст. 1064 ГК, т. е. при наличии вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не по его вине. Вред подлежит возмещению в полном объеме (т. е. включая реальный ущерб и упущенную выгоду).

Более того, Закон от 30 декабря 2004 г. № 217 – ФЗ ввел новую статью 31-I, которая предусматривает выплату Российской Федерацией компенсации либо собственнику жилого помещения, который не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, либо, напротив, добросовестному приобретателю, у которого жилое помещение истребовано собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 31-I Закона эта компенсация носит разовый характер и не может превышать один миллион рублей.

В юридической литературе по-разному называют иск, основанный на нормах п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Так, Д. С. Васильев предлагает его именовать как «иск о государственной регистрации права», так как это наиболее полным образом отражает его специфику⁵⁵. Надлежащими сторонами по иску о государственной регистрации права являются участники договора об отчуждении недвижимого имущества. Ответчиком по иску о государственной регистрации может быть только сторона, уклоняющаяся от регистрации сделки (перехода права). Учреждение по регистрации должно быть привлечено к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Одной из причин возбуждения дел, связанных с отказом государственной регистрации, является то, что предусмотренный ст. 20 Закона о регистрации перечень оснований для отказа является исчерпывающим, тогда как на практике встречаются и такие случаи, которые не всегда подпадают под основания, предусмотренные данной статьей.

Например, при отказе в регистрации сделки или признания государственной регистрации недействительной, вследствие обнаружения при проведении правовой экспертизы документов и при проверке законности сделки юридических дефектов, которые могут стать в дальнейшем основанием для признания ее недействительной.

Однако следует отметить, что специального исключения, ни для каких сделок с недвижимостью в законе не сделано, имеется лишь умолчание в специальной правовой норме о необходимости регистрации (ст.551 ГК РФ - купля-продажа, ст.651 - договор аренды зданий и сооружений сроком менее года).

Актуальность изложенного заключается в том, что в практике возник вопрос о необходимости регистрации соглашения об отступном, предметом которого выступало недвижимое имущество. В ст.409 ГК РФ нет указания о регистрации данного соглашения, однако если принимать позицию В. В. Брагинского, оно подлежит регистрации как любая сделка с недвижимостью.⁵⁶ Но в таком случае, какие последствия влечет отсутствие регистрации (заинтересованная сторона ссылалась на недействительность соглашения об отступном)? При рассмотрении данного вопроса Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа исходил из того, что по аналогии с договором купли-продажи недвижимости (п.1 ст.6 ГК РФ) последствия в виде признания соглашения недействительным (незаключенным) не наступают, поскольку регистрации подлежит не сама сделка, а переход права собственности по ней.

Анализ ГК позволяет определить случаи, когда государственная регистрация является обязательным условием заключения договоров. К таким случаям относятся: договор об ипотеке (п. З ст. 339 ГК); договор об уступке требований или о переводе долга по сделкам, требующим государственной регистрации (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574); договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (ст. 584); договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 651); договор аренды предприятий (п. 2 ст. 658).